Imagine um imóvel comercial alugado para uma grande rede como Walgreens ou Burger King. Agora imagine que, além do aluguel, o inquilino também paga os impostos, o seguro e a manutenção da propriedade. Para o dono do imóvel, isso representa uma receita estável e sem dores de cabeça – e ainda em dólar.
Esse é o conceito do Triple Net Lease — um modelo de contrato cada vez mais procurado por investidores brasileiros que buscam segurança, previsibilidade e exposição ao mercado imobiliário dos Estados Unidos.
A seguir, entenda o que é esse tipo de investimento, como ele funciona na prática e por que pode ser uma alternativa atrativa para quem busca proteger e rentabilizar seu patrimônio.
O que é Triple Net Lease?
Triple Net Lease, ou simplesmente NNN Lease (sigla em inglês para “Net Net Net”), é um contrato de locação muito comum nos Estados Unidos, especialmente no mercado de imóveis comerciais.
Nesse modelo, o inquilino assume três tipos de despesas que, em contratos tradicionais, seriam do proprietário:
- Impostos sobre o imóvel
- Seguro da propriedade
- Custos de manutenção e reparo
Ou seja, o proprietário recebe um aluguel “limpo”, sem precisar se preocupar com custos adicionais. Por isso, esse tipo de contrato é altamente valorizado por investidores que querem previsibilidade e menor envolvimento na gestão do imóvel.
Entenda o que é Triple Net Lease com um exemplo hipotético:
Suponha que você seja dono de uma loja nos EUA, alugada para uma rede de farmácias. Em um contrato tradicional, você teria que arcar com o IPTU local, o seguro contra incêndios e outras manutenções. Já no Triple Net Lease, quem paga tudo isso é o inquilino — e você recebe o aluguel integral, mês após mês, por um contrato que pode durar 10, 15 ou até 20 anos.
Vantagens e desvantagens
Antes de investir em contratos Triple Net Lease, é importante entender os principais pontos positivos e os riscos envolvidos. Veja abaixo um resumo das vantagens e desvantagens dessa modalidade.
Vantagens:
- Receita estável e previsível: os contratos costumam ser de longo prazo (média de 15 a 20 anos), com cláusulas de reajuste anual, o que garante previsibilidade de fluxo de caixa.
- Baixo risco de inadimplência: os imóveis geralmente são alugados para empresas com bom histórico e nota de crédito elevada (investment grade), como redes varejistas, bancos e grandes franquias.
- Sem responsabilidades de gestão: o proprietário não precisa lidar com manutenção, impostos ou seguro, já que tudo é de responsabilidade do inquilino.
- Rendimentos em dólar: para o investidor brasileiro, esse é um diferencial importante, pois além de proteger o patrimônio contra a inflação local, há exposição cambial positiva.
Desvantagens:
- Liquidez trimestral: com contratos de aluguel de longo prazo , esse investimento tem uma grande atratividade para fundos de pensão e institucionais que buscam renda/retornos previsíveis. Mas a liquidez deste tipo de produto costuma ser trimestral.
- Exposição ao inquilino: o sucesso do investimento depende da saúde financeira da empresa locatária. Se ela fechar ou passar por dificuldades, o fluxo de receita pode ser impactado.
Tipos de contratos semelhantes no Brasil
No Brasil, não há um equivalente exato ao Triple Net Lease, mas algumas modalidades se aproximam:
Built-to-suit
Imóveis construídos sob medida para empresas, com contratos de longo prazo. No entanto, os custos de manutenção e impostos geralmente não são integralmente repassados ao inquilino.
FII de renda urbana
Fundos que investem em imóveis alugados para grandes empresas também oferecem certa previsibilidade e diversificação, mas com menor controle individual por parte do investidor.
Por que investir no Triple Net Lease?
Investir em contratos Triple Net Lease não é apenas uma forma de gerar renda passiva no exterior — é também uma estratégia de diversificação e proteção patrimonial. A seguir, estão os principais motivos que explicam por que esse modelo tem despertado o interesse de um número crescente de investidores brasileiros:
Rentabilidade atrativa
Mesmo sendo uma opção conservadora, esse tipo de contrato oferece retornos estimados entre 6% e 8% ao ano em dólar. Isso é superior à média dos yields dos títulos de renda fixa americanos (bonds).
Segurança e previsibilidade
Os contratos são firmados com grandes empresas de setores essenciais — como saúde, alimentação e logística — e costumam ter duração de 15 a 20 anos. Essa combinação resulta em um fluxo de caixa constante, mesmo em cenários de crise econômica.
Exposição ao mercado norte-americano
Ao investir em imóveis comerciais nos Estados Unidos, o investidor brasileiro ganha acesso a uma das economias mais robustas do mundo. Isso permite diversificar o portfólio e reduzir a dependência do mercado doméstico.
Investimento em dólar, com hedge natural
Mais do que apenas uma renda passiva, esse tipo de operação funciona como uma proteção cambial. Os rendimentos são recebidos em dólar, o que ajuda a preservar o poder de compra em momentos de desvalorização do real.
Leia também:
Conheça o ORENT – BLUE OWL
Para brasileiros interessados em acessar esse mercado sem precisar comprar diretamente um imóvel nos Estados Unidos, existe o ORENT – BLUE OWL, uma solução acessível, gerida por uma das maiores casas do setor imobiliário americano.
O que é o ORENT – BLUE OWL?
Para brasileiros interessados em acessar o mercado de Triple Net Lease sem a necessidade de comprar diretamente um imóvel nos Estados Unidos, o ORENT – BLUE OWL é uma alternativa e surge como uma solução institucional, segura e eficiente.
O fundo é gerido pela iCapital, uma das maiores gestoras do mercado americano, responsável por cerca de 77% do setor de net lease nos EUA. Com mais de 3,5 mil imóveis no portfólio, o ORENT oferece exposição a ativos essenciais para operação de grandes empresas — imóveis alugados com contratos de longo prazo e cláusulas que preveem reajuste automático anual.
Além disso, os imóveis são adquiridos com desconto médio de 20%, o que amplia o potencial de valorização no médio e longo prazo. Como os contratos são do tipo Triple Net, todo o custo de manutenção, impostos e seguro fica a cargo dos inquilinos — o que proporciona ao investidor um fluxo de caixa estável e previsível em dólar, com risco de inadimplência reduzido.
Principais características:
- Aplicação mínima: US$ 10,2 mil
- Rentabilidade estimada: 7% ao ano em dólar
- Liquidez: Trimestral
- Atualização da cota: Mensal
- Taxa de administração: 1,25% a.a.
- Penalidade para resgate antes de 1 ano: 2%
- Aporte mínimo adicional: US$ 200 ou 1,25% (o que for maior)
- Elegibilidade: disponível para clientes com patrimônio declarado a partir de US$ 250 mil (ou R$ 1,25 milhão)
- Gestão de risco de liquidez: se os pedidos de resgate ultrapassarem 5% do patrimônio líquido do fundo, o valor é pago proporcionalmente, com novo pedido necessário na janela seguinte
Como investir?
O ORENT – BLUE OWL está disponível na Avenue, parceira da EQI Investimentos, para clientes com patrimônio declarado a partir de US$ 250 mil, ou R$ 1,25 milhão. A aplicação inicial mínima é de US$ 10,2 mil.
Clique aqui e fale com um assessor da EQI Investimentos para saber como aplicar no ORENT – BLUE OWL.
