O Fundo Imobiliário Hectare CE (HCTR11) está no topo da lista de quedas no pregão desta terça-feira (24) do IFIX, com queda de 8,91% , depois de liderar as listas de altas nos últimos dias, subindo mais de 16% na véspera – e tudo isso sem nenhuma movimentação ou divulgação de fato relevante ou de distribuição de dividendos.
Para entender por que o HCTR11 oscila tanto, é preciso entender que, pelo menos nos últimos dias, o sobe-desce está ligado à tentativa de entendimento com um de seus credores, o Gramado Parks, empresa de turismo e hotelaria do qual o fundo detém uma série de CRIs (Certificados de Recebíveis Imobiliários).
O Gramado Parks estava inadimplente com boa parte de suas dívidas desde março, e a alta dos últimos dias acompanhou a realização de uma assembleia de credores de seis CRIs emitidos pela empresa, no último dia 10 de outubro, organizada pela Fortesec, a securitizadora responsável pela emissão e gestão dos CRIs. O mercado possivelmente se animou com a expectativa de um acordo que voltasse a aumentar a rentabilidade dos FIIs credores – o HCTR11, por exemplo, distribuiu R$ 0,27 em dividendos neste mês, um dos valores mais baixos do ano.
As atas dessas assembleias ainda não foram divulgadas, o que explica a não manifestação dos fundos. Nesta terça-feira, porém, reportagem do jornal Valor Econômico mostrou que a Oliveira Trust, administradora de vários fundos imobiliários, entre eles o HCTR11, reclamou da postura da Fortesec durante a reunião, restringindo e dificultando a participação dos credores.
A Fortesec, por sua vez, destacou que aprovou a retomada dos pagamentos mediante um waiver, ou seja, um perdão para os pagamentos não realizados desde março, sem grandes oposições. Só que a perspectiva de receber menos do que o esperado pode ter desanimado os investidores do HCTR11, o que derrubou novamente as cotações.
Outros fundos que têm acompanhado essa oscilação por causa do Gramado Parks, entre outros credores em dificuldade, são o Tordesilhas EI (TORD11), o Versalhes Recebíveis Imobiliários (VSLH11) e o Devant Recebíveis Imobiliários (DEVA11), todos eles fundos de recebíveis, ou “fundos de papel”, que adotam a chamada estratégia “high yield”.
Oscilação do HCTR11: vale a pena comprar?
.Esses fundos, explica Carolina Borges, analista de Fundos Imobiliários da EQI Research, adotam práticas agressivas de investimento, buscando CRIs que oferecem taxas mais altas e que, por conta disso, correm maior risco de inadimplência. No caso dos CRIs da Gramado Parks, os títulos são atrelados ao IPCA, com spreads que vão de 8,5% a até 12,5% ao ano, uma soma que fica acima da Selic atual, de 12,75% ao ano.
Esse risco, segundo Carolina, deveria se refletir no pagamento de melhores dividendos, o que não está acontecendo justamente por causa da inadimplência. “Temos FIIs classificados como baixo a médio risco que estão com retornos de dividendos projetados próximos aos de alto risco, não justificando o risco assumido”, aponta a analista.
Ela recorda, ainda, que mais importante que olhar para os dividendos já pagos é a projeção de arrecadação dos fundos para os próximos meses. “O que já foi pago está no passado. É preciso olhar para o cenário econômico e para as condições do fundo de realizar uma boa distribuição nos próximos meses”, diz a especialista.
A EQI Research preparou uma Planilha de Checklist de FIIs para quem quiser conhecer as melhores opções para investimento no setor. Em seu último relatório sobre os FIIs de recebíveis, a casa manteve as recomendações de venda para os fundos high yield.
Os FIIs citados seguem sem se manifestar oficialmente junto à CVM (Comissão de Valores Mobiliários). É possível que o órgão regulador os acione nos próximos dias, com pedido de esclarecimentos sobre a flutuação das cotações, à espera de explicações da parte de administradores e cotistas.
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