O mercado de Fundos Imobiliários (FIIs) lida de diferentes maneiras com os cenários macroeconômicos. Os fundos de tijolo, que investem em imóveis reais, costumam apresentar melhor rentabilidade em períodos como o atual, de inflação mais baixa e juros em potencial queda.
Já os FIIs de recebíveis, ou de papel, como também são chamados, precisam se adaptar para manter a rentabilidade real (ou seja, acima da inflação) de seu portfólio de CRIs, os títulos imobiliários que adquirem para compor seu patrimônio.
Neste texto, vamos discutir como alguns desses FIIs de recebíveis podem optar pela emissão de novas cotas, a fim de aumentar seu patrimônio, e ver como é possível projetar novas emissões para saber se é hora, ou não, de investir em suas cotas.
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FIIs de recebíveis: para que emitir cotas?
Uma emissão de novas cotas tem como principal objetivo permitir a um Fundo Imobiliário captar recursos para realizar novos investimentos e aumentar sua rentabilidade. Essa emissão se dá de acordo com regras da CVM (Comissão de Valores Mobiliários).
“Quando um Fundo emite novas cotas, ele está pedindo mais dinheiro aos investidores para, com esse valor, comprar mais ativos. Se for um fundo de tijolo, vai comprar mais imóveis, sejam eles shoppings, galpões ou escritórios. Se for um fundo de papel, vai comprar mais CRIs”, explica Carolina Borges, analista de FIIs da EQI Research.
A soma de todas as CRIs adquiridas forma o valor patrimonial (VP) de um FII de recebíveis, da mesma forma que um fundo de tijolo tem seu VP calculado de acordo com o valor real dos imóveis cuja propriedade detém.
O valor dos fundos de tijolo é reajustado anualmente, a partir de laudos de avaliação que informam o chamado “valor justo” dos imóveis. Já no caso dos CRIs, o patrimônio, em tese, é reajustado mensalmente, de acordo com os valores dos certificados adquiridos e de sua rentabilidade. “Isso torna o VP de um fundo de papel bem próximo de sua realidade do valor de mercado”, diz Carolina Borges.
A questão é, como os Fundos Imobiliários são obrigados a distribuir 95% de seu resultado-caixa aos cotistas, sob a forma de dividendos, o valor que resta dificilmente é suficiente para fazer novas aquisições – seja de imóveis, seja de CRIs. E, assim, o crescimento do patrimônio geralmente se dá com novas emissões de cotas.
“Quando um fundo de papel realiza uma emissão, o ideal é que ele consiga aumentar a sua remuneração média, com CRIs que tenham resultados mais atraentes, que possam garantir um bom rendimento real, além do IPCA (inflação), com o menor risco possível”, prossegue a analista da EQI Research.
FIIs de recebíveis: como projetar emissão?
A planilha de FIIs da EQI Research, atualizada mensalmente e disponível para os assinantes cadastrados na plataforma, traz um item importante que ajuda o mercado a projetar que uma possível emissão de cotas está a caminho e se vale a pena comprar agora as cotas de Fundo Imobiliário ou se é melhor aguardar pela emissão.
Essa relação é a conta entre o valor da cota em sua negociação na B3, e o valor patrimonial por cota, que os fundos informam em seus relatórios gerenciais mensais. “Quando um fundo é negociado acima do VP, ele está sendo negociado com ágio. Se for abaixo, é um deságio”, explica Carolina Borges, da EQI Research.
Para facilitar a conta, um exemplo: se um fundo informa VP de R$ 500 milhões e emitiu 10 milhões de cotas, isso significa que seu valor patrimonial por cota é de R$ 50. Se o valor das cotas na B3 está abaixo desse valor, é considerado deságio; se for acima, é ágio.
Um período consistente de negociações com ágio, explica Borges, é um sinal de que pode haver novas emissões. Isso porque as emissões costumam seguir o valor de mercado na definição do preço das novas cotas. E, neste caso, o melhor negócio para o investidor é esperar.
“Se a administradora emitir novas cotas baseada no VP, o cotista pode comprar mais barato do que no valor de mercado. Mesmo que esse ágio seja consistente, haverá essa oportunidade e o fundo conseguirá mais recursos para aumentar seu portfólio”, explica a analista.
Em geral as emissões dão prioridade aos atuais cotistas, mas nem sempre todas as novas cotas são adquiridas, o que abre espaço também para os novos investidores. Carolina Borges aponta, contudo, um sinal que deve ser levado em conta pelos investidores: “É importante que o fundo que esteja planejando nossas emissões tenha um direcionamento do que ele quer comprar, e não simplesmente faça a emissão só por emitir”, aponta,
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FIIs de recebíveis: exemplo concreto de ágio
Na planilha atualizada de junho, o fundo Maxi Renda (MXRF11) apresentava a maior proporção de ágio em relação a seu valor patrimonial. Em seu último relatório gerencial, o valor por cota estava em R$ 10,11, enquanto sua cotação nesta segunda-feira (12), por volta das 15h, era de R$ 10,70, um ágio de cerca de 5,80%.
Por isso, no relatório de FIIs de recebíveis da EQI Research, a recomendação para o fundo aparece como neutra. “É possível que novas cotas sejam negociadas em breve abaixo do valor pelo qual ele vem sendo negociado”, aponta Borges.
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