Com o mercado de fundos imobiliários em alta, muitas pessoas perguntam quais são os top FIIs para ficar de olho neste momento. O interesse cresce especialmente porque o IFIX já acumula valorização próxima de 10% em 2025, renovando máximas históricas no aguardo do início dos cortes.
Mesmo com essa alta, as métricas de preço dos FIIs permanecem atrativas. O P/VP, ou Preço sobre Valor Patrimonial, segue abaixo da média histórica; o dividend yield gira em torno de 11,5% ao ano; e os resultados operacionais continuam sólidos na maioria dos segmentos.
Segundo Carolina Borges, head e analista de fundos imobiliários da EQI Research, a ocupação elevada, a inadimplência em queda e os repasses inflacionários nos contratos de locação reforçam o quadro de resiliência.
“Na minha visão, estes são sinais típicos de uma transição de ciclo: desempenho operacional robusto e preços comprimidos”, ressalta.
Ciclos da Selic e do IFIX nos últimos 10 anos
Top FIIs para o atual cenário
Em meio à perspectiva de juros mais baixos no médio prazo, Borges destaca três top FIIs que considera bem posicionados: LVBI11, GARE11 e MANA11. As indicações não compõem uma carteira recomendada, mas refletem ativos com potencial diante do atual contexto macroeconômico.
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Pátria VBI Logística (LVBI11)
O LVBI11 reúne dois atributos raramente encontrados no mesmo fundo: geração de renda consistente e elevado potencial de valorização patrimonial. O portfólio conta com 10 ativos logísticos distribuídos em quatro estados, somando mais de 510 mil m² de área bruta locável (ABL).
Dos 10 imóveis, oito estão totalmente ocupados ou próximos desse patamar. Atualmente, a vacância física consolidada é de 10,7%, concentrada principalmente em Cajamar (56,3% de vacância) e Mauá (100% vago).
A qualidade do portfólio vem sendo testada, e até aqui a gestão demonstra capacidade de reposicionamento rápido. Em Cajamar (SP), a desocupação ocorrida no final de 2024 já resultou em mais de 50% da área realocada, e novas tratativas estão avançadas para reduzir ainda mais esse índice, restando apenas um módulo disponível. Em Mauá (SP), a vacância deve ir a zero em breve, com detalhes financeiros a serem divulgados.
Esses movimentos indicam demanda saudável pelos ativos do fundo, apesar do impacto negativo que as desocupações tiveram sobre o desempenho recente das cotas. O principal ponto de atenção está na participação do ativo em Extrema (MG), responsável por cerca de 25% da receita do fundo. A Nestlé, uma das ocupantes, já comunicou a devolução do espaço para outubro.
Guardian Real Estate (GARE11)
O GARE11 combina escala, diversificação e previsibilidade. Com 39 imóveis distribuídos em 14 estados e 100% dos contratos na modalidade atípica (com multa integral em caso de rescisão), o fundo opera com vacância zero e apresenta WAULT (prazo médio de contratos de locação) de 12,6 anos, um dos mais longos do IFIX.
A carteira do GARE é híbrida, com cerca de 74% em renda urbana e 26% em logística, com locatários de alto grau de crédito, como Carrefour, BAT, Grupo Mateus e Air Liquide. A diversificação é acompanhada por presença em regiões estratégicas como São Paulo, Rio de Janeiro, Brasília, Goiânia, Maceió e outras zonas adensadas.
O fundo opera com alavancagem líquida de 26%, sustentada por CRIs estruturados, tendo os próprios contratos de locação como lastro. A gestão mantém um colchão de caixa capaz de cobrir 9 anos das obrigações de amortização e segue atenta a oportunidades de venda de ativos com lucro para reciclagem do portfólio, como já feito com a liquidação do imóvel BRF VISA no início do ano.
Manatí Multiestratégia (MANA11)
Os fundos multiestratégia têm sido um dos destaques de 2025. Embora o formato seja relativamente recente, os ativos que compõem essas carteiras já são bem conhecidos do investidor: CRIs, ações do setor imobiliário, cotas de outros FIIs e imóveis físicos. A grande vantagem está na flexibilidade (quando bem utilizada) de ajustar o peso desses ativos conforme o cenário econômico.
Nesse contexto, a Manatí tem se destacado com o MANA11. Hoje, 72,5% da carteira está alocada em crédito estruturado, seguido por cotas de outros FIIs (14%); incorporação imobiliária (9,6%); ações (1,7%); e 3,9% em caixa.
Diferentemente de gestores que se concentram em empreendimentos imobiliários em São Paulo, a Manatí vem diversificando geograficamente, direcionando recursos para outras grandes praças como Santa Catarina e Goiás.
Em qual FII devo investir hoje?
Não existe um único fundo imobiliário (“FII”) que seja ideal para todos, mas é importante estar atento alguns parametros como a qualidade dos ativos do fundo, o histórico de distribuição de dividendos, a vacância dos imóveis, a localização dos empreendimentos, a gestão do fundo, e o seu próprio perfil de risco e objetivos financeiros.
Qual é o melhor momento para comprar FIIs?
O melhor momento para comprar FIIs é quando estão com bom desconto em relação ao valor patrimonial, mantendo fundamentos sólidos e boa gestão. Cenários de queda nos preços ou Selic em baixa favorecem o investimento. Avalie também a qualidade dos imóveis e a consistência dos dividendos.
Como escolher um bom FII?
Para escolher um bom FII, avalie a qualidade dos imóveis, a experiência da gestão e a consistência nos dividendos. Verifique a vacância, os tipos de contratos e o P/VP. Fundos com boa liquidez e ativos bem localizados tendem a ser mais seguros.
Quantos FIIs devo ter em minha carteira?
O ideal é ter entre 5 e 10 FIIs para uma boa diversificação sem perder o controle da carteira. Isso ajuda a diluir riscos (vacância, inadimplência, setores) e facilita o acompanhamento de cada fundo. Mais que isso pode dificultar a gestão.
