Dividend Yield nos FIIs: entenda de uma vez por todas

Os fundos imobiliários (FIIs) são uma boa alternativa para quem busca renda passiva com investimentos. Se esse é o seu objetivo, precisa conhecer um importante indicador: o dividend yield (DY).

Como funciona o dividend yield nos fundos imobiliários?

O DY é um indicador que mede o desempenho de um investimento em relação ao quanto ele paga de proventos aos cotistas.

De forma geral, os fundos imobiliários são obrigados por lei a distribuir, pelo menos, 95% dos lucros aos seus cotistas. Esse pagamento é feito mensalmente, e o montante é dividido pela quantidade total de cotas do fundo. Ou seja, o valor dos dividendos que cada cotista receberá será proporcional à sua participação no FII.

Variações no DY dos fundos imobiliários

Como depende do lucro gerado pelos FIIs, o dividend yield apresenta variações de um fundo para outro. Nesse sentido, alguns dos fatores que mais influenciam nos valores dos dividendos são a vacância, a inadimplência e a variação no preço das cotas.

Historicamente, existem FIIs que tendem a apresentar mais estabilidade em seu desempenho, como os de galpões logísticos, por exemplo. Nesse sentido, um dos motivos para a baixa oscilação desses fundos é o fato de que, normalmente, esses imóveis são locados mediante contratos atípicos.

Nos contratos atípicos, geralmente os imóveis sofrem alguma adaptação para atender às necessidades dos locatários. Por isso, costumam conter elevadas multas no caso de rescisão antecipada, o que confere mais estabilidade a esses aluguéis.

Por outro lado, fundos imobiliários de shoppings e lajes corporativas costumam apresentar mais volatilidade em seus resultados. Nesse caso, os imóveis são mais suscetíveis às oscilações da economia, e sofrem mais com a vacância em momentos de retração da atividade econômica.

Como calcular o indicador

Como vimos, o dividend yield mostra quanto o investidor ganhará ao adquirir cotas de um determinado FII.

O DY é expresso em percentual, e representa a relação entre os dividendos distribuídos no período e o valor da cota, conforme segue:

Dividend Yield = (dividendos distribuídos no período/valor da cota) x 100

Você pode também o quanto as cotas se valorizaram, da seguinte forma:

Valorização = (variação do preço/preço inicial) x 100

Complemento para avaliação

Muitos investidores procuram ativos olhando somente para o maior DY. Contudo, a análise deve ser mais profunda.

O DY é um bom indicador quantitativo para um FII. Porém, a análise para saber se um FII é bom ou ruim não deve ser feita exclusivamente sobre o DY. Existem outros indicadores quantitativos e qualitativos importantes para complementar a análise. Por exemplo:

• Diversificação dos ativos e de inquilinos dentro da carteira do fundo;
• Qualidade dos ativos e contratos do fundo;
• Taxa de vacância dos imóveis;
• Histórico da gestora;
• Visibilidade e projeto do fundo.

Para saber mais sobre como como escolher fundos imobiliários que geram renda passiva, assista ao vídeo abaixo!