A Genial Investimentos iniciou a cobertura de Multiplan (MULT3) com recomendação de compra e preço-alvo de R$ 37, definido a partir de um modelo de fluxo de caixa livre para o acionista (FCFE, na sigla em inglês). Para a corretora, a administradora de shoppings negocia em bolsa por menos do que valem seus ativos, apesar do histórico de expansões rentáveis e da eficiência operacional do portfólio.
A tese combina shoppings dominantes em suas regiões, capazes de reajustar aluguéis acima da inflação, margem de NOI (receita operacional líquida dos ativos) de 92,6% nos últimos três anos e taxa de ocupação de 96,3%.
A companhia, que construiu 18 dos 20 shoppings que opera, elevou o aluguel nas mesmas lojas (SSR) em média 7,1% nos últimos 12 trimestres. Com base nesses fundamentos, a Genial projeta crescimento médio do NOI de 5,2% ao ano nos próximos cinco anos, com ganho real de aluguel de 0,8% ao ano.
Desconto frente a transações
O argumento central de valuation está na comparação entre o preço da ação e as transações recentes de ativos semelhantes. Pelos cálculos da casa, a Multiplan negocia a um cap rate implícito de 11,8% sobre o NOI estimado para 2026, enquanto a venda de uma fatia do BH Shopping neste ano saiu a uma taxa estimada de 7,5%.
O cap rate mede o retorno anual do imóvel em relação ao seu valor, de modo que taxas menores indicam ativos mais valorizados. A diferença sugere que a bolsa avalia o portfólio da companhia abaixo do que investidores pagam por shoppings de qualidade comparável no mercado privado.
“Apesar de o ativo representar um dos shoppings de maior qualidade do país e ser um outlier natural de qualquer portfólio, a transação serve como uma referência relevante para evidenciar a atual dissonância entre o valor intrínseco dos ativos e a precificação de mercado da companhia”, escreve o analista João Caldas, responsável pela cobertura de real estate da Genial.
O desconto também aparece nos múltiplos projetados. A corretora estima P/L de 12,9x para 2026, recuando para 8x em 2029, enquanto a relação preço sobre FFO (Funds from Operations) cai de 11,7x para 7,4x no mesmo intervalo. As projeções contemplam lucro líquido de R$ 1,123 bilhão em 2026, chegando a R$ 1,805 bilhão em 2029.
Expansões sustentam projeções
O histórico recente reforça o racional. As revitalizações entregues nos últimos dois anos, caso de New York City Center, BarraShopping, ParkShoppingBarigüi, DiamondMall e Pátio Savassi, renderam yield real médio de 9,6% na comparação entre 2025 e 2024, acima da TIR real desalavancada mínima de 12% que a administração exige para aprovar novos projetos.
A expansão do MorumbiShopping, concluída em 18 de março, acelerou as vendas do ativo em 25,7% no mês de inauguração frente a março de 2025, enquanto o New York City Center dobrou de vendas entre o primeiro trimestre de 2022 e o primeiro trimestre de 2026 após a reforma.
Para 2026, a companhia já entregou a ampliação do ParkShopping, com 8.615 m² adicionais de ABL (Área Bruta Locável) e mais de 60 novas lojas, além de um acréscimo de cerca de 2 mil m² no BH Shopping em maio. Ainda há previsão de um projeto built-to-suit de aproximadamente 2 mil m² até o fim do ano. A alavancagem de 2,13x dívida líquida/Ebitda em março de 2026, distante do limite contratual de 4x, dá fôlego para antecipar investimentos caso o custo de capital recue.
“Apesar de mais distante que os investidores no início do ano precificavam, um possível ciclo de redução de juros tende a funcionar como um vento de cauda importante para a aceleração desses projetos, ao reduzir o custo de capital e ampliar a atratividade econômica das expansões”, afirma o relatório.
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Multiuso ganha tração
No segmento multiuso, o destaque é o Golden Lake, bairro privado erguido no entorno do BarraShoppingSul, em Porto Alegre, com VGV (Valor Geral de Vendas) estimado em R$ 4,9 bilhões.
As fases já lançadas, Lake Victoria e Lake Eyre, venderam em média 75,9% das unidades, e a companhia já reconheceu cerca de R$ 524,6 milhões em resultados. A Genial projeta margem operacional média de 28% para o segmento nos próximos cinco anos.
“Em nossa visão, o desempenho inicial do projeto reduz riscos de execução, sustenta a atratividade econômica do desenvolvimento e consolida o multiuso como um vetor relevante de receita e qualificação ao redor do BarraShoppingSul”, aponta a análise.
Riscos no radar
Entre os riscos da tese, a corretora cita execução abaixo do esperado nas expansões, com retornos inferiores à TIR alvo de 12%, pressão sobre ocupação e spreads de aluguel em um cenário de consumo mais fraco, atrasos na monetização dos projetos multiuso e juros elevados por mais tempo, o que encareceria o capital e reduziria a atratividade de novos investimentos.
Mesmo nesse quadro, a avaliação é de que o portfólio de 953,7 mil m² de ABL total, responsável por 12,9% das vendas de shoppings do país, oferece proteção contra ciclos adversos.
