O fundo imobiliário Guardian Real Estate (GARE11) deu início a uma nova fase de reposicionamento estratégico, marcada pela venda de parte significativa de seu portfólio e uma nova captação no mercado. As movimentações envolvem a alienação de 10 imóveis por R$ 485 milhões e uma sétima emissão de cotas com meta de arrecadar R$ 400 milhões.
A venda dos ativos foi realizada para um fundo recém-lançado pela XP Inc., com pagamento parcelado em até 60 meses. Com os recursos, o GARE11 pretende amortizar R$ 360 milhões em dívidas vinculadas aos imóveis vendidos, promovendo uma significativa redução no nível de alavancagem do fundo.
Segundo Carolina Borges, head e analista de fundos imobiliários da EQI Research, a operação representa um marco importante na trajetória do fundo.
“Estamos diante de uma nova fase de reposicionamento estratégico do GARE11. A venda dos ativos permitirá ao fundo reduzir sua alavancagem e fortalecer sua estrutura financeira, sem alterar a essência da tese de investimentos”, afirma.
Com a transação, o portfólio do fundo será reduzido de 39 para 29 imóveis. Apesar da redução no número de ativos, Borges garante que a carteira permanece sólida:
“Os contratos continuam sendo atípicos, com prazos longos e locatários de alta qualidade de crédito. A duração média da carteira é de 12 anos, o que reforça a robustez e a diversificação do portfólio”, explica a analista.
GARE11 inicia nova fase
A expectativa é que a venda gere um lucro contábil de aproximadamente R$ 155 milhões, o equivalente a cerca de R$ 1,06 por cota. No entanto, devido à natureza parcelada da transação, o impacto positivo não deve se refletir imediatamente nos dividendos mensais distribuídos aos cotistas.
A estrutura do fundo comprador é mais complexa, envolvendo cotas sêniores e subordinadas, o que, segundo Borges, pode representar um potencial adicional de ganhos futuros para o GARE11, caso haja lucro excedente na alienação dos ativos. Detalhes sobre esse mecanismo estão disponíveis em um relatório técnico divulgado pela EQI Research.
Paralelamente à venda, o GARE11 concluiu a fase de preferência de sua sétima emissão de cotas, com a intenção de captar até R$ 400 milhões. Os recursos serão utilizados para repor parte dos ativos vendidos e continuar a expansão da carteira, mantendo o foco em imóveis com contratos atípicos e locatários de alta qualidade, com predominância de ativos de renda urbana e logística.
“A estratégia da gestão com essas duas frentes, venda de ativos e nova captação, é reduzir o risco percebido pelo mercado e preparar o fundo para aproveitar novas oportunidades no médio e longo prazo”, afirma Borges. “Com menor alavancagem e a mesma tese de longo prazo, o fundo se torna mais resiliente e atrativo para os investidores.”
A recomendação da EQI Research para o GARE11 foi mantida nas carteiras recomendadas da casa, incluindo a do “Investidor Imobiliário” e a “Carteira 200 para Crescer”.
