O mercado imobiliário tem se destacado nos últimos meses, como evidenciado pelo desempenho positivo do Índice de Fundos de Investimentos Imobiliários (IFIX), que apresenta um crescimento de mais de 6% em 2023. Além disso, o ETF IFIX-L (XFIX11), que replica o mercado imobiliário, registrou uma valorização de quase 8% no ano.
No entanto, se você prefere evitar os riscos da Renda Variável e deseja aproveitar os lucros gerados pela valorização dos imóveis no mercado financeiro, uma alternativa interessante a considerar é o Certificado de Recebíveis Imobiliários (CRI).
Caso não esteja familiarizado com esse tipo de título, este artigo foi elaborado especialmente para você. Aqui, você terá uma visão geral sobre esse tipo de investimento e também aprenderá como investir em CRI.
O que é CRI?
O CRI é um título de crédito emitido por securitizadoras lastreado em créditos imobiliários. Esses títulos são instrumentos financeiros que permitem às empresas do setor imobiliário, como construtoras, incorporadoras e instituições financeiras, captar recursos no mercado de capitais.
Para simplificar a explicação do CRI, vamos imaginar um proprietário de um imóvel que deseja ampliá-lo ou realizar uma estruturação. Esse proprietário pode solicitar a emissão de um CRI e oferecer como garantia o valor dos aluguéis que receberá no futuro, em troca do dinheiro necessário para as obras.
Dessa forma, a securitizadora emite o CRI e antecipa os aluguéis. Essa antecipação é feita mediante o pagamento de uma taxa, como por exemplo, 5% + IPCA ao ano. Em outras palavras, ao adquirir o título, você está “emprestando” seu dinheiro ao emissor do CRI.
Quem adquire os CRIs passa a receber os pagamentos referentes aos créditos imobiliários. Por exemplo, se você comprar um CRI lastreado em aluguéis, receberá o valor dos aluguéis como rendimento.
Como funcionam?
Na prática, o funcionamento de um CRI envolve diferentes agentes e etapas. O processo começa com uma empresa do setor imobiliário, como uma construtora, incorporadora ou instituição financeira, que possui créditos imobiliários, como aluguéis, financiamentos ou contratos de compra e venda de imóveis.
Essa empresa transfere esses créditos para uma securitizadora, que atua como intermediária.
A securitizadora, por sua vez, agrupa esses créditos e os utiliza como lastro para a emissão dos CRIs. O lastro é a garantia que respalda o valor dos títulos. Por exemplo, se forem aluguéis, os CRIs serão lastreados nesses recebimentos futuros.
Com os créditos agrupados como lastro, a securitizadora emite os CRIs, que são os títulos negociáveis. Esses títulos são então disponibilizados no mercado para serem adquiridos por investidores interessados em obter rendimentos.
Os investidores, que podem ser pessoas físicas, fundos de investimento ou instituições financeiras, adquirem os CRIs por meio de corretoras ou instituições autorizadas. Ao comprar esses títulos, eles se tornam os detentores dos direitos sobre os recebíveis imobiliários.
A empresa responsável pelos créditos imobiliários continua realizando os pagamentos, como aluguéis, financiamentos ou outros recebíveis. Esses pagamentos são direcionados para a securitizadora, que os repassa aos detentores dos CRIs como rendimentos.
Os investidores passam a receber esses pagamentos periodicamente de acordo com as condições estabelecidas no título.
É importante destacar que os CRIs são regulamentados e fiscalizados pela Comissão de Valores Mobiliários (CVM) no Brasil. A emissão e negociação desses títulos ocorrem no mercado de capitais, por meio de corretoras e instituições financeiras autorizadas.
As principais características dos CRIS
Agora que você compreendeu o que é um CRI e o seu funcionamento, o próximo passo é analisar as principais características deste título de Renda Fixa.
Rentabilidade
Em relação à rentabilidade, os CRIs podem ser classificados como prefixados, pós-fixados ou híbridos.
Nos títulos prefixados, o investidor sabe antecipadamente a taxa de juros que será recebida. Isso permite calcular o rendimento do investimento até o vencimento.
Já nos títulos pós-fixados, a rentabilidade está vinculada a um indicador de referência, como o CDI ou o IPCA. Dessa forma, o rendimento varia de acordo com a performance desse indicador ao longo do tempo.
Os títulos híbridos combinam características de remuneração prefixada e pós-fixada. Isso significa que parte da rentabilidade é determinada antecipadamente, enquanto outra parte está atrelada a um indicador de referência. Essa opção oferece um equilíbrio entre previsibilidade e flexibilidade.
Prazo e liquidez
Sobre os prazos, os CRIs são recomendados para investidores que têm uma visão de longo prazo em relação aos resultados. Normalmente, esses títulos têm prazos que variam de dois a 10 anos, podendo chegar a até 15 anos em alguns casos.
Por isso, é importante estar atento à liquidez desses títulos, uma vez que os CRIs não permitem o resgate antecipado com garantia da rentabilidade prometida no momento da compra. Isso significa que esses títulos não são adequados para quem precisa de dinheiro no curto prazo.
Embora seja possível solicitar o resgate antecipado, é preciso ter em mente que existe um risco significativo de que o retorno esperado não seja alcançado ao vender o título no mercado secundário.
Portanto, antes de investir em CRIs, é essencial considerar esse aspecto e garantir que o prazo de investimento esteja alinhado com os objetivos financeiros do investidor.
