Um dos principais objetivos do investidor de fundos imobiliários (FIIs) é a geração de renda em um fluxo constante e relativamente previsível. Os FIIs são produtos desenhados para isso, com obrigação de distribuir, no mínimo de 95% do lucro semestral aos cotistas. Além disso, a maioria dos FIIs não possui prazo de vencimento e oferece diversificação de fontes de receita (vários imóveis ou títulos de renda fixa em carteira), ajudando a reduzir os riscos de oscilações generalizadas na distribuição de renda.
Por outro lado, como são ativos negociados em bolsa, possuem liquidez diária, permitindo que seus preços sejam atualizados constantemente. Isso significa que os investidores precificam diariamente o “valor justo” daquele FII, muitas vezes tomando como referência o cupom do Tesouro IPCA+, ou as NTN-Bs. Claro, exigindo um retorno maior do que os títulos públicos.
Embora a renda de muitos FIIs que investem diretamente em imóveis seja estável e bastante previsível, especialmente nos próximos 12 meses, o preço de mercado oscila em função das expectativas dos investidores. Essas oscilações não afetam o fluxo de renda, mas alteram o valor de mercado dos FIIs.
Na verdade, o que temos acompanhado é a melhora do desempenho operacional dos FIIs em todos os setores. Isso significa que indicadores de ocupação, receita de locação e boas oportunidades em reciclagem do portfólio estão contribuindo para aumento do lucro líquido dos FIIs de tijolo e, consequentemente, para o aumento da distribuição ao cotista.
Juros altos e por mais tempo: como ficam os FIIs?
Mas, em cenários como o atual, com expectativa de juros ainda mais altos e por mais tempo, mesmo os FIIs que apresentaram aumento de resultado operacional (aquele recorrente, dos aluguéis), também observaram queda no valor de mercado. Com juros elevados, as empresas não expandem seus negócios, o ritmo de construção diminui, as empresas podem enfrentar dificuldades para honrar suas obrigações financeiras e os consumidores tendem a gastar menos. Estes são os riscos associados à expectativa de queda de receita que o mercado precifica.
Para dar um contexto histórico, o nível atual do cupom da NTN-B só foi observado entre 2015 e 2016.
Naquele período, o IFIX era ainda um índice novo, composto majoritariamente por FIIs de tijolo e inserido em um mercado bem menor do que o atual. Desde então, os FIIs evoluíram: os fundos de “papel” (aqueles com carteiras de títulos de renda fixa) ganharam relevância e todos os segmentos mostraram crescimento robusto e outros surgiram.
Embora as causas atuais para os juros elevados sejam diferentes – hoje enfrentamos um problema fiscal e preocupações com a trajetória da dívida pública, e não uma crise política ou recessão intensa – o cenário lembra aquele período de algumas formas.
Mas, no período seguinte, de queda de juros, entre 2016 e 2019, o IFIX entregou um retorno próximo a 100%. A história pode não se repetir. No entanto, os preços atuais dos bons FIIs refletem um valor de mercado abaixo do custo necessário para replicar aquele portfólio de imóveis, ou seja, construir do zero. Isso significa que investir em FIIs hoje representa, em muitos casos, uma oportunidade rara de adquirir ativos de qualidade abaixo de seu custo de reposição.
Além disso, a geração de renda, principal característica dos FIIs, reflete um retorno de proventos que chega a 10% ao ano para FIIs de tijolo, isento de imposto de renda.
O principal ponto é que, apesar do cenário desafiador, os fundamentos dos bons FIIs permanecem sólidos. Não sabemos exatamente quando o cenário se tornará mais favorável (será que veremos um pacote de corte de gastos estruturais que dê alívio às expectativas para as taxas de juros?), mas sabemos que imóveis bem localizados e bem geridos tendem a gerar renda consistente ao longo do tempo – e, em poucos momentos, apresentam uma oportunidade como a atual.
Por Carolina Borges, head e analista de FIIs da EQI Research
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