Eu e meu colega analista João Zanott identificamos algo muito curioso há algumas semanas, na interação com os participantes da live em que explicamos como aqueles que vivem de aluguel poderão ser afetados pela Reforma Tributária.
Antes de prosseguir, aliás, fica aqui o reforço da informação: a Lei Complementar 214/2025 vai promover um novo aumento da carga tributária, com impacto direto nos preços e rendimentos de locação de imóveis pagos a pessoas físicas já a partir de 2026.
Pois bem… Identificamos na interação com os participantes da live que a maioria dos investidores começa realmente pequeno. Começa com um imóvel para locação, talvez a casa herdada dos pais ou o primeiro apartamento comprado com esforço.
Aos poucos, o patrimônio cresce, surgem novos imóveis, alguns se aventuram na construção para venda, outros descobrem as locações por temporada e, de repente, o que começou como um investimento pontual vira um pequeno portfólio familiar.
A nova “lei do aluguel”, no entanto, coloca todos esses perfis no mesmo radar. E cada alteração na legislação parece que aumenta a complexidade de possuir, transmitir ou explorar comercialmente imóveis diretamente na pessoa física.
Desde a live, recebemos muitas dúvidas. A mais recorrente foi: “E agora, qual é a alternativa?” Afinal, viver de aluguel sempre foi o plano clássico de renda passiva no Brasil, transmitido de geração em geração.
Os fundos imobiliários, no entanto, são (de longe) a forma mais simples, eficiente e rentável de investir em imóveis.
Não confunda minhas críticas à burocracia e à carga tributária do investimento direto em imóveis com o mercado imobiliário em si, que continua sendo um dos mais sólidos e atrativos do país.
A diferença é que, com os FIIs, o investidor acessa esse mesmo mercado de forma profissional, com gestão ativa, diversificação e a força de uma indústria capaz de defender seus próprios interesses de forma eficiente.
Basta lembrar quantas vezes já se tentou tributar os proventos dos FIIs. O tema volta e meia reaparece nas discussões fiscais, mas a força da indústria, unida ao agronegócio, que se inspirou na Lei 8.668 para criar os Fiagros, tem sido determinante para manter a isenção de IR em instrumentos como FIIs, CRIs, CRAs, LCIs e LCAs.
Esses veículos financiam a base produtiva do país, e isso dá a eles pesos político e econômico importantes.
Mesmo assim, considero a isenção apenas a “cereja do bolo”. Ela é importante, claro, mas não é a tese central. Acredito que, inclusive, ela deverá deixar de existir em algum momento. Mas o valor real está mesmo na eficiência e na capacidade de reinvestimento, que faz toda a diferença no longo prazo.
Novo imposto do aluguel e impacto nos FIIs: exemplos práticos
Veja estes exemplos do Cláudio e do Sérgio:
Em setembro de 2022, o Cláudio comprou um imóvel de R$ 500 mil em São Paulo. Desde então, o preço médio dos imóveis na cidade subiu 16,5%, segundo o FipeZap (o imóvel valeria cerca de R$ 580 mil).
Se ele vender hoje, precisará recolher imposto sobre o ganho de capital e, sem contar demais custos, teria algo em torno de R$ 568 mil. Ele recebe cerca de R$ 3.100 de aluguel, sujeitos à tributação e à conhecida dor de cabeça com inquilinos, reformas e burocracias.
Já o Sérgio investiu o mesmo valor, R$ 500 mil, na nossa carteira de FIIs da EQI (no mesmo período). Hoje, ele acumula R$ 640 mil – uma valorização de 28%. Além disso, Sérgio reinvestiu mensalmente os proventos, o que ampliou sua base de capital e os rendimentos seguintes.
Se decidisse parar de reinvestir agora e usar os rendimentos como renda mensal, receberia cerca de R$ 5.800 por mês, isentos de imposto de renda, quase o dobro do que o Cláudio recebe de aluguel.
O reinvestimento faz toda a diferença e é praticamente inviável para quem tem imóveis físicos. Na prática, mesmo que eu simulasse um cenário de tributação sobre os FIIs, a conclusão seria a mesma.
O diferencial não está na isenção, mas na eficiência: gestão qualificada, diversificação, liquidez e a disciplina de reinvestir o próprio fluxo de renda.
Prefere investir diretamente em imóveis? Tudo bem. Mas não deixe de considerar uma diversificação em FIIs e um planejamento patrimonial eficiente. No fim, não se trata de escolher entre o imóvel físico e o fundo listado, mas de construir um fluxo de renda mais inteligente para o futuro.
