Em um cenário macroeconômico desafiador, com a alta da taxa de juros, o mercado de Fundos Imobiliários (FIIs) enfrenta uma fase de queda. Isso acontece porque, com a Selic elevada, os títulos de renda fixa se tornam mais atrativos, pressionando os ativos de renda variável, como os FIIs, que apresentam bons descontos no momento.
Isso significa que, em vez de encarar a queda das cotas com preocupação, os investidores podem adotar uma abordagem diferente: identificar boas oportunidades de investimento. Na verdade, há diversos fundos com os maiores descontos dos últimos 9 anos.
O momento é de oportunidade!
Sendo assim, os Fundos Imobiliários estão mais acessíveis, e diversas métricas apontam para essa percepção.
De acordo com Carolina Borges, analista de FIIs da EQI Research, uma das métricas mais utilizadas e debatidas é o preço sobre valor patrimonial (P/VP).
O preço é determinado pelo mercado diariamente, enquanto o valor patrimonial reflete o valor contábil dos ativos do fundo, como imóveis, títulos de dívida, cotas de outros FIIs e participações acionárias, descontadas as obrigações financeiras. Quanto mais próximo de 1,0x estiver o P/VP, mais “justo” é considerado o preço do FII.
Entretanto, é importante destacar que o P/VP não é uma métrica infalível. No caso dos FIIs de tijolo (que investem em imóveis físicos), a avaliação dos ativos é subjetiva e só é revisada anualmente, o que pode tornar as estimativas defasadas.
Por outro lado, FIIs de papel (que investem em títulos como CRIs) ou fundos de fundos (FOFs), que possuem ativos com maior liquidez, permitem uma precificação mais dinâmica e atualizada do valor patrimonial.
Além disso, a qualidade da gestão do fundo e sua estrutura de capital (especialmente a alavancagem) podem influenciar o valor atribuído ao fundo pelo mercado, distorcendo o P/VP em relação ao valor contábil.
Atualmente, o P/VP do IFIX está em 0,83x, um desvio significativo abaixo da média histórica, o que indica um grande desconto em comparação com os padrões dos últimos anos. Esse é o menor patamar desde julho de 2016.
O que isso significa?
A assimetria observada no P/VP sugere que o mercado de FIIs oferece uma das melhores oportunidades de compra dos últimos anos. Mesmo com a alta das taxas de juros futuras, o IFIX proporciona uma rentabilidade 3,23 pontos percentuais acima do cupom do Tesouro IPCA.
Para efeito de comparação, a média histórica desse prêmio de remuneração é de 2,12 pontos percentuais, o que significa que os FIIs estão oferecendo um retorno superior ao habitual em relação aos títulos públicos.
No entanto, um fator importante para a realização de ganhos é o cenário macroeconômico. Com as taxas de juros futuras em torno de 15-16%, há pouco espaço para uma recuperação acentuada das cotações no curto prazo.
Por outro lado, essa fase de descontos oferece uma janela de entrada favorável para investidores de longo prazo, que podem aproveitar os preços atrativos enquanto aguardam uma eventual melhora nas condições macroeconômicas.
O mercado de FIIs apresenta uma combinação rara de descontos expressivos e um prêmio de remuneração acima da média histórica. Para quem tem um horizonte de investimento mais longo, essa pode ser uma oportunidade única de construir uma carteira imobiliária diversificada, capaz de gerar renda passiva.
Quais são os FIIs com maiores descontos?
Atualmente, diversos fundos imobiliários apresentam preços atrativos, oferecendo excelentes oportunidades para os investidores.
A EQI Research, por meio de sua carteira recomendada, selecionou os mais promissores para o mês de fevereiro, auxiliando os investidores na identificação das melhores opções para entrada neste momento.
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