FIIs de tijolo: conheça as 7 melhores oportunidades

Imagine a situação: seu vizinho, aquele que mora no apartamento ao lado, acaba de comprar a unidade que ele mesmo aluga, no mesmo prédio onde você vive, e ainda por cima conseguiu um desconto de 20% sobre o valor de mercado. Você entraria em pânico, achando que seu imóvel perdeu valor da noite para o dia, ou perceberia que ele acabou de fazer um excelente negócio? 

Pois é, enquanto os imóveis na vida real estão ficando cada vez mais caros — com aquele apartamento na zona sul de São Paulo ou o galpão logístico em Cajamar valorizando acima da inflação —, os Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs) de tijolo, que são donos desses mesmos ativos, estão sendo negociados como se estivessem em liquidação.

Como pode fundos que detêm os imóveis da mais elevada qualidade no país estarem com descontos de 20%, 30% ou até mais? Será que o mercado está enxergando algo que não estamos, ou estamos diante de uma oportunidade histórica?

Vamos desvendar essa contradição e mostrar por que os FIIs de tijolo podem estar oferecendo uma das melhores oportunidades do mercado hoje — se você souber onde olhar. Ao final, vou te mostrar quais são meus sete FIIs de tijolo preferidos para este momento. 

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FIIs de tijolo: onde estão as oportunidades? 

Se você acompanha os dados do mercado imobiliário local, provavelmente concorda com minha afirmação acima. Para embasar a análise, trago os dados do índice FipeZap para imóveis residenciais, que reúne informações de anúncios de imóveis para venda e locação em diversos portais. 

Gráfico 1 – Evolução do preço de venda de imóveis residenciais (base 100) 

Nas três cidades apresentadas, o valor médio de venda dos imóveis residenciais subiu mais de 26% nos últimos 3 anos! Em Florianópolis, a valorização média chegou a 35,7%, podendo ter sido até maior em determinadas regiões da capital catarinense. Para fins de comparação, a inflação medida pelo IPCA foi de 16% no mesmo período. E, se considerarmos que esses imóveis poderiam estar gerando renda com aluguéis, o retorno acumulado seria ainda mais alto. 

Na prática, quem adquiriu um apartamento de 110m² em Florianópolis em 2022 desembolsou, na média, R$960 mil. Hoje, esse mesmo imóvel seria anunciado para venda por R$1,3 milhão. Considerando o desconto que os FIIs de tijolo estão sendo negociados, é como se esse imóvel passasse a valer R$1,0 milhão ao ser negociado em bolsa. Minha pergunta é: você compraria ou não? 

FIIs de tijolo: imóveis comerciais têm dinâmica diferente? 

O segmento residencial no mercado de FIIs ainda é pouco representativo no Brasil, dificultando uma comparação direta. Imóveis logísticos, shoppings, escritórios e lojas de rua são os principais segmentos presentes nos FIIs, então vamos olhar para eles.  

O mercado de compra e venda de imóveis comerciais também mostra uma tendência clara: investidores no mercado real estão pagando valores superiores aos preços implícitos dos FIIs. Vejamos alguns exemplos de transações recentes informadas pela plataforma de inteligência imobiliária Siila: 

1. Galpão Meli: galpão construído sob medida para o Mercado Livre na região de Cravinhos-SP, próximo a Ribeirão Preto, foi vendido por R$3.870/m². Um dos FIIs recomendados adiante, com portfólio com características similares a este ativo, está precificado na bolsa a R$2.800/m². É uma diferença de mais de 26%. 

2. Vila Olímpia Corporate: dois conjuntos de escritórios foram vendidos em fevereiro de 2025 por R$28.700/m². O mesmo FII que vendeu esse imóvel é negociado em bolsa, com um portfólio mais robusto de escritórios, a R$23.000/m², uma diferença de quase 20%. 

Estes são exemplos de transações avulsas, em menor escala do que um portfólio bilionário de imóveis de um FII. Muitas vezes, os gestores realizam pequenas operações para destravar lucro para os cotistas e “marcar” o valor de portfólio no mercado, evidenciando o desconto que a bolsa de valores está proporcionando. 

A análise é similar quando olhamos a média dos valores de venda nos últimos três anos. Para galpões logísticos A+ em São Paulo, a tendência é crescente, com valor médio de preço pedido subindo 19% no período. O mesmo aconteceu com escritórios A e A+, também em São Paulo, região com o maior número de transações no período, com preços pedidos subindo mais de 50%.  

