Quando o assunto são os fundos imobiliários (FIIs), geralmente se fala muito sobre os fundos de tijolo e os de papel, que são os mais populares no mercado. No entanto, além desses, há outras categorias importantes, como os fundos de fundos (FOFs), os fundos de desenvolvimento e os fundos híbridos.
Este último, em particular, tem atraído cada vez mais a atenção dos investidores, pois combina o melhor de dois mundos: investe tanto em imóveis físicos quanto em ativos financeiros do setor imobiliário.
Essa flexibilidade permite que os fundos híbridos se ajustem a diferentes condições econômicas. Com um portfólio diversificado, eles conseguem enfrentar períodos de instabilidade com maior resiliência, oferecendo aos investidores um equilíbrio entre maior segurança e potencial de retorno.
Quais os tipos de fundos imobiliários?
Antes de explorar mais a fundo os fundos híbridos, é importante fazer uma breve retrospectiva para entender melhor os diferentes tipos de fundos imobiliários.
Fundos de tijolo
Como o próprio nome indica, esse tipo de fundo imobiliário realiza investimentos diretos em imóveis físicos e gera receita principalmente através da locação desses ativos.
Esses fundos são bastante populares entre investidores que buscam rendimentos constantes e previsíveis, além de oportunidades de valorização do patrimônio.
Dentro dessa categoria, há ainda diferentes subtipos, cada um com suas particularidades:
- Educacionais e hospitalares: Alocam recursos em imóveis voltados para instituições de ensino ou unidades de saúde, que geralmente possuem contratos de longo prazo e geram rendimentos mais previsíveis.
- Shoppings: Investem em grandes centros comerciais, gerando receita por meio do aluguel pago pelos lojistas. Embora sejam rentáveis, esses fundos podem ser impactados pelas condições econômicas e pelos hábitos de consumo.
- Escritórios: Focam em edifícios comerciais e lajes corporativas. O desempenho desses fundos depende da ocupação por empresas, sendo sensível a crises econômicas e mudanças nos modelos de trabalho, como o home office.
- Logísticos: Investem em galpões e centros de distribuição, beneficiados pelo crescimento do comércio eletrônico, que impulsiona a demanda por esses tipos de imóveis.
- Residenciais: Destinam-se a imóveis residenciais para locação. Apesar de sua menor participação no mercado, esse segmento possui um grande potencial de crescimento.
Fundos de papel
Os fundos de recebíveis, também conhecidos como fundos de papel, são uma categoria que tem como lastro o setor imobiliário. Ou seja, em vez de investir diretamente em imóveis físicos, esses fundos alocam grande parte de seus recursos em títulos de renda fixa, como Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI), Letras de Crédito Imobiliário (LCI) e cotas de outros fundos de papel. Esses títulos geram receita por meio do pagamento de juros.
Uma característica importante dos fundos de papel é que muitos deles têm rendimentos atrelados a índices como o IPCA (inflação) ou o CDI. Isso oferece uma proteção adicional contra a perda do poder de compra em cenários de inflação.
No entanto, é importante destacar que os fundos de papel são sensíveis a fatores como as taxas de juros e o cenário econômico, o que pode impactar seus resultados financeiros.
Fundos de Fundos (FOFs)
Os Fundos de Fundos, ou FOFs (sigla em inglês para “funds of funds”), são uma modalidade de investimento em que o capital não é aplicado diretamente em ativos finais, mas sim nas cotas de outros fundos. Essa estrutura oferece aos investidores uma maior diversificação e a vantagem de contar com uma gestão profissional dos investimentos.
O principal objetivo dos FOFs é otimizar os retornos e reduzir os riscos por meio da diversificação. Para isso, os gestores desses fundos escolhem uma combinação de fundos que adotam diferentes estratégias e investem em variadas classes de ativos. Como resultado, os investidores se beneficiam não apenas da experiência dos gestores, mas também da diversificação automática de suas carteiras.
Fundos de desenvolvimento
Para os investidores dispostos a assumir um maior nível de risco em busca de retornos mais elevados, os fundos de desenvolvimento representam uma excelente oportunidade.
Esses fundos são focados na construção e no desenvolvimento de novos projetos imobiliários, abrangendo desde a fase de planejamento até a venda ou locação das propriedades.
O desempenho desses fundos está diretamente ligado ao sucesso do empreendimento, o que envolve o cumprimento de prazos, controle de custos e aceitação no mercado. Assim, os riscos são consideravelmente mais altos, incluindo possíveis atrasos nas obras, variações nos custos de construção e flutuações nas condições do mercado imobiliário.
