Com o novo ciclo de queda de juros, o número de emissão de FIIs (Fundos de Investimento Imobiliários) tende a crescer, dizem Luís Moran e Carolina Borges, head e especialista em FIIs, respectivamente, da EQI Research, em live especial. Assim como as empresas lançam ofertas de ações no mercado, os FIIs fazem o mesmo, mas com emissões de cotas.
Os Fundos Imobiliários são divididos entre os de tijolos e de papel. FIIs de tijolos tendem a comprar imóveis, com subdivisões que investem em shoppings, galpões de logística, imóveis residenciais, escritórios, entre outros. A última divisão compra dívidas ligadas ao setor imobiliário, com os mais notáveis sendo os de CRIs (certificados de recebíveis imobiliários).
Um ponto a se levar em conta para os próximos meses, com base na política monetária local, é que os FIIs de tijolos passam a ser favorecidos conforme a taxa Selic recua. Entre os destaques para este período estão os de shoppings e logísticos, segundo Carolina.
O que é uma emissão de FII?
Uma emissão de novas cotas tem como principal objetivo permitir a um Fundo Imobiliário captar recursos para realizar novos investimentos e aumentar sua rentabilidade. Essa emissão se dá de acordo com regras da CVM (Comissão de Valores Mobiliários).
Como os Fundos Imobiliários são obrigados a distribuir 95% de seu resultado-caixa aos cotistas sob a forma de dividendos, o valor que resta dificilmente é suficiente para fazer novas aquisições – seja de imóveis, seja de CRIs. E, assim, o crescimento do patrimônio geralmente se dá com novas emissões de cotas.
“Quando um Fundo emite novas cotas, ele está pedindo mais dinheiro aos investidores para, com esse valor, comprar mais ativos. Se for um fundo de tijolo, vai comprar mais imóveis – sejam eles shoppings, galpões ou escritórios. Se for um fundo de papel, vai comprar mais CRIs”, explica Carolina.
O que é subscrição de FII?
Os FIIs costumam emitir novas cotas posteriores ao seu lançamento na bolsa de valores, justamente para captar mais recursos.
Na ocasião, os atuais investidores têm o direito de adquirir as novas cotas antes que sejam oferecidas ao público geral. Esse mecanismo é chamado de direito de subscrição, que proporciona ao investidor a chance de não ter a sua atual participação diluída.
Vale a pena investir em uma emissão?
Analisadas as condições do IPO e desejando participar, o investidor deve indicar na conta da corretora de valores ou ao assessor de investimentos sua intenção durante o período de reserva.
O número de cotas a ser adquirido deve ser indicado previamente. Ainda assim, esta não é uma garantia de compra, apenas a intenção. Isso porque todo o funcionamento do IPO depende da aceitação do fundo, já que no mercado de capitais “quem manda é sempre a demanda”.
“Antes de entrar no IPO, é fundamental analisar em detalhes a qualidade dos ativos que vão compor o fundo, o histórico do gestor e a estrutura do fundo”, aponta Borges. “Vale fazer uma pesquisa completa, inclusive observando as taxas de administração cobradas. Avalie também o seu perfil de risco e o horizonte de investimento para determinar se o fundo se alinha às suas metas financeiras”, completa.
O principal ponto na hora de investir em uma emissão é a destinação de recursos, segundo a especialista. “O investidor precisa saber qual será o caminho do dinheiro no FII. A gestão deve ser capaz de rentabilizar de uma forma melhor do que tem feito com o que tem atualmente”, diz.
“O FII até pode ser novo no mercado, mas muitas vezes a gestão não é, por isso a importância de uma análise mais aprofundada. Uma emissão boa é a que rentabiliza bem o capital investido”, complementa Moran.
