Alguns dos Fundos Imobiliários que gerenciam shopping centers vêm acumulando bons resultados nos últimos meses, com queda nos níveis de vacância, alta das cotações e distribuição satisfatória de proventos. Dentre esses fundos está o Vinci Shopping Centers (VISC11), com gestão da Vinci Real Estate aos cuidados do administrador Rafael Teixeira.
Engenheiro de formação, formado pela UFRJ (Universidade Federal do Rio de Janeiro), com MBA Executivo em, Marketing, Finanças e Logística pela mesma instituição, Teixeira atuou por mais de 10 anos na Coca-Cola antes de entrar para o ramo dos shopping centers. Há três anos na Vinci, ele conta um pouco de sua experiência no mercado durante o FII Summit, evento sobre Fundos Imobiliários que a EQI Investimentos promove nos dias 30 e 31 de maio, de forma online e gratuita.
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Rafael Teixeira no FII Summit: histórico da carreira
Antes de seu atual cargo, Rafael Teixeira já tinha atuando em shoppings na gestão direta em gestoras como a BR Malls, onde foi gerente de fusões e aquisições, a Saphyr, atuando como diretor de novos negócios, e a Aliansce, que o nomeou gerente geral dos shoppings Caxias e Grande Rio.
Depois dessas experiências, atuou por três anos como gerente comercial e de Novos Negócios da SuperVia, a concessionária de trens suburbanos do Rio, antes de assumir seu cargo atual, à frente de um fundo que detém participação em 20 shoppings espalhados por todas as regiões do Brasil. Atuou também na formatação de outro fundo da empresa, o Vinci Imóveis Urbanos (VIUR11).
O fundo VISC11 apresentou valor patrimonial estimado em R$ 2,25 bilhões em seu relatório de abril, o equivalente a R$ 121,07 por conta. No pregão desta segunda-feira (22), fechou negociado a R$ 115,96, uma alta acumulada acima de 8% nos últimos 30 dias, mas ainda com um desconto de quase 5% em relação ao valor patrimonial.
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O fundo anunciou distribuição de dividendos de R$ 0,82 por conta em abril e informou que deve manter esse valor mínimo pelo menos até junho. Os dividendos, vale lembrar, são um dos grandes atrativos para o investidor pessoa física interessado em Fundos Imobiliários, pois garantem a possibilidade de uma renda passiva com isenção no Imposto de Renda.
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Rafael Teixeira no FII Summit: projeções para o setor de FIIs de shopping
A queda das projeções de juros futuros, impulsionada por uma desaceleração do processo inflacionário e pelas previsões de que o Banco Central deve iniciar em breve o processo de redução da Selic, a taxa básica de juros da economia brasileira