A decisão de elevar a Selic já estava contratada pelo Banco Central e precificada pelo mercado. Essa foi a primeira reunião com Gabriel Galípolo como presidente do BC, e foi importante ver a manutenção dessa política, com decisão técnica e unânime. A taxa Selic subiu de 12,25% para 13,25%. No entanto, o tom duro do comunicado reforça a expectativa de juros ainda mais elevados para o final de 2025. Para a próxima reunião, em março, a elevação de 100 bps que havia sido contratada ainda no ano passado, foi novamente indicada no comunicado de hoje. Ou seja, poderemos ver a Selic em 14,25% já em março deste ano.
No mercado de fundos imobiliários (FIIs), os impactos iniciais não são imediatos quando a decisão já era esperada, mas estamos vivendo um momento de volatilidade acentuada. A inflação continua persistente, as projeções estão bem distantes do centro da meta, e o cenário fiscal segue incerto.
Veja como posicionar os portfólios para reduzir riscos e identificar boas oportunidades.
Cenário macroeconômico: Selic, inflação e risco fiscal
A elevação da Selic reflete duas preocupações principais.
A primeira é o combate à inflação: o IPCA projetado para 2025 está em 5,5%, segundo as últimas expectativas do Boletim Focus, ainda distante da meta de 3%, com pressões persistentes, especialmente no setor de serviços.
O segundo ponto é o risco fiscal. Os últimos números mostram déficits primários no governo federal, e a relação dívida/PIB deve seguir em alta, podendo fechar 2025 na faixa de 85%. Isso aumenta o prêmio de risco do Brasil, exigindo retornos mais atrativos para financiar a dívida pública. Como reflexo, vemos os títulos prefixados pagando entre 15% e 15,5%, enquanto as NTN-Bs oferecem IPCA + 7,5% ao ano.
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Onde estão as oportunidades?
Aqui no Investidor Imobiliário, priorizamos fundos com carrego estrutural, capazes de aproveitar o cenário de juros elevados e inflação alta para entregar bons retornos aos cotistas.
Os fundos de papel indexados à inflação capturam esses repasses do IGP-M e, principalmente, do IPCA, protegendo a carteira contra picos inflacionários. Além disso, o dólar mais alto tende a pressionar o IPCA, reforçando essa proteção. Também temos fundos indexados ao CDI, que oferecem fluxos mais previsíveis, taxas reais positivas e ajudam a reduzir a volatilidade do portfólio. Hoje, aproximadamente 50% da carteira do investidor imobiliário está alocada em fundos de papel, sendo nossa principal recomendação para 2025.
Nos fundos de tijolo, o destaque vai para o setor logístico. Fundos de galpões logísticos contam com contratos de longo prazo (muitas vezes acima de 10 anos) corrigidos por índices inflacionários, garantindo fluxo de caixa recorrente. A vacância do setor está abaixo de 10%, nos menores níveis históricos, o que aumenta a segurança desses ativos. Atualmente, cerca de 20% da nossa carteira está alocada em dois fundos desse segmento, que vemos como uma excelente estratégia de repasse inflacionário direto na renda.
A segunda preferência está nos shoppings e híbridos, que se consolidaram como hubs de consumo e serviços. O mix de produtos e experiências oferecido por esses ativos tem ajudado a mitigar oscilações na economia. Além disso, os indicadores operacionais dos shoppings seguem em alta, com crescimento no volume de vendas por metro quadrado. A inflação alta pode ser um risco para as teses, mas os preços estão oferecendo boas margens de segurança na nossa avaliação. Nossa carteira tem exposição às principais praças do Brasil nesse segmento.
Já para lajes corporativas, o cenário exige cautela. Esses fundos são bastante sensíveis ao ciclo econômico e à taxa de ocupação dos escritórios. Embora alguns estejam negociando com descontos expressivos, priorizamos aqueles que já contam com uma receita contratada relevante.
Devo fazer alguma coisa de imediato?
Não há mudanças estruturais ou de fundamentos. Como as elevações já eram esperadas, o mercado já precificou parte dos efeitos nos últimos meses. Por outro lado, uma alteração no cenário para o lado pessimista, de juros ainda mais elevados que o esperado, pode trazer mais pressão para o preços do FIIs daqui para a frente. A evolução do cenário dependerá fortemente do comportamento da inflação.
A diversificação entre fundos de papel, tijolo e um pouco de Fundos de Fundos (FOFs) ajuda a equilibrar risco e retorno, proporcionando um carrego atrativo e potencial valorização futura. Continuamos monitorando o mercado de perto e atualizando vocês com análises e relatórios detalhados para garantir que a sua carteira esteja sempre alinhada às melhores oportunidades.
Por Carolina Borges, analista de FIIs e head da EQI Research
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