O segundo semestre começa com grande expectativa do mercado pelo início do ciclo de queda da Selic, taxa básica de juros da economia. Se as projeções se confirmarem e o Comitê de Política Monetária (Copom) do Banco Central baixar a taxa em 25 pontos-base, a Selic irá a 13,50%, mas com possibilidade de alcançar entre 11,75% e 12% até o final do ano e 9% em 2024.
Nesse contexto, os ativos de risco começam a ficar interessantes novamente. No caso dos Fundos Imobiliários (FIIs), a tendência é de forte retomada, especialmente para aqueles fundos que mais sofreram com a pandemia.
É o caso dos chamados Fundos de Tijolo, que são os fundos que investem em imóveis físicos e foram fortemente impactados, desde 2020, pelo distanciamento social – como FIIs de shoppings e de lajes corporativas. Os FIIs de galpões logísticos, ao contrário, tiveram forte procura, devido ao e-commerce alavancado com a Covid.
Carolina Borges, analista de FIIs da EQI Research, projeta um segundo semestre promissor para os FIIs. E revela uma estratégia mais arriscada que vem adotando: a compra de vacância.
Entenda o conceito e saiba quais as perspectivas para os FIIs no segundo semestre. Acompanhe!
Perspectivas para os FIIs no segundo semestre para os FIIs: cenário
O Ifix, índice dos Fundos Imobiliários, vem mostrando recuperação desde que as perspectivas de queda da Selic foram se tornando cada vez mais possíveis. A última e mais enfática sinalização veio do próprio Copom, na ata de sua última decisão de política monetária, quando admitiu que boa parte do comitê já enxerga espaço para a queda dos juros no mês que vem.
O mercado responde a estas expectativas com queda nos cupons das NTNB-s (ou Tesouro IPCA+), que são títulos do Tesouro atrelados à inflação. Eles já chegaram a remunerar IPCA+ 7%, agora se encontram em IPCA+5%.
Tais sinais, diz Carolina Borges, ajudam a renda variável, ou seja, os ativos de risco. E, dentro dos fundos imobiliários, favorecem especialmente os fundos de tijolo.
“O que já temos visto de recuperação até aqui é ainda uma expectativa. Em agosto, na próxima reunião do Copom, possivelmente essa expectativa vai começar a se consolidar, ou seja, o Banco Central vai começar o ciclo de queda de juros. Temos visto a inflação convergir para o centro da meta e tivemos uma deflação em junho. Então, tudo isso vai abrir espaço para o Copom baixar os juros já na próxima reunião”, avalia.
“Com as expectativas se consolidando, e a gente tendo uma visão mais clara de como vai ser o ciclo de queda de juros até o final do ano e no início do ano que vem, os FIIs vão subir ainda mais”, pontua.
Por conta disso, ela conta, a EQI Research vem promovendo ajustes em sua Carteira Recomendada de Fundos Imobiliários.
Perspectivas para o segundo semestre: estratégia agora é comprar vacância
Carolina Borges relembra que a Carteira Recomendada da casa de análises começou a ser divulgada em entre setembro e outubro de 2022, época de indefinições políticas e eleições polarizadas.
“Por conta disso, a gente começou com uma carteira bem conservadora. Colocamos 50% em fundos de papel e outros 50% em fundos de tijolo, mas aqueles que têm muita previsibilidade de receita, contam com muitos inquilinos e imóveis, e estão localizados em regiões em que seria difícil ter distrato grande de contrato a ponto de influenciar a receita”, afirma.
“A gente prezou pela previsibilidade da receita. Mas nem por isso abrimos mão de rentabilidade e continuamos acompanhando o Ifix e tendo desempenho razoável para o risco assumido”, complementa.
Mas o momento agora mudou, ela indica. “Fomos gradativamente passando para os fundos de tijolo. E estamos adotando uma estratégia que se chama ‘comprar vacância’”, revela.
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O que é a estratégia de comprar vacância?
O conceito de comprar vacância pode ser resumido como uma estratégia mais arriscada, em que se busca imóveis bons em regiões secundárias, apostando na previsão de que eles serão ocupados porque as regiões primárias não darão conta da demanda.
Para Carolina, isto é o que deve acontecer, por exemplo, com algumas lajes corporativas de São Paulo.
“Você olha a ocupação de localidades como o bairro do Itaim e a Avenida Faria Lima, em São Paulo. Eles estão com ocupação bastante elevada e não há oferta de novas áreas vagas. Não tem empreendimentos para serem entregues nos próximos anos. Então o que vai acontecer? As empresas que estão pensando em expandir suas operações, buscando uma nova sede e querendo lajes corporativas de qualidade, não vão encontrar na Faria Lima e no Itaim. Ou não vão estar dispostas a pagar o preço que aquelas áreas estão pedindo”, explica.
“Então, elas vão para as regiões próximas, que têm também ótimos prédios, excelente localização, com fácil acesso ao transporte público, e que vão começar a absorver essa demanda. E estou falando de onde? Por exemplo, de uma Avenida Chucri Zaidan, de uma Avenida Berrini, Avenida Paulista e bairro de Pinheiros”, aponta.
Pensando nessa estratégia foi que Carolina colocou na carteira o fundo JSRE11, híbrido, mas atualmente totalmente concentrado em lajes corporativas.
“A gente está fazendo a compra desses imóveis via fundos imobiliários antes de essas áreas serem locadas, porque quando essas áreas forem locadas, o mercado já vai precificar aumento de receita e o valor da cota vai acompanhar. Por isso, a gente está começando essa exposição em regiões que podem ser as primeiras a absorver essa nova demanda que irá surgir”, explica.
E para os demais tipos de FIIs? Como será o segundo semestre?
Os FIIs de shopping centers também devem ser favorecidos no segundo semestre. Isso porque a inflação tem caído e, com os juros também caindo, a tendência é que haja um impulso para o consumo e, consequentemente, para os fundos de shoppings.
Os galpões logísticos também estão em um momento bastante positivo, segundo Carolina, em especial os galpões voltados para a última etapa de entrega, que são os chamados “last mile”.
Carolina explica que os fundos alavancados, com dívida atrelada ao CDI (Certificado de Depósito Interbancário, bastante próximo à Selic), devem ainda se beneficiar da queda dos juros. “E se conseguirem subir o aluguel, o cotista passa a se beneficiar duas vezes”, indica.
Com reforma tributária, a taxação dos FIIs vem?
Tema do momento, a reforma tributária pode respingar também nos FIIs no segundo semestre.
Isso porque um segundo momento da discussão da Proposta de Emenda à Constituição (PEC) deve envolver a tributação de dividendos.
No caso específico dos Fundos Imobiliários, Carolina Borges diz não ver espaço, atualmente, para a tributação dos dividendos de FIIs.
“Nossa expectativa é que a tributação não aconteça agora. Acredito que em algum momento ela deve, sim, acontecer, mas só quando a indústria estiver maior e mais madura”, diz.
“A indústria de FIIs, hoje, é pequena. E dois terços dos investidores são pessoas físicas que investem de R$ 30 mil a R$ 50 mil. Então, você iria atingir uma população que vem confiando nos FIIs como opção de aposentadoria ou renda extra, para não ter uma arrecadação significativa”, pontua.
“O custo político seria muito alto e o poder de arrecadação, baixo. Seria uma medida bastante impopular, por isso acredito que não faça sentido agora”, finaliza.
Você leu sobre as perspectivas para os FIIs no segundo semestre.
