As vendas de imóveis residenciais em São Paulo começaram a perder fôlego no fim de 2025, em meio a um cenário macroeconômico mais desafiador, marcado por juros elevados, crédito mais restrito e menor acessibilidade. A avaliação consta em um relatório recente do BTG Pactual, com base em dados divulgados pelo Secovi-SP, FipeZap, Abrasce e Banco Central.
De acordo com o Secovi-SP, foram vendidas 9,2 mil unidades residenciais em novembro, queda de 2% na comparação anual, enquanto o valor total das vendas recuou 16%, para R$ 4,7 bilhões. Em contrapartida, os lançamentos seguiram em alta: 14,9 mil unidades foram colocadas no mercado no mês, crescimento de 15% em relação a novembro do ano anterior, elevando o valor potencial de vendas para R$ 7,6 bilhões (+19% a/a).
O movimento resultou em um aumento expressivo do estoque, que atingiu 80,5 mil unidades, avanço de 42% em 12 meses. Para o BTG Pactual, esse crescimento do estoque, combinado com a desaceleração das vendas, pode sinalizar um mercado em processo de arrefecimento, sobretudo se a absorção continuar enfraquecendo.
Baixa renda sustenta o mercado
O relatório destaca que o desempenho mais robusto segue concentrado no segmento de baixa renda, impulsionado pelo programa Minha Casa, Minha Vida. Em novembro, esse nicho respondeu por 64% dos lançamentos e 69% das unidades vendidas na capital paulista.
Além disso, a velocidade de vendas no segmento popular foi de 12,4%, bem acima dos 7,4% registrados no mercado de média e alta renda. Segundo os analistas do banco, a combinação de incentivos governamentais, condições de financiamento mais favoráveis e demanda estrutural segue protegendo o segmento de uma desaceleração mais intensa.
Juros elevados pressionam média e alta renda
Para os imóveis de média e alta renda, o cenário é mais desafiador. O BTG Pactual avalia que as taxas de juros dos financiamentos imobiliários continuam sendo o principal fator de restrição da demanda. Com bancos elevando custos e adotando critérios de crédito mais seletivos, há pouco espaço para uma recuperação no curto prazo.
Esse quadro é agravado pela situação das contas de poupança, principal fonte de funding do crédito imobiliário. Embora dezembro tenha registrado uma entrada líquida de R$ 4,5 bilhões, o ano de 2025 acumulou uma saída de R$ 63 bilhões, pressionando a capacidade dos bancos de conceder financiamentos.
Preços ainda sobem, mas perdem força nos grandes centros
No mercado de preços, o índice FipeZap apontou alta de 6,5% ao ano em dezembro, o que representa um ganho real de 2,2% acima da inflação no país. No entanto, o avanço é mais modesto nos principais mercados.
Em São Paulo, os preços subiram 4,6% em 12 meses, praticamente em linha com a inflação, enquanto no Rio de Janeiro a alta foi de 5,2%, com ganho real de apenas 0,9%. Para o BTG Pactual, isso indica que, embora o mercado nacional ainda apresente crescimento real, grandes centros urbanos começam a mostrar perda de fôlego.
Shoppings ainda abaixo do pré-pandemia
O relatório também aborda o setor de shoppings centers. Em dezembro, o fluxo de visitantes caiu 2,7% na comparação anual, segundo dados da Abrasce e do IBOPE. O nível de circulação permanece cerca de 19% abaixo do patamar pré-pandemia, encerrando em 2025 um ciclo de quatro anos de crescimento.
Apesar disso, o BTG Pactual mantém uma visão positiva para as operadoras de shoppings listadas em bolsa, que apresentam desempenho superior à média do setor, sustentadas por portfólios de ativos de alto padrão, mais resilientes em um ambiente econômico adverso.
Perspectiva segue dividida
Na avaliação do banco, o mercado imobiliário brasileiro deve continuar operando em dois ritmos distintos. Enquanto o segmento de baixa renda tende a permanecer resiliente, apoiado por políticas públicas e demanda estrutural, o mercado de média e alta renda deve seguir pressionado por juros elevados, menor disponibilidade de crédito e aumento dos estoques.
“O cenário macroeconômico deteriorado começa a se refletir de forma mais clara na demanda, especialmente fora do segmento popular”, conclui o BTG Pactual no relatório.
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