Com o mercado de fundos imobiliários em alta, muitas pessoas perguntam quais são os top FIIs para ficar de olho neste momento. O interesse cresce especialmente porque o IFIX já acumula valorização próxima de 10% em 2025, renovando máximas históricas.
O cenário atual reflete uma transição de ciclo: mesmo com a valorização, as cotas ainda são negociadas a preços descontados, com P/VP abaixo da média histórica e dividend yields em torno de 11,5% ao ano.
A analista Carolina Borges, Head e analista de fundos imobiliários da EQI Research, explica que a ocupação dos imóveis segue elevada, a inadimplência diminui e há repasse inflacionário nos aluguéis dos bons FIIs. “Apesar do bom desempenho operacional, o mercado ainda sente o impacto da Selic em patamares altos”, destaca.
Com a taxa básica de juros próxima do fim do ciclo de alta, o mercado começa a antecipar a possível queda, movimento que tradicionalmente favorece os fundos imobiliários. Borges lembra que, em ciclos anteriores, o IFIX já começava a subir mesmo antes dos cortes efetivos na Selic.
“Esses períodos de estabilidade e início de reversão são janelas históricas de oportunidade para os FIIs”, afirma a analista.
Desempenho acumulado em 2025 por setor
Top FIIs para o atual cenário
Em meio à perspectiva de juros mais baixos no médio prazo, Borges destaca três top FIIs que considera bem posicionados: $BTLG11, $GARE11 e $HGRE11. As indicações não compõem uma carteira recomendada, mas refletem ativos com potencial diante do atual contexto macroeconômico.
BTG Pactual Logística (BTLG11)
O fundo segue consolidado como um dos principais FIIs de logística do mercado. Em abril, o fundo distribuiu R$ 0,78 por cota, o que equivale a um dividend yield anualizado de 9,6%.
A vacância financeira está em apenas 1,9%, e o portfólio conta com 34 imóveis, sendo 90% localizados no estado de São Paulo, a maior parte dentro do raio de 60 km da capital e de alto padrão construtivo, em regiões de maior demanda e liquidez do setor.
A gestão mantém uma abordagem ativa, com desinvestimentos recorrentes (R$771 milhões em 3 anos), gerando lucros consistentes e reciclando o portfólio com aquisições de alto padrão e cap rates atrativos.
O BTLG também cresceu em termos de patrimônio, realizando aquisições oportunísticas com taxas de capitalização médias de 10,2%, além de vendas de ativos com ganho de capital (27% acima do custo de aquisição nos últimos 12 meses).
Além da diversificação por ativos, o BTLG também entrega uma diversificação por inquilinos. Nenhuma empresa é responsável por mais de 7% das receitas do FII. Essa característica confere maior segurança quanto à previsibilidade de proventos, diminuindo riscos específicos de um setor ou companhia.
Guardian Real Estate (GARE11)
O fundo combina escala, diversificação e previsibilidade. Com 39 imóveis distribuídos em 14 estados e 100% dos contratos na modalidade atípica (com multa integral em caso de rescisão), o fundo opera com vacância zero e apresenta WAULT (prazo médio de contratos de locação) de 12,6 anos, um dos mais longos do IFIX.
Em março, o fundo distribuiu R$ 0,083 por cota, o que representa um DY anualizado de 11,5%, isento de IR. O GARE11 está entre os FIIs mais líquidos do IFIX, com volume médio diário de R$5 milhões e uma base crescente que já ultrapassa 340 mil cotistas.
A carteira do GARE é híbrida, com cerca de 74% em renda urbana e 26% em logística, com locatários de alto grau de crédito, como Carrefour, BAT, Grupo Mateus e Air Liquide. A diversificação é acompanhada por presença em regiões estratégicas como São Paulo, Rio de Janeiro, Brasília, Goiânia, Maceió e outras zonas adensadas.
Pátria Escritórios (HGRE11)
O fundo é um dos mais antigos FIIs de escritórios multi-imóveis do mercado, gerido atualmente pelo Pátria Investimentos. O portfólio do fundo inclui participações em 13 escritórios, sendo a maioria em São Paulo e de classificação A e AAA.
No entanto, o Fundo também possui imóveis menos representativos (cerca de 13% do PL) de classificação BB e C em regiões menos demandadas, como o Teleporto, no Rio de Janeiro e o Guaíba, em Porto Alegre.
Em março de 2025, o fundo apresentou resultado de R$1,46 por cota, distribuindo rendimento de R$0,85 por cota. A geração superior à distribuição é decorrente das recentes vendas executadas pelo Fundo.
A vacância física permaneceu estável em 13,8%, enquanto a financeira segue em 9,4%, com a gestão comprometida em reduzir esses índices. Há avanços expressivos nas negociações de locação da Torre Jatobá, renovação contratual no edifício Guaíba com o governo do RS, além de progressos positivos nas tratativas de ocupação da Torre Martiniano.
Apesar do otimismo com o ciclo de queda dos juros, Carolina Borges reforça que os riscos ainda estão presentes.
“A inflação segue pressionada, o risco fiscal preocupa, e entramos em um ano eleitoral — que costuma trazer mais volatilidade”, alerta. Por isso, recomenda que investidores mantenham uma estratégia de diversificação e visão de longo prazo.
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