Tributação
Os rendimentos dos CRIs são isentos de imposto de renda, e o IOF também é isento para pessoas físicas. Isso significa que a taxa apresentada no momento da compra dos títulos é líquida, ou seja, não sofrerá nenhum tipo de desconto durante a negociação dos títulos, incluindo taxa de administração.
Apesar do título ser isento de IR, é necessário incluí-lo na declaração do Imposto de Renda. Veja como fazer:
Para declarar o saldo:
- Acesse a aba “Bens e Direitos” e procure pelo grupo “04 – Aplicações e Investimentos”.
- Selecione o código “03 – Títulos isentos de tributação” e informe o saldo do ano declarado, além das demais informações, como nome e CNPJ da instituição financeira.
Para declarar os rendimentos:
- A declaração dos rendimentos é realizada na aba “Rendimentos Isentos e não Tributáveis”.
- Nesta parte da declaração, escolha o código 12 – “Rendimentos de cadernetas de poupança, letras hipotecárias, letras de crédito do agronegócio e imobiliário (LCA e LCI) e certificados de recebíveis do agronegócio e imobiliários (CRA e CRI)”.
- Em seguida, informe se os rendimentos são provenientes do titular da conta ou de um dos dependentes declarados, o nome e o CNPJ da instituição na qual você investe e, é claro, preencha o valor dos rendimentos nos campos indicados.
Para pessoa jurídica, os rendimentos seguem a tabela regressiva:
- 22,5% até 180 dias corridos;
- 20,0% entre 181 e 360 dias corridos;
- 17,5% entre 361 e 720 dias corridos;
- 15,0% após 720 dias corridos.
Leia também: Receba a restituição de IR primeiro
Como investir em CRI?
Agora que você está familiarizado com as principais informações sobre essa opção de investimento em Renda Fixa, o próximo passo é entender como investir em CRIs.
Antes de tudo, é importante ter em mente qual é o objetivo do seu investimento, estabelecer um prazo e avaliar sua tolerância ao risco ao optar por investir em CRIs. Com essas informações em consideração, você poderá fazer uma escolha mais racional e adequada para a sua aplicação.
Para investir em CRIs, é necessário possuir uma conta em uma corretora de valores mobiliários, como, por exemplo, o BTG Pactual.
Após abrir a conta, a corretora oferecerá uma variedade de CRIs disponíveis para investimento. Analise as características de cada título, como prazo, remuneração, garantias e emissores. Considere também a classificação de risco dos CRIs fornecida por agências de rating.
Após selecionar o CRI de sua preferência, envie uma ordem de compra por meio da plataforma da corretora. Indique a quantidade desejada e confirme a operação. O valor investido será deduzido de sua conta na corretora.
Mantenha-se informado sobre o desempenho dos CRIs em sua carteira. Acompanhe os pagamentos de juros e quaisquer atualizações sobre os títulos. Se necessário, faça ajustes em sua estratégia de investimento.
Conheça um exemplo de CRI: CRI Vivare
Após conhecer todos os detalhes sobre os CRIs, confira um exemplo concreto desse tipo de investimento em Renda Fixa: o CRI Vivare. Esse investimento é atrativo para investidores qualificados que desejam diversificar sua carteira, com um aporte mínimo de R$ 1 mil.
A rentabilidade do CRI Vivare é calculada com base no IPCA mais 10% ao ano. Essa taxa oferece a possibilidade de obter um retorno acima da inflação, o que é particularmente interessante para investidores que buscam proteger seu poder de compra ao longo do tempo.
O prazo do CRI Vivare é de 10 anos, com uma duração média de aproximadamente quatro a cinco anos. Essa duração pode variar de acordo com os pagamentos mensais de juros e a amortização customizada. É importante destacar que os juros são pagos mensalmente, o que traz vantagens para investidores em busca de um fluxo de caixa regular.
Além disso, o CRI Vivare oferece flexibilidade adicional por meio da amortização mensal customizada. Isso significa que os investidores têm a possibilidade de ajustar o cronograma de amortização de acordo com suas preferências e necessidades financeiras.
É fundamental ressaltar que o CRI Vivare é destinado exclusivamente a investidores qualificados, ou seja, aqueles que possuem conhecimento e experiência no mercado financeiro, além de um patrimônio financeiro mínimo estabelecido pelas regulamentações em vigor. Essa exigência é importante para garantir que os investidores estejam preparados para compreender e assumir os riscos associados a esse tipo de investimento.
Grupo Habitat, emissor do CRI Vivare
O CRI Vivare é emitido pelo Grupo Habitat, uma incorporadora que foi fundada em 2008 e tem como principal área de atuação as cidades de Jataí e Rio Verde, no sudoeste de Goiás. O objetivo da empresa é desenvolver projetos imobiliários com um padrão de qualidade equivalente aos encontrados na Europa.
Ao longo de sua trajetória, o Grupo Habitat alcançou resultados significativos. Com mais de 3 mil unidades vendidas, eles acumularam mais de R$ 700 milhões em vendas.
Outro aspecto relevante é a transparência e a confiabilidade das informações financeiras do Grupo Habitat. Desde 2018, eles têm seu balanço auditado pela Big Four, o que reforça a credibilidade e a governança da empresa.
Em relação aos resultados financeiros, em 2022 o Grupo Habitat registrou uma receita líquida de R$ 87 milhões.
- Após aprender como investir em CRI, baixe a Planilha Imóveis x FIIs para saber qual investimento tem melhor rentabilidade.
