O fundo imobiliário BTG Pactual Logística (BTLG11) está realizando sua 12ª emissão de cotas, com a intenção de captar cerca de R$ 600 milhões a partir da emissão de 5,94 milhões de cotas, ao valor unitário de R$ 101,00 (já incluídos os custos de distribuição). A EQI Research recomenda a Entrada na Oferta, que será aberta para o público geral na sexta-feira (11) e vai até o dia 22.
“A emissão apresenta as principais características positivas: está em linha com o valor patrimonial do BTLG, possui bom desconto frente ao valor de mercado e possibilitará um aumento do retorno anual do Fundo”, explica Carol Borges, analista de Fundos Imobiliários da EQI Research.
Ela aponta que os principais riscos envolvidos em uma oferta de emissão de cotas é a capacidade de aquisição e alocação dos recursos captados pela gestão, e que essa é uma questão positiva para o BTLG11.
“O fundo tem efetuado uma gestão bastante ativa, com giros importantes no portfólio, incorporação de outros FIIs e renovações contratuais acima da média do mercado. Portanto, acreditamos na capacidade de geração de valor para o cotista com os recursos captados pela Oferta”, reforça a analista.
BTG Pactual Logística (BTLG11): mais sobre o fundo
O BTLG11 entrou no mercado em 2010, sob gestão da TRX Investimentos, e desde 2019 está sob gestão e administração do BTG Pactual (BPAC11). Hoje, apresenta um valor patrimonial estimado em R$ 2,07 bilhões, com participação em 21 imóveis, sendo dois em processo de venda, 53 locatários e 667 mil m2 de área bruta locável (ABL).
Uma das características mais importantes para a geração de renda consistente em galpões logísticos é a localização próxima aos grandes centros, onde a demanda é mais aquecida. Neste caso, o BTLG11 segue a estratégia de focar em ativos na região sudeste, de maior densidade demográfica.
Cerca de 57% da receita atual é proveniente de condomínios logísticos a no máximo 60 km de São Paulo. O preço de aluguel por metro quadrado no raio de até 30 km da cidade está chegando a R$ 30, valor 25% superior ao preço de aluguel no raio de té 60 km. Mesmo assim, a ocupação segue em níveis extremamente altos, com vacância de 7,36% e crescente conforme o ativo se distancia da capital.
“Com uma gestão bem ativa, o BTLG11 cresceu em termos de patrimônio, realizando aquisições oportunas com taxas de capitalização médias de 10,2%, realizou vendas de ativos com ganho de capital (27% acima do custo de aquisição nos últimos 12 meses) e vem mantendo a vacância financeira do Fundo em 4%”, aponta Carol Borges.
Os resultados positivos da estratégia se refletem no aumento recorrente da distribuição anual por cota, que chegou a R$ 8,84 em 2022 e em R$ 5,20 nos primeiros sete meses deste ano, com projeção de que o valor chegue a R$ 9 até o fim do ano, o que daria um dividend yield anual de 8,5%.
BTG Pactual Logística (BTLG11): projeções para a captação
O BTLG11 vem realizando uma gestão ativa, com dois processos de venda em andamento, do BTLG Dutra, em São Paulo, e do BTLG Ambev, em Santa Luzia (MG). Hoje, o fundo possui alavancagens via CRIs de 8,3% do total de seu patrimônio líquido,
O fundo julga que o momento da oferta é oportuno para o comprador, e indica três objetivos para os recursos captados:
- Aquisições de ativos com rentabilidade superior à média do portfólio;
- Otimização da estrutura de capital do Fundo;
- Aporte em expansões e adequações.
A indicação de ativos que poderão vir a ser adquiridos pelo Fundo é genérica, mas dentro da estratégia do BTLG11: foram prospectados oito ativos, todos com classificação AAA, taxa de capitalização entre 9% e 10% e localização predominante em São Paulo.
O estudo de viabilidade aponta uma taxa interna de retorno (TIR) esperada de 15%-20%, considerando que a cota pode vir a ser negociada por cerca de R$112.
O BTLG11 faz parte da Carteira Recomendada de FIIs da EQI Research desde setembro de 2022, acumulando um retorno de 11% nesse período. A oferta oferece um desconto de 4%, equivalente a mais de cinco meses de dividendos do BTLG (considerando que a distribuição seguirá estável em R$ 0,74 por cota como nos últimos meses).
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