A EQI Research publicou sua Carteira Recomendada de FIIs para julho, com a inclusão do BRCO11 (logística) e JSRE11 (híbrido, mas atualmente totalmente alocado em lajes corporativas).
A casa de análises explica que o ciclo de queda de juros deve ser iniciado a partir da próxima reunião do Copom, em agosto, com as expectativas de inflação anual cada vez mais baixas. Desta forma, haverá redução na participação da carteira em FIIs de papel de 40% para 30%. A alteração também visa diversificar a carteira de lajes.
“Vamos reduzir a participação da carteira em FIIs de papel de 40% para 30%, optando pela saída do VCJR. O FII tem a característica de proteção patrimonial, repassando a inflação mensal nos dividendos com cerca de dois meses de defasagem. Isso faz com que as variações no IPCA sejam sentidas de modo mais agressivo e rápido nos proventos do VCJR. Gostamos da estratégia de proteção patrimonial do VCJR, mas enxergamos oportunidades potencialmente melhores com a iminente queda dos juros. Assim, trocamos VCJR por BRCO”, explica Carolina Borges, analista de Fundos Imobiliários da casa de análises.
A segunda alteração visa diversificar a carteira de lajes, comprando uma vacância baixa em outras regiões de São Paulo via JSRE. Para isso, diminuímos a exposição do HGPO para 5%, possibilitando a inclusão do JSRE na mesma proporção.
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BRCO11 – Bresco Logística
A Bresco é um dos maiores desenvolvedores logísticos de alto padrão no Brasil, já tendo realizado mais de 70 operações de investimento, totalizando 2 milhões de m2 de área construída.
O portfólio do BRCO conta com 10 propriedades e 392 mil m2 de área bruta locável. Deste total, 67% são consideradas last mile, ou seja, possuem potencial para atender a última etapa da entrega da mercadoria ao consumidor final.
“Prezamos por esta característica por compreenderem galpões de grande demanda e preço de aluguel por metro quadrado mais elevado. Além disso, 9 das 10 propriedades possuem classificação AA. Estes aspectos são traduzidos nos números operacionais do BRCO11: vacância física zerada e receita anual estabilizada em R$130 milhões, equivalente a R$27/m2, aproximadamente”, diz Carolina.
Com uma gestão altamente especializada e diligente, o Fundo foi ágil em renegociações, como a mais recente com o Grupo Pão de Açúcar. O BRCO fez um acordo por rescisão antecipada no Bresco São Paulo (já vendido), gerando uma distribuição extraordinária de R$0,77 por cota. Já no CD04, também locado para o GPA, o FII renovou o contrato de locação por 60 meses e com aumento de 13% frente ao valor anterior.
“Com um excelente portfólio, vemos o BRCO como estratégia complementar ao BTLG na carteira para aumento da exposição ao segmento logístico. Buscamos uma diversificação regional em ativos last
mile, com gestão experiente, bom prazo remanescente de locação (5,4 anos) e diversificação de fontes de receita. Recomendamos a inclusão do BRCO na carteira, com exposição de 10%”, afima no relatório.
JSRE – JS Real Estate Multigestão
O FII possui um mandato híbrido, mas atualmente investe exclusivamente em lajes corporativas. O JSRE possui participação direta em cinco imóveis, sendo quatro em São Paulo e um no Rio de Janeiro, este último representando 0,38% do total da carteira.
O Fundo também possui participação indireta, via cotas de FIIs, em outros cinco fundos de lajes, sendo o mais representativo deles o HGPO, com 2,06% da carteira. Assim, o JSRE possui cerca de 15% das cotas do HGPO. Esta foi uma das razões de diminuirmos a exposição da carteira ao HGPO, para que não haja uma sobreposição excessiva e para que consigamos uma diversificação regional do portfólio de lajes.
Presente em regiões como Chucri Zaidan, Paulista e Berrini, o JSRE tem potencial para aumentar a receita recorrente, dada a alta ocupação da Faria Lima. Os excelentes imóveis em São Paulo, todos com classificação AA ou superior, podem ter um aumento de demanda no reaquecimento da economia. Assim, com cerca de 8% de área de vaga, há um potencial aumento de receita advindo de aluguéis.
