Mesmo em um ambiente de juros ainda elevados, os fundos imobiliários (FIIs) registraram um desempenho expressivo em 2025. O IFIX, principal índice do setor, acumulou alta superior a 20% no ano, em um movimento que surpreendeu parte do mercado justamente por não ter sido sustentado por um ciclo estrutural de queda da taxa Selic.
Segundo a Head e analista de fundos imobiliários da EQI Research, Carolina Borges, o avanço dos FIIs ocorreu “apesar do cenário de juros”, e não como consequência direta de um início consistente de cortes na taxa básica. “Não foi por conta de uma queda estrutural de juros. Em alguns momentos vimos a curva de expectativa recuar um pouco, mas os juros seguiram elevados durante boa parte do período”, afirma.
Esse contexto ajuda a explicar por que o rali de 2025 não veio acompanhado de euforia generalizada, forte entrada de novos investidores ou um volume expressivo de emissões no mercado primário. Embora tenham ocorrido novas ofertas, o ritmo foi moderado, em grande parte porque muitos fundos ainda negociavam com desconto relevante em relação ao valor patrimonial.
Recuperação puxada pelo mercado real
Na avaliação de Carolina Borges, uma parcela relevante da valorização dos FIIs em 2025 está associada à melhora observada no mercado imobiliário real, especialmente nos segmentos de tijolo. “A recuperação veio muito mais das operações que aconteceram no mercado imobiliário do que de fatores macro”, explica.
O segmento de escritórios, historicamente um dos mais penalizados desde a pandemia e altamente sensível ao nível de juros e à atividade econômica, foi um dos destaques. Ao longo do ano, houve um aumento relevante no volume de transações de lajes corporativas, principalmente em São Paulo, muitas delas realizadas a preços superiores aos implícitos nas cotas dos fundos listados.
Um dos exemplos citados pela analista foi a operação envolvendo o fundo SARE11, após a incorporação pelo BTG. “O fundo ficou com o portfólio logístico e houve a venda das lajes corporativas. Essas transações ocorreram a valores significativamente acima do que os fundos vinham sendo negociados na Bolsa”, observa.
O mesmo movimento foi percebido no segmento de logística, que passou por processos de consolidação relevantes ao longo de 2025. De acordo com Carolina, operações conduzidas por grandes gestores, como o Pátria, evidenciaram novamente um descompasso entre os preços praticados no mercado real e as cotações dos FIIs. “Em vários casos, os valores transacionados ficaram bem acima do que o mercado precificava nas cotas”, diz.
Desconto diminuiu, mas ainda não desapareceu
Esse conjunto de transações contribuiu para reduzir parte do desconto que penalizava os fundos imobiliários, sobretudo os fundos de tijolo. Ainda assim, na visão da EQI Research, a reprecificação foi apenas parcial.
“Mesmo depois desse movimento, os dividend yields seguem elevados em termos históricos”, afirma Carolina Borges. Para ela, isso indica que ainda há um prêmio de risco embutido nos preços dos FIIs. No segmento de escritórios, por exemplo, é possível encontrar fundos pagando dividend yields entre 9% e 9,5%. “Pode parecer baixo quando se olha para o nível atual de juros, mas, historicamente, para o setor, é um yield alto”, ressalta.
Essa dinâmica sugere que o mercado ainda exige uma remuneração adicional para carregar esses ativos, refletindo incertezas macroeconômicas e a expectativa de um ajuste mais consistente na curva de juros.
O que falta para uma reprecificação total
Para que a recuperação avance de uma reprecificação parcial para uma reprecificação mais completa, a analista avalia que será necessário um movimento mais claro e consistente de queda na curva de juros. “Agora, sim, a continuidade desse processo depende mais do cenário macro, especialmente de um alívio mais estrutural nos juros”, afirma.
Ainda assim, a EQI mantém uma visão construtiva para 2026, com foco em ativos de qualidade. O cenário-base contempla uma queda gradual dos juros, recuperação adicional dos níveis de vacância, especialmente em escritórios bem localizados, e melhora nos preços de aluguel.
“Os bons imóveis, os ativos de melhor qualidade, devem continuar esse ciclo de recuperação”, diz Carolina. Nesse contexto, o retorno para o investidor tende a vir de duas frentes: a compressão do prêmio de risco, que se traduz em valorização das cotas, e o carrego elevado, proporcionado por dividend yields ainda atrativos.
Perspectiva para 2026
Mesmo após um ano bastante positivo, a avaliação da EQI Research é que o setor ainda oferece oportunidades. “A gente teve um bom desempenho em 2025, muito impulsionado pelas transações imobiliárias, mas ainda há espaço para continuidade dessa reprecificação em 2026”, conclui Carolina Borges.
Com dividend yields elevados, fundamentos imobiliários em recuperação e a perspectiva de um ambiente macroeconômico mais favorável à frente, os fundos imobiliários seguem no radar dos investidores, agora com maior seletividade e foco em qualidade.
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