A Reforma Tributária, instituída pela Emenda Constitucional nº 132/2023 e regulamentada pela Lei Complementar nº 215/2025, representa uma das maiores mudanças do sistema tributário brasileiro nas últimas décadas — e seu impacto será especialmente sentido no mercado de locações comerciais.
Com a criação dos novos tributos IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) e CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços), o modelo atual de arrecadação será profundamente alterado, exigindo ajustes de locadores, locatários e administradores de imóveis.
O que muda com a Reforma Tributária
O novo sistema entrará em vigor em 2026, com um período de transição até 2033. Ele substituirá tributos como ISS, ICMS, PIS e COFINS por dois impostos de base ampla: o IBS e a CBS. Ambos seguirão o princípio da não cumulatividade plena, permitindo a compensação de créditos entre as etapas da cadeia produtiva e buscando corrigir distorções históricas do sistema atual.
Especialistas estimam que a soma das alíquotas do IBS e da CBS poderá chegar a cerca de 28%. No caso das locações, a lei prevê redução de 70% da alíquota, mas, ainda assim, há risco de aumento na carga tributária efetiva. Isso ocorre porque o aproveitamento de créditos pode não ser suficiente para compensar a majoração nominal dos tributos.
O advogado Daniel Cerveira, sócio do escritório Cerveira, Bloch, Goettems, Hansen & Longo Advogados Associados, explica que o impacto será relevante para o setor.
Segundo ele, “foi instituída a figura do locador qualificado: pessoas físicas que possuam mais de 3 imóveis e renda superior a R$ 240 mil por ano ou que tenham renda superior ao limite em 20%. A princípio todas as pessoas jurídicas deverão recolher o IBS/CBS separadamente, salvo as que estiverem no simples normal, situação em que esses impostos estão embutidos na alíquota do simples.”
Locações comerciais e o novo conceito de locador qualificado
Um dos pontos de maior atenção para quem atua com locações comerciais é o enquadramento como “locador qualificado”. Apenas esses contribuintes, pessoas físicas com mais de três imóveis alugados e renda anual superior a R$ 240 mil (ou 20% acima desse valor), estarão obrigados a recolher IBS e CBS.
Já os locadores que não se enquadrarem nessa categoria continuarão sujeitos à tributação atual, o que cria uma diferenciação importante no mercado.
Daniel destaca ainda que, apesar da redução de alíquota para o setor, “a carga será maior, porém haverá o creditamento, o que na prática jogará o custo total para baixo. As estimativas falam em 28% de alíquota total do IBS e CBS.
Por exemplo, as empresas que exploraram bens próprios que estão hoje no lucro presumido arcam entre 11,33% a 14,53%, passaria para 16,08% e 19,28%. As empresas com receita até R$ 120 mil anual passaria de 8,93% para 13,68%.”
Cláusulas de repasse e possíveis ilegalidades
Muitos contratos de locação já estão sendo ajustados para prever o repasse dos novos tributos aos inquilinos, prática que se tornou comum especialmente em contratos de shopping centers e empreendimentos comerciais. O objetivo, segundo os locadores, é preservar a rentabilidade diante do aumento de encargos.
No entanto, Daniel Cerveira faz uma advertência: “Entendo que essas cláusulas são questionáveis, visto que os tributos devem ser pagos pelos contribuintes respectivos. Considerando o novo sistema a ser implantado, não vejo lógica na aplicação dessas cláusulas, além do que são disposições potestativas, passíveis de anulação.”
Essa posição está em linha com o princípio jurídico de que cada parte deve arcar com os seus próprios tributos, sem transferir integralmente o ônus tributário a terceiros.
Impacto nos shoppings centers e nos contratos empresariais
Os shoppings centers, em especial, deverão sentir os efeitos mais imediatos da reforma. Cerveira explica: “Os shopping centers deverão assumir os novos tributos e, por consequência, obter os créditos para compensações futuras ou pedido de restituição. A única consequência será a forma de tributar e o novo custo. No mais, tudo permanece igual.”
Isso significa que os centros comerciais deverão recolher IBS e CBS, mas terão direito ao aproveitamento de créditos, o que pode amenizar o impacto financeiro. Ainda assim, lojistas e administradores precisarão revisar contratos e avaliar a viabilidade econômica de cada operação.
Quem paga o imposto e como se preparar
Uma das principais dúvidas do mercado é: afinal, quem deve arcar com os novos tributos — o locador ou o locatário? Para Daniel, a resposta é clara: “Cada parte deve adimplir o seu tributo e fazer uso de seus créditos. Qualquer medida que ‘jogue’ o tributo para a outra parte representará medida temerária e gerará confusão na utilização dos créditos.”
Durante o período de transição, recomenda-se cautela. O especialista observa: “Na minha visão não há que se falar em mudar os contratos em razão da reforma tributária. Como ocorre atualmente, caberá ao locador pagar os seus tributos e ao locatário fazer o mesmo.”
Além disso, os locadores qualificados deverão se preparar para novas obrigações. “Esses locadores deverão a partir da entrada em vigor pagar o IBS e CBS regularmente, através da forma que será definida posteriormente pela Lei. Aliás, ainda está pendente definição como os locadores deverão cobrar os aluguéis a partir da vigência do novo sistema.”
Planejamento e perspectivas futuras
Com tantas mudanças, o planejamento tributário torna-se essencial. Daniel reforça que “é fundamental a elaboração de um planejamento tributário robusto e um acompanhamento eficiente dos contadores.”
No médio prazo, a expectativa é que o novo sistema traga mais clareza e padronização. No entanto, o advogado pondera que, por se tratar de uma mudança profunda, é natural que surjam dúvidas e lacunas a serem resolvidas pelo Poder Judiciário. No caso das locações, ele destaca que, diante do cenário atual, não se pode afirmar que haverá simplificação, ao contrário de outras operações.