Gráfico 2 – Evolução do preço de venda de galpões (esquerda) e escritórios (direita) em São Paulo nos últimos 3 anos

Fundos imobiliários são ativos geradores de renda. O objetivo dos investidores é simples: construir uma fonte de renda passiva advinda de aluguéis dos melhores e mais diversificados portfólios imobiliários no Brasil.  

Sob essa ótica, a análise do cap rate é importante para entender se esses imóveis serão capazes de entregar um fluxo de renda compatível com a realidade de mercado. De forma simples, quanto maior o cap rate de um imóvel adquirido à vista, maior será o rendimento de aluguel para o proprietário em relação ao valor investido.  

Nesse sentido, as transações recentes no mercado de galpões logísticos indicam um cap rate médio de 8,5%. No mercado de escritórios, o valor cai para 7,8%. No mercado de FIIs, podemos comparar, com certas limitações, à rentabilidade de proventos (DY) esperada para os próximos 12 meses. No caso dos galpões logísticos, estimamos um DY médio de 10% e, para os escritórios, 12,5% — valores bem superiores aos cap rates das últimas transações. 

FIIs de tijolo: onde estão as oportunidades?

Mesmo com expectativa de manutenção ou elevação dos valores praticados de aluguel, os DYs elevados têm um principal fator: o preço das cotas estão nas mínimas históricas. 

O valor patrimonial (VP) dos FIIs pouco oscilou no último ano, mas a relação P/VP caiu consideravelmente. Veja o comportamento do indicador à direita da linha traçada em janeiro/24 no gráfico a seguir – o P/VP caiu consideravelmente em todos os FIIs indicados! A maior parte desse movimento veio da queda no valor de mercado das cotas. 

Nenhum desses FIIs – HGBS11, BTLG11, HGRU11, XPML11, LVBI11, GARE11 e KORE11 – apresenta problemas estruturais, alavancagem descontrolada, vacância persistente ou deterioração dos fundamentos da carteira imobiliária.

Mesmo as reavaliações patrimoniais, que tendem a ser negativas em um cenário de juros elevados como o atual, tiveram impactos limitados no último ciclo. A queda no P/VP — apesar das críticas que esse indicador pode receber — foi impulsionada principalmente pelo valor de mercado, e não por uma degradação dos ativos.  

Um dos principais fatores que tem afastado os investidores dos fundos imobiliários é a expectativa de juros altos. Quando, ainda no ano passado, o mercado percebeu que os juros ficariam mais altos por mais tempo, os FIIs começaram a cair de modo expressivo. Da mesma forma, quando tivermos sinalizações de final do ciclo de alta dos juros, também deveremos ver uma recuperação do valor de mercado dos FIIs. 

Na minha visão, essa discrepância entre o valor real dos imóveis e o preço dos FIIs representa uma das melhores oportunidades do mercado para investidores que buscam qualidade e desconto ao mesmo tempo. Voltando ao exemplo hipotético do início do texto: se o desconto de 20% que o vizinho conseguiu na compra do imóvel parece improvável, saiba que oportunidades semelhantes estão disponíveis hoje na bolsa de valores. E o melhor: com liquidez diária, gestão profissional e dividendos isentos de imposto de renda. 

Esses exemplos reforçam a tese de que os FIIs de tijolo estão sendo negociados a preços muito abaixo dos valores reais dos ativos imobiliários. Enquanto o mercado físico de imóveis segue aquecido e com preços em alta, os FIIs permitem acesso a esses mesmos ativos com descontos expressivos e retornos mais elevados. 

A seleção apresentada no gráfico anterior é a minha preferida para este momento. Os FIIs recomendados possuem imóveis logísticos nas regiões mais demandadas de São Paulo e outras capitais, escritórios com alta ocupação e contratos com grandes empresas, lojas de rua estrategicamente posicionadas para a operação dos inquilinos (com contratos longos e imóveis construídos sob medida), além de shopping centers espalhados por todo o Brasil. São ativos que, dificilmente, nós, investidores individuais, teríamos acesso em larga escala — e muito menos a preços tão convidativos. 

Essa seleção faz parte da carteira Investidor Imobiliário, que eu mesmo gerencio e que está disponível para você no aplicativo EQI+. Todos os meses, você receberá atualizações sobre nossas teses, preferências, notícias relevantes e muito mais. Se você busca aproveitar essa oportunidade única no mercado imobiliário, este é o momento! 

Por Carolina Borges, analista de FIIs e head de research.

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