E por último, os fundos híbridos
Agora que você já entendeu o que são os fundos imobiliários de tijolo e de papel, um fundo híbrido pode ser descrito como a combinação dos dois. Ele une as características de ambos os tipos, oferecendo aos investidores uma diversificação mais ampla.
A formação dos FIIs híbridos é regulada pela Comissão de Valores Mobiliários (CVM) e envolve a criação do fundo, a elaboração de seu regulamento e a atração de cotistas.
Quais as características?
Os fundos imobiliários híbridos apresentam um portfólio diversificado, que inclui tanto imóveis físicos quanto ativos financeiros ligados ao setor imobiliário, como CRIs, LCIs e cotas de outros FIIs.
Isso permite que o investidor tenha acesso a uma variedade de fontes de renda, combinando os rendimentos provenientes da valorização e dos aluguéis dos imóveis com os ganhos gerados pelos ativos financeiros, criando uma mistura de renda variável e fixa.
Essa diversificação no portfólio reduz a exposição aos riscos específicos associados a um único imóvel ou a um tipo isolado de investimento. Além disso, os fundos buscam não apenas a valorização dos imóveis, mas também a geração de receita por meio dos aluguéis e dos rendimentos provenientes dos recebíveis. Isso oferece um potencial de valorização e geração de renda aos investidores.
É fundamental, no entanto, lembrar que cada fundo possui suas particularidades e estratégias próprias. Portanto, é essencial avaliar cuidadosamente cada opção antes de tomar a decisão de investir.
Como funcionam?
O funcionamento desses fundos é similar ao de outros tipos de fundos, nos quais os recursos são captados junto aos investidores para serem aplicados em imóveis e letras de crédito. A gestão do fundo exige atenção constante para identificar as melhores oportunidades conforme as condições do mercado.
Por exemplo, se houver uma recessão econômica ou uma crise no setor imobiliário, a compra de novos imóveis pode não ser a opção mais vantajosa, já que isso aumentaria os riscos, como o inadimplemento por parte dos locatários, resultando em prejuízos para os cotistas.
Nesse cenário, o gestor deve avaliar se o investimento em letras de crédito seria mais adequado, proporcionando uma maior exposição a ativos de renda fixa ou variável, conforme o momento econômico.
Eles pagam dividendos?
Sim! Assim como as outras categorias, os fundos híbridos também distribuem rendimentos aos seus cotistas, conforme determinado no regulamento específico de cada fundo.
A rentabilidade para o investidor depende tanto da valorização dos imóveis quanto dos rendimentos financeiros obtidos a partir do portfólio de ativos.
A lucratividade dos FIIs pode variar conforme a composição da carteira e o cenário econômico, ou seja, se os imóveis geram uma boa receita e os recebíveis são impactados positivamente pelos atuais níveis de juros e inflação.
É importante ressaltar que os FIIs são obrigados a distribuir pelo menos 95% de seu lucro líquido entre os cotistas.
Quais são as vantagens?
As principais vantagens desse tipo de fundo incluem:
- Grande diversidade de investimentos;
- Combinação entre ativos de Renda Variável e Fixa;
- Exposição reduzida a riscos específicos;
- Capacidade de se proteger contra flutuações de mercado e econômicas;
- Baixo custo para diversificação;
- Potencial para valorização imobiliária e geração de receita;
- Gestão profissional e especializada.
E quais são as desvantagens?
- Exige um nível mais elevado de compreensão do investidor;
- Necessita de mais competência do gestor;
- Pode haver variação na previsibilidade da distribuição de rendimentos;
- Em alguns casos, pode haver risco de liquidez;
- Apresenta riscos de mercado e crédito, assim como outros tipos de investimento.
Como investir em Fundos Híbridos?
É possível investir nesse tipo de ativo seguindo os seguintes passos:
- Defina seu perfil de investidor para entender se os FIIs são uma boa escolha. Por se tratarem de fundos de renda variável, o investidor deve estar disposto a assumir o risco. Eles são mais atraentes para quem planeja mantê-los na carteira por um período mais longo.
- Abra uma conta em uma corretora de valores que possua autorização da CVM para operar.
- Pesquise sobre os fundos disponíveis na bolsa de valores, analisando regulamentos, prazos, níveis de risco, variações nos últimos anos e outros detalhes relevantes.
- Após realizar uma análise detalhada e tomar a decisão, o investidor deve realizar o depósito e comprar sua cota por meio da plataforma da corretora.
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