Durante a pandemia, o setor de shoppings foi um dos mais afetados da economia brasileira. Inclusive, eles ficaram fechados por alguns meses em 2020. Em 2021, suas operações estavam bastante restritas, com limitações no acesso do público e redução de horário.
Após esse período desafiador, os shoppings centers se tornaram um dos setores mais resilientes da volátil economia brasileira, apresentando ótimos índices de recuperação. Como resultado, os Fundos de Shoppings têm se destacado como uma das melhores opções de investimento entre os Fundos Imobiliários (FIIs).
Para compreender o potencial de valorização dos Fundos de Shoppings, o FII Summit, o maior evento de Fundos Imobiliários do Brasil, contou com as participações de Mateus Lima, influenciador do canal do Youtube “Tio FIIs”; Alexandre Machado, Managing Partner da Hedge Investments; Rafael Teixeira, Gestor do VISC11; Felipe Gaiad, Diretor responsável pelos fundos imobiliários de ativos reais da HSI.
Eles debateram a atual situação dos shoppings e explicaram os motivos para eles serem uma das melhores opções para investir em FIIs neste momento.
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Fundos de Shoppings: como foi a retomada?
O bate-papo com os especialistas começa com Mateus Lima. O influencer afirma que, devido à situação da pandemia, ninguém queria investir em shoppings há dois ou três anos, mesmo considerando que esse período tenha sido atípico.
“No entanto, se olharmos para hoje, para 2023, vemos que foi o segmento que teve o melhor desempenho no Ifix, que é a média do mercado dos fundos imobiliários“, destaca.
Para aprofundar essa reflexão, Rafael Teixeira recorda que a pandemia trouxe incerteza em relação ao comportamento e ao futuro dos shoppings. Teixeira ressalta que a situação foi inimaginável, com todos os shoppings do Brasil fechados por alguns meses e, quando reabertos, tiveram que operar com restrições significativas.
“No entanto, a resposta a tudo isso foi a melhor possível. A retomada ocorreu muito além das expectativas de todos nós. Isso mostra mais uma vez a resiliência do nosso setor, a capacidade de adaptação dos shoppings, sua capacidade de se transformar e a força desse segmento“, elogia Teixeira.
Para compreender essa recuperação, o gestor do VISC11 ressalta que ela pode ser explicada pelo hábito de consumo dos brasileiros, que gostam de ir aos shoppings para fazer compras, ter lazer e desfrutar da área gastronômica.
“Isso foi uma resposta muito interessante. Basta olhar para os resultados de 2022, o ano em que a pandemia realmente acabou. A vida voltou ao normal em janeiro de 2022, após o surto da variante ômicron no final de 2021 e início de 2022. O ano de 2022 foi muito bom, com crescimento em todos os fundos e empresas listadas de shoppings, na ordem de dois dígitos em relação a 2019, superando a pandemia que reduziu os resultados em cerca de 20%“, afirmou.
De acordo com Teixeira, foi impressionante notar que esse crescimento ocorreu de forma sustentável, com todos os indicadores operacionais apresentando resultados positivos. As vendas estão em ascensão, a inadimplência está abaixo dos níveis registrados durante a pandemia, os descontos são mínimos e a taxa de ocupação está aumentando.
“Essa é uma evidência da solidez do setor, que continua em pleno vigor em 2023“, reforça.
Felipe Gaiad enfatiza que a pandemia foi um teste de estresse extremo para os Fundos de Shoppings. No entanto, essa situação trouxe um aspecto positivo para as operações, que foi a melhoria na eficiência dos próprios shoppings e dos lojistas.
Com isso, os shoppings conseguiram apresentar uma resposta melhor do que antes da pandemia, quando os negócios já estavam funcionando com margens melhores.
“Os shoppings centers mostraram que são um investimento extremamente resiliente e sólido, com uma característica de diversificação de ativos“, destacou Gaiad.
Fundos de Shoppings: mudanças no mix de lojas
Mateus Lima volta à conversa e ressalta que os shoppings possuem um forte valor imobiliário por estarem localizados nos centros das grandes cidades. Além disso, esses edifícios são praticamente organismos vivos, devido à grande oferta de produtos e serviços.
“Anteriormente, o foco dos shoppings estava nas vendas, mas agora podemos observar uma forte tendência para os serviços. É possível encontrar barbearias, salões de beleza, chaveiros, academias, clínicas de estética e até mesmo faculdades e cursos dentro dos shoppings“, declarou.
Alexandre Machado volta ao ponto de que se houve um aspecto positivo da pandemia, apesar de ter sido um grande teste de estresse, foi o melhor controle das despesas. Isso ocorreu porque os lojistas não tinham capacidade para pagar o condomínio e algumas despesas que não puderam ser interrompidas, como o IPTU, pelo menos em São Paulo, cidade onde não houve nenhum alívio.
Machado ressalta que esses momentos de crise são propícios para estimular a criatividade na busca por soluções, da mesma forma que ocorreu durante a crise hídrica, quando várias soluções foram implementadas e ainda trazem benefícios significativos até hoje.
“No que se refere às despesas, observou-se um progresso significativo no controle dos custos dos shoppings. Isso representa um legado positivo, uma vez que grande parte dessas melhorias continua em vigor. Quanto aos lojistas, que são responsáveis por gerar receita para o shopping não apenas por meio do pagamento de aluguéis, mas também por meio de merchandising, estacionamento e outras fontes, eles precisaram se adaptar às novas circunstâncias“, explicou o manager da Hedge Investments.
Diante dessa adaptação, Machado destaca que essa mudança no mix de lojas é um processo que ainda está em andamento.
“Houve um crescimento expressivo, mesmo com a crise enfrentada pelas grandes varejistas, que ainda estão encontrando dificuldades. Apesar disso, a diversificação das lojas nos shoppings fez com que eles dependessem menos das varejistas“, complementa.
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