O IFIX, índice que serve como referência para os fundos imobiliários, apresentou em agosto o segundo melhor desempenho mensal de 2024, com uma alta de 0,86%. No geral, o mês foi amplamente positivo para o setor, com apenas o segmento de lajes corporativas registrando queda no período.
Com a expectativa de retomada do ciclo de alta da taxa Selic, os fundos imobiliários de recebíveis, que aplicam em títulos de renda fixa ligados ao setor imobiliário, destacaram-se em agosto, mês que marcou o início do segundo semestre. Conhecidos como fundos de “papel”, esses ativos obtiveram uma rentabilidade média de 1,4% no período.
Consequência da alta da Selic
O mercado vem projetando, cada vez mais, um novo ciclo de alta para a Selic, taxa básica de juros da economia. E um Produto Interno Bruto (PIB) bastante forte divulgado na terça-feira (3) impulsionou revisões das projeções. A EQI Asset, por exemplo, revisou nesta quarta-feira (4) suas expectativas para a Selic de 2025, 2025 e 2026, com a taxa alcançando 11,75%, 10,75% e 9,75%, respectivamente.
Com o aumento dos juros, os produtos de renda fixa ganham mais atratividade em relação aos de renda variável, o que pode levar à queda nos preços das cotas dos fundos imobiliários (FIIs). Essa desvalorização, por outro lado, abre uma oportunidade para investidores adquirirem ativos de qualidade a preços mais vantajosos.
Nesse contexto, os fundos imobiliários de recebíveis, conhecidos também como “fundos de papel”, tornam-se particularmente atraentes. Atualmente, eles representam cerca de 40% dos FIIs listados no IFIX.
Com remuneração atrelada ao CDI ou ao IPCA, esses ativos, expostos ao crédito imobiliário, têm se mostrado eficazes no equilíbrio de carteiras em ambientes de juros elevados, o que explica seu crescente destaque dentro da classe de fundos imobiliários.
O que são fundos de papel?
Os fundos de papel (ou de recebíveis) são a categoria de FIIs que investem o seu patrimônio em títulos que possuem lastro no setor imobiliário. Nesse caso, estamos falando basicamente de três tipos de títulos: as Letras de Crédito Imobiliário (LCIs), as Letras Hipotecárias (LHs) e os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs). A seguir, veja o que são e como funcionam cada um deles.
Letras de Crédito Imobiliário (LCIs)
As LCIs são títulos emitidos por bancos para captação de recursos que financiarão a carteira de crédito imobiliário dessas instituições. Em outras palavras, quem investe nesses títulos está, de certa forma, financiando um imóvel.
Por sua vez, os fundos de papel adquirem as LCIs e recebem futuramente os valores desses títulos acrescidos de uma remuneração. Normalmente, o mais usual são LCIs atreladas ao CDI, embora também possam ser prefixadas.
Letras Hipotecárias (LHs)
As Letras Hipotecárias também são emitidas somente por instituições financeiras. Nesse caso, os financiamentos imobiliários são ligados ao Sistema Financeiro de Habitação (SFH).
Da mesma forma que as LCIs, as Letras Hipotecárias podem ser pré ou pós-fixadas. No caso das pós-fixadas, geralmente seguem a Taxa Referencial (TR), o IGP-M ou o INPC.
Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs)
Os CRIs também são títulos que financiam operações do setor imobiliário. A diferença é que eles não são emitidos por bancos, e sim por securitizadoras, ou seja, companhias que transformam títulos de crédito em recebíveis.
Por exemplo, uma construtora que vendeu imóveis na planta deseja antecipar o recebimento de suas vendas. Para isso, ela procura uma securitizadora que emite o CRI e antecipa esses recebíveis mediante a cobrança de uma taxa. Digamos que a remuneração desses papéis seja de 10% ao ano. Nesse caso, os fundos de papel adquirem esses CRIs e recebem os 10% formalizados no contrato.
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