O RBRR11 saiu da carteira recomendada de fundos imobiliários (FIIs) do BTG Pactual em setembro de 2026. O motivo é a provável incorporação do fundo pelo PCIP11, operação que pode mudar tanto a dinâmica de negociação das cotas quanto o perfil de risco da tese.
A decisão não passou por uma piora nos ativos do fundo, e o banco faz questão de separar as duas coisas.
“Apesar da qualidade da carteira de crédito do fundo, optamos por removê-lo do portfólio neste momento”, afirma Daniel Marinelli, analista de fundos imobiliários do BTG Pactual.
O espaço foi redistribuído entre três nomes já presentes na seleção. KNCR11 e KNIP11, ambos da Kinea, ganharam peso no bloco de recebíveis, e o VISC11 teve a alocação ampliada no segmento de shoppings. O HSML11 sofreu uma redução pontual, apresentada pelo banco como rebalanceamento.
No caso dos dois fundos da Kinea, o argumento envolve tamanho, negociabilidade e a forma como as operações de crédito chegam à carteira.
“A alocação em KNCR11 e KNIP11 foi ampliada, considerando a relevância desses fundos no segmento de recebíveis, elevada liquidez e capacidade de estruturação própria, que permite maior controle sobre os ativos e condições atrativas de carrego”, escreve Marinelli.
O carrego a que o analista se refere é o rendimento corrente que a posição entrega ao cotista, antes de qualquer ganho com a valorização da cota. Em fundos de recebíveis, ele vem dos juros dos CRI, os Certificados de Recebíveis Imobiliários, que compõem a carteira.
Shoppings maduros sustentam aumento em VISC11
A ampliação no VISC11 seguiu outra lógica. O fundo reúne shoppings já consolidados, espalhados por diferentes regiões do país, o que reduz a dependência de um único mercado consumidor. Há também a possibilidade de venda de participações menos rentáveis para recompra de ativos melhores, movimento conhecido como reciclagem de portfólio.
“O VISC11 apresenta portfólio de shoppings maduros, diversificação regional e potencial de reciclagem de ativos, características que reforçam sua atratividade no contexto atual”, diz o analista do BTG Pactual.
Carteira caiu menos que o IFIX
Agosto foi negativo para os fundos imobiliários, e a seleção do BTG perdeu menos que o mercado. A queda foi de 0,95%, contra recuo de 1,46% do IFIX, índice que acompanha os principais fundos imobiliários negociados em bolsa.
No mesmo período, a carteira entregou dividend yield anualizado de 11,8%, o retorno em proventos, equivalente a 90,7% do CDI, taxa que serve de referência para a renda fixa. Considerando o gross-up, cálculo que ajusta o retorno pela isenção de imposto de renda nos dividendos de fundos imobiliários, o percentual sobe para 106,7% do CDI.
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