O MCRE11 saiu da carteira recomendada de fundos imobiliários (FIIs) da EQI Research em setembro. O peso do fundo foi redistribuído entre o HGBS11, que ganhou 2,5 pontos percentuais, e o KNHF11, único nome novo do mês, com 5,0%.
A saída tem dois motivos. O primeiro é a exposição indireta ao Grupo Casas Bahia, que entrou em recuperação judicial e comprometeu o carrego, o rendimento corrente que justificava a posição. O MCRE11 carrega 8,8% do portfólio em cotas do MCLO11, fundo também gerido pela Mauá e dono de quatro imóveis logísticos alugados ao grupo.
O contrato tem reservas e garantias, mas a leitura da casa é de que essas proteções encontram um limite enquanto o processo judicial avança.
“Mesmo com as reservas, garantias e estruturação do contrato, o risco de redução de dividendos e reposicionamento dos imóveis no curto prazo é, na nossa visão, elevado”, afirma Carolina Borges, analista de fundos imobiliários da EQI Research.
O segundo motivo é a sobreposição com o TRXF11. Cerca de 15% da carteira do MCRE11 está alocada no próprio TRXF11, que já ocupa uma posição direta na seleção da EQI e passa por uma revisão de estratégia.
“Diante da revisão de estratégia que a gestão do TRXF11 está fazendo, preferimos manter essa posição apenas de forma direta, sem duplicar a exposição por meio do MCRE11”, explica a analista.
A conta não é óbvia. O MCRE11 entrega hoje uma das maiores rentabilidades de proventos da carteira e era classificado como de risco alto, o que sustenta o argumento de quem já está posicionado e aceita carregar a incerteza em troca do carrego. A EQI foi por outro caminho.
“Preferimos reduzir a incerteza agora e reavaliar o fundo conforme o processo evoluir”, diz Carolina Borges.
Kinea entra com fundo multiestratégia
Para ocupar o espaço deixado pelo MCRE11, a casa procurou um fundo que não repetisse o que a carteira já tem em BTCI11, RBRY11 e VCJR11. A escolha foi o KNHF11, multiestratégia da Kinea, gestora que ainda não aparecia na seleção.
“Buscamos um nome que diversificasse gestora e estratégia, em vez de reforçar posições que já temos na carteira”, afirma a analista.
O portfólio do KNHF11 mistura CRI, os Certificados de Recebíveis Imobiliários, cotas de outros fundos imobiliários (FII), imóveis e uma posição pequena em ações. Os CRI respondem por 56,3% do patrimônio, os imóveis por 30,5% e as cotas de FII por 10,8%.
A cota negocia com deságio de cerca de 7% frente ao valor patrimonial, o valor contábil de cada cota, e a expectativa de distribuição é de R$ 1,00 por cota ao mês. No anualizado, a estimativa da casa é de um dividend yield de 13%, o retorno em proventos, já líquido de imposto de renda.
TRXF11: gestão revisa plano de crescimento
O TRXF11 puxou a queda do bloco híbrido e tijolo em agosto, com recuo de mais de 13% na cota. O mercado reagiu mal ao plano de crescimento via troca de cotas por imóveis, a cap rates considerados baixos frente ao risco das operações.
O cap rate mede a relação entre o aluguel anual e o preço do imóvel: quanto menor, menos o comprador recebe de retorno pelo que pagou. A reação dos investidores teve efeito prático sobre os planos da gestão nas últimas semanas.
“A gestora já começou a desfazer parte dos negócios anunciados, um sinal de que entendeu a rejeição do mercado à estratégia de crescimento acelerado”, observa Carolina Borges.
O fundo continua na carteira. A EQI Research afirma que vai acompanhar os próximos passos da gestão antes de qualquer ajuste adicional de peso.
VCJR11 caminha para a fusão com o PCIP11
O VCJR11 está em fase de diligências para ser incorporado ao PCIP11, junto com o RBRR11 e o RPRI11. A Pátria, gestora dos quatro fundos, propôs a reorganização para reunir as carteiras de crédito indexado ao IPCA em uma única plataforma, com mais escala, liquidez e diluição de risco.
Pelos termos divulgados, o PCIP11 sairia de um patrimônio líquido de R$ 1,600 bilhão para cerca de R$ 4,500 bilhões depois da consolidação. A taxa de aquisição da carteira subiria de IPCA mais 9,1% para IPCA mais 10,2%, e a taxa de administração cairia de 1,60% para 1,00% ao ano nos fundos que hoje cobram mais, caso do VCJR11.
As assembleias dos quatro fundos já foram convocadas e as deliberações são interdependentes, de modo que a operação depende da aprovação conjunta dos cotistas. O desfecho ainda está nas mãos dessas votações.
“Mantemos o VCJR11 na carteira, e a posição deve migrar naturalmente para o PCIP11 ao final da reorganização, caso aprovada”, escreve a analista.
