Depois de dois meses de desempenho positivo, os fundos imobiliários (FIIs) voltaram a sentir os efeitos da turbulência no cenário internacional. A retomada das tensões comerciais, impulsionadas pelo chamado “Tarifaço de Trump”, reacendeu preocupações sobre uma possível recessão global e trouxe de volta a volatilidade aos mercados financeiros.
Embora os FIIs estejam majoritariamente ligados ao mercado doméstico — por meio da locação de imóveis comerciais, expansão de operações corporativas ou financiamento de novos empreendimentos — eles não passam imunes aos movimentos globais, especialmente quando o assunto é taxa de juros.
“Mesmo sendo ativos com foco interno, os FIIs são diretamente impactados pela expectativa de juros. Quando o mercado projeta alta nas taxas, cresce a aversão ao risco, o que diminui o apetite por esse tipo de investimento”, explica Carolina Borges, Head e analista de fundos imobiliários da EQI Research.
Segundo ela, o movimento oposto também é verdadeiro. “Em um cenário de queda de juros, a inflação tende a estar sob controle e o investidor passa a buscar ativos com maior retorno, o que favorece diretamente os fundos imobiliários.”
No atual contexto de incerteza global, a volatilidade nos preços dos ativos se intensificou — e os fundos imobiliários não ficaram de fora. Ainda que o IFIX, principal índice do setor, costume ser menos volátil do que o Ibovespa, o investidor provavelmente percebeu oscilações negativas nos primeiros dias de abril.
Para a analista, momentos como esse exigem cautela e visão de longo prazo. “Tentar prever os movimentos do mercado ou reagir de forma impulsiva às flutuações quase nunca traz bons resultados. Nossa estratégia está focada na construção de patrimônio de forma consistente, com estabilidade na geração de renda ao longo do tempo”, afirma Carolina, citando a abordagem adotada na Carteira 200 para Crescer, da EQI Research.
Ela reforça que, mesmo em períodos de instabilidade, a recomendação segue centrada na análise de fundamentos sólidos. “O investidor deve priorizar imóveis bem localizados, contratos de qualidade com locatários fortes, equipes de gestão competentes e níveis de alavancagem sob controle”, orienta.
Seguindo essa lógica, a EQI decidiu incluir recentemente o fundo HGRU11 em sua carteira, ampliando a exposição aos chamados FIIs de tijolo. Segundo Carolina, esse segmento continua atrativo, especialmente em momentos de maior estresse no mercado. “Hoje, esses fundos estão sendo negociados com um prêmio interessante — cerca de 2,5 pontos percentuais acima dos títulos públicos atrelados ao IPCA”, diz.
Ela destaca ainda que, em tempos de maior incerteza, ativos com contratos de longo prazo, boa localização e gestão experiente se tornam ainda mais relevantes. “O HGRU11 reúne todas essas características. São imóveis urbanos bem posicionados, com forte demanda, inquilinos sólidos e uma gestão bastante eficiente”, conclui.
Leia também:
HGRU11: referência em renda urbana
O HGRU11 tem chamado atenção pelo seu posicionamento estratégico no segmento de renda urbana. Lançado em 2018, o fundo possui hoje um patrimônio líquido de R$ 2,9 bilhões, distribuído em uma carteira diversificada de imóveis comerciais, atacarejos e campus universitários — juntos, somando cerca de 600 mil m² de área bruta locável (ABL).
De acordo com relatório do BTG Pactual, o HGRU11 foi pioneiro ao adotar uma estratégia de gestão ativa voltada para esse tipo de imóvel, o que acabou inspirando a criação do segmento de “Renda Urbana” dentro da indústria de FIIs.
Um dos principais diferenciais do fundo está no perfil dos contratos de locação. Cerca de 83% da receita atual é proveniente de contratos atípicos de longo prazo, com duração média de dez anos — modelo que garante maior previsibilidade e estabilidade nos rendimentos distribuídos aos cotistas.
Outro ponto de destaque é a estratégia de reciclagem de portfólio. Como boa parte dos ativos foi adquirida em blocos e a preços competitivos, a gestão consegue realizar vendas pontuais de imóveis, gerando ganhos de capital e complementando a renda do fundo.
O principal desafio do HGRU11 no curto prazo, segundo o BTG, é consolidar e reciclar os empreendimentos adquiridos recentemente, resultado da incorporação dos fundos MINT11 e SPVJ11, além da compra da SPE Pernambucanas. Essas operações adicionaram mais 38 ativos ao portfólio, exigindo uma gestão ativa ainda mais intensa.
Em termos de resultados, o fundo acumula R$ 1,21 por cota em rendimentos ainda não distribuídos, sendo R$ 0,18 referentes apenas a 2025 — o que pode indicar uma nova distribuição extraordinária de dividendos até o fim do semestre. A alavancagem segue controlada, representando cerca de 6,2% do patrimônio líquido, com um cronograma de amortização bem espaçado.
Atualmente, o HGRU11 negocia com um desconto de 9% em relação ao seu valor patrimonial, abaixo da média histórica do fundo (1,04x). Considerando o cenário atual, o dividend yield estimado para 2025 é de 9,9%, com uma taxa interna de retorno (TIR) nominal de 15,4% — números que ainda não levam em conta potenciais ganhos com futuras vendas de ativos.
Você leu sobre o HGRU11. Para investir melhor, consulte os e-books, ferramentas e simuladores gratuitos do EuQueroInvestir! Aproveite e siga nosso canal no Whatsapp!
