Uma das principais dúvidas de quem possui uma quantia de dinheiro é sobre onde aplicá-lo para obter um bom retorno. Para os brasileiros, que têm uma afinidade cultural com imóveis, uma carteira diversificada de fundos imobiliários pode ser a solução para garantir um fluxo constante de receita mensal. Nesse contexto, se uma pessoa tem R$ 200 mil, quais são as melhores opções de investimento em FIIs para montar uma carteira equilibrada e incluir ativos de alta qualidade?
Mas antes de mais nada, é importante compreender o cenário econômico atual, pois ele tem um impacto importante sobre os investimentos e pode apresentar excelentes oportunidades para quem deseja investir em fundos imobiliários.
Cenário econômico do Brasil
Após o início de um novo ciclo de alta da taxa Selic, os juros futuros continuaram a seguir a trajetória crescente observada nos últimos meses, atingindo as maiores marcas do ano e evidenciando o elevado estresse no mercado.
As expectativas econômicas também vêm mostrando pioras significativas. Os dados de inflação corrente indicam uma tendência de alta, sugerindo que o índice deverá fechar o ano acima do teto da meta estabelecida pelo Conselho Monetário Nacional (CMN). Além disso, as expectativas de inflação para 2025 continuam a se deteriorar, já mostrando sinais de desancoragem em relação à meta, o que começa a impactar negativamente as projeções para 2026 e 2027.
No âmbito fiscal, o anúncio do pacote de gastos do governo, que visa economizar R$ 70 bilhões no biênio 2025-2026 e deveria ser uma boa notícia, foi apagado pela proposta de isenção do imposto de renda para quem recebe abaixo de R$ 5 mil por mês. Além disso, as medidas foram avaliadas como insuficientes e os sinais de dificuldades em reduzir gastos, somados ao aumento de despesas fora do orçamento, têm intensificado as preocupações do mercado quanto à sustentabilidade da trajetória da dívida pública brasileira.
As projeções atuais, implícitas nos juros futuros, indicam uma alta de cerca de 0,75 ponto percentual até o final de 2024, com mais de 2 pontos percentuais ao longo de 2025.
Com a expressiva deterioração do ambiente doméstico ao longo de novembro de 2024, a EQI Research revisou seu cenário base. Agora, projeta um aumento de 75 pontos-base na reunião de dezembro do Copom, encerrando 2024 com a Selic em 12%. Além disso, elevou a expectativa para o final do ciclo de alta, que deve atingir 14,25% ao longo de 2025.
Estratégia de Fundos Imobiliários
Diante desse cenário, é fundamental destacar que a estratégia de investimento em fundos imobiliários tem como foco principal a geração de renda.
As projeções para as taxas de juros indicam que a Selic deve superar 14% em 2025. Além disso, os juros reais, incorporados nos títulos IPCA+, superaram a marca de 7% ao ano na última semana de novembro. Esses fatores têm pressionado o valor de mercado das cotas, resultando em uma queda generalizada nas cotações.
Cupom da NTN-B segue em trajetória de alta em 2024
Embora a renda nominal se mantenha estável, o dividend yield — ou retorno em proventos — acaba sendo mais vantajoso para o investidor nesse contexto.
Entretanto, surge a questão: quando teremos um alívio e as cotas começarão a se valorizar novamente?
Para que isso ocorra, seria necessária uma redução significativa nas taxas de juros, o que, segundo a Head e analista de fundos imobiliários da EQI Research, Carolina Borges, não parece ser um cenário provável no curto prazo. No entanto, ela acredita que o retorno implícito atual é bastante atrativo, e boas alocações podem gerar bons retornos para o investidor em um cenário macroeconômico menos desafiador.
É importante ressaltar que a queda generalizada no valor de mercado dos FIIs está incorporando um risco maior. Nesse contexto, está sendo precificada a possibilidade de que o aperto monetário, com juros mais elevados, impacte negativamente as atividades das empresas, prejudicando o crescimento e resultando em uma redução nos aluguéis, aumento das áreas vagas e queda nos rendimentos.
Carteira recomendada da EQI Research
Neste contexto, a analista destaca que é importante direcionar os investimentos para teses que ofereçam maior segurança e maior resiliência. Esse cenário inclui fundos imobiliários de papel bem diversificados e com alta qualidade de crédito, além de FIIs de tijolo com baixa alavancagem, que possuam imóveis com alta demanda e expectativas de manutenção (ou crescimento) das receitas.
Uma carteira recomendada de fundos imobiliários feitas por uma casa de análise é um levantamento de FIIs selecionados por especialistas para atender aos objetivos de investimento de seus clientes ou seguidores.
Essa recomendação é baseada em análises aprofundadas dos Fundos Imobiliários, das condições do mercado imobiliário e das perspectivas econômicas.
Ao analisar a carteira recomendada da EQI Research, é possível observar que ela é majoritariamente alocada em Fundos de Recebíveis Imobiliários (FIIs de “papel”), com 42,5% de exposição em FIIs de CRI e multiestratégia/hedge funds.
Os fundos de papel têm a função de preservar o carrego do portfólio em termos de renda, reduzir a volatilidade do valor de mercado e oferecer oportunidades de aquisições abaixo do valor patrimonial, especialmente em FIIs indexados ao IPCA.
Nesses casos, o investidor adquire uma carteira de CRIs e a gestão desse portfólio a um preço inferior ao valor de mercado dos títulos. No médio prazo, esse movimento resulta em uma taxa média de remuneração mais elevada, potencializando o retorno total.
No caso dos FIIs de tijolo, segundo Carolina, é possível observar a melhora no desempenho operacional em todos os setores. Indicadores como ocupação, receita de locação e boas oportunidades de reciclagem do portfólio estão contribuindo para o aumento do lucro líquido dos FIIs de tijolo recomendados.
No entanto, esse aumento não foi suficiente para manter o valor de mercado das cotas, ou mesmo elevá-lo, devido à alta das taxas de juros.
Perspectivas para o futuro
Para quem dispõe de R$ 200 mil para investir e está considerando como alocar esse valor em uma carteira de fundos imobiliários, a EQI Research destaca que adota uma abordagem cautelosa, levando em conta o cenário macroeconômico atual. A análise da equipe ressalta os efeitos de um ambiente de alta aversão ao risco, que tende a influenciar negativamente a precificação dos ativos imobiliários.
Diante da trajetória ascendente dos juros futuros e de um quadro fiscal desafiador, a estratégia recomendada pela Head da Research é focar em uma alocação majoritária em fundos de papel. Essa abordagem busca capturar um carrego mais robusto, ao mesmo tempo em que protege o portfólio das oscilações que afetam com maior intensidade os fundos imobiliários de tijolo.
Com uma visão voltada para o futuro, a EQI Research destaca que a expectativa é de que a carteira de FIIs continue a se beneficiar da diversificação entre ativos indexados ao IPCA e ao CDI, ajustando-se conforme a evolução do cenário econômico e o comportamento das taxas de juros de longo prazo. Dessa forma, manteremos um monitoramento contínuo das operações dos FIIs, com o objetivo de identificar possíveis deságios e aproveitar oportunidades de aquisição em fundos imobiliários de tijolo.
Como investir R$ 200 mil em FIIs?
Com base na carteira da EQI Research como referência, a distribuição da sua carteira seria a seguinte:
| Código | Segmento | Risco | Último DY | DY (U12M) | P/VP | Peso | Valor Aplicado |
| HGRU11 | Híbrido | Baixo | 0,78% | 10,47% | 0,93 | 5% | R$10.000 |
| BCIA11 | FOF | Médio | 1,00% | 12,28% | 0,85 | 5% | R$10.000 |
| BTCI11 | Papel | Médio | 1,00% | 12,27% | 0,91 | 10% | R$ 20.000 |
| BTLG11 | Galpões | Baixo | 0,82% | 9,74% | 0,91 | 10% | R$ 20.000 |
| SPXS11 | Hedge Fund | Médio | 1,11% | 12,82% | 0,95 | 7,5% | R$15.000 |
| GARE11 | Híbrido | Médio | 1,03% | 11,71% | 0,99 | 7,5% | R$15.000 |
| HGBS11 | Shopping | Médio | 0,83% | 10,83% | 0,86 | 7,5% | R$ 15.000 |
| RBRY11 | Papel | Alto | 1,00% | 13,00% | 0,93 | 5% | R$10.000 |
| KNSC11 | Papel | Médio | 0,93% | 11,60% | 0,97 | 10% | R$ 20.000 |
| KORE11 | Lajes | Médio | 1,51% | 7,80% | 0,78 | 5% | R$10.000 |
| LVBI11 | Galpões | Médio | 0,85% | 11,08% | 0,78 | 10% | R$ 20.000 |
| VCJR11 | Papel | Médio | 0,85% | 13,41% | 0,86 | 10% | R$ 20.000 |
| XPML11 | Shopping | Médio | 0,92% | 10,91% | 0,86 | 7,5% | R$15.000 |
| Total | 0,95% | 11,46% | 0,89 | 100% | R$ 200 mil |
Como são escolhidos os ativos de uma carteira recomendada?
Carolina Borges, analista de FIIs da EQI Research, afirma que são quatro os itens que analisa nos FIIs para definir se eles estarão ou não na Carteira Recomendada.
“Basicamente, o primeiro passo é uma análise macro: o que aconteceu no cenário nesse mês? Houve mudança de juros, de política monetária? Porque os juros impactam na escolha dos ativos”, diz.
“A gente otimiza a exposição da carteira conforme o cenário de juros, que é o que vai definir a quantidade de fundos de papel e tijolo na carteira”, explica. “Recentemente, diante de um ciclo de queda de juros, nós diminuímos nossa exposição em papel e aumentamos a exposição em fundos de tijolo. Agora, o cenário se inverteu porque o ciclo agora é de alta nos juros”, conta.
O segundo passo, ela revela, é a análise setorial. “Se eu vou buscar fundo de tijolo de galpões logísticos, tenho que privilegiar contratos longos de locação, porque garantem a segurança”.
Depois, conta, é avaliada a tese de investimento, se houve alguma alteração relevante, como aquisição ou devolução.
Por fim, é preciso olhar os demais pares deste fundo no mercado para saber se o desempenho dele está condizente ou se, por alguma razão, há opções mais interessantes. “Meus fundos podem ser bons, mas será que eles são os melhores? É preciso fazer esta pergunta também”, indica. “Se tiver fundo melhor no mercado, que atenda aos outros requisitos, a gente troca”, complementa.
Uma dica para acompanhar a avaliação de Carolina Borges para todos os Fundos Imobiliários disponíveis no mercado é é consultar o Checklist de FIIs, no qual, após análise de uma série de fatores, ela entrega uma nota para cada Fundo Imobiliário consultado.
Para ter acesso ao material, clique agora mesmo no botão abaixo.
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