Na última quarta-feira (2), o Comitê de Política Monetária (Copom) do Banco Central reduziu a taxa básica de juros em 0,5 ponto porcentual, com Selic indo de 13,75% (patamar em que estava há um ano) para 13,25%.
O Comitê indicou também um próximo corte de 0,50% na próxima reunião (dias 19 e 20 de setembro). Nas projeções dos economistas, a Selic deve chegar próximo a 11,50% ao final de 2023 e em 8,75% em meados de 2024.
Com isso, os Fundos Imobiliários (FIIs) tendem a se favorecer. Isso porque, como explica a analista da EQI Research Carolina Borges, o Ifix (Índice dos Fundos Imobilliários da B3) historicamente sobe em períodos de queda da Selic.
Ela aponta que há uma expectativa de retorno médio dos FIIs de 20% para quem compra fundos em períodos de queda de juros – o que pode ser superado, dependendo da seleção de ativos feita. Acompanhe.
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Expectativa de retorno dos FIIs com queda da Selic: histórico
A tabela abaixo mostra como os principais índices de mercado se comportaram no primeiro ciclo de queda da taxa de juros, que levou a Selic de 14,25% para 6,50% entre 2016 e 2018.
“O investidor que permaneceu com uma carteira conservadora de renda fixa obteve um retorno de 12,50% no período, já líquido de imposto de renda”, aponta Carolina Borges.
Primeiro Ciclo de Queda
| Data | Selic | CDI | 85% CDI | IFIX | IMAB-5 | |
| Início Queda | 13/10/2016 | 14,25% | 14,15% | 12,03% | 1818 | |
| Fim Queda | 22/03/2018 | 6,50% | 6,40% | 5,44% | 2333 | |
| Retorno acumulado | 14,70% | 12,50% | 28,33% | 18,38% | ||
No mesmo período, o IMAB-5, que é o índice que reflete a média dos retornos dos títulos públicos indexados à inflação (as NTN-Bs ou títulos IPCA+), apresentou um retorno de 18,38%.
Para Carolina Borges, comparar o IFIX com o IMAB-5 é uma comparação mais justa do que com o Ibovespa (IBOV).
“O índice de ações é muito concentrado em commodities e bancos, que possuem precificação e risco bem distintos do mercado imobiliário. Se considerarmos que os imóveis possuem dinâmica de valorização similar à inflação, a comparação é mais justa”, avalia.
Ela destaca que, no período, o IFIX subiu mais de 10 pontos além do IMAB-5, com um retorno acumulado de 28,33%.
“O período de 2016 a 2018 marcou o primeiro grande crescimento do mercado de fundos imobiliários, tanto em número de investidores, quanto em número de fundos listados e ofertas, crescendo o patrimônio do mercado”, diz.
E complementa: “Este foi um importante momento de amadurecimento e popularização dos fundos imobiliários. Os investidores que conheceram e investiram nos FIIs nessa época, acumularam um retorno acima da média dos títulos públicos e bem acima do CDI”.
Segundo Ciclo de Queda
| Data | Selic | CDI | 85% CDI | IFIX | IMAB-5 | |
| Início Queda | 22/03/2018 | 6,50% | 6,40% | 5,44% | 2333 | |
| Fim Queda | 31/08/2020 | 2,00% | 1,90% | 1,62% | 2782 | |
| Retorno acumulado | 13,51% | 11,48% | 19,25% | 26,15% | ||
O segundo ciclo de queda de juros compreende um período de estabilização da Selic em 6,50% e posterior queda até 2%, o menor patamar já registrado.
Neste período, entre 2018 e 2020, o IFIX continuou a trajetória ascendente, acumulando 19% de alta e atingindo o seu topo histórico, em janeiro de 2020. Com a pandemia, o índice e a maioria dos investimentos de risco tiveram queda.
Considerando este período, o IMAB-5 foi o índice que apresentou o melhor desempenho dentre os comparados.
“A inflação subiu em 2020, puxando o desempenho dos títulos de renda fixa, e a desconfiança aumentou, penalizando principalmente os fundos de lajes e shopping centers. Ou seja, os investidores se depararam um uma inflação mais elevada e desconfiança com a renda variável. Mas, ainda assim, o IFIX apresentou retorno acumulado superior ao CDI”, aponta.
Qual o potencial de valorização dos FIIs para o ciclo atual?
“Se considerarmos uma média, podemos afirmar que o IFIX apresentou retorno de cerca de 20% em períodos de cortes nas taxas de juros. Mas, é preciso lembrar que esse retorno apresenta volatilidade e estamos analisando a média do segmento. Uma seleção mais criteriosa poderá entregar retornos ainda melhores”, indica.
“O que os números mostram é que investir em FIIs em momentos de queda nos juros se mostrou uma escolha rentável”, diz Carolina.
Na primeira semana de agosto, o IFIX fechou a 3.216 pontos, uma alta acumulada de 1,1%. O Ibovespa, por sua vez, teve recuo de 0,57%.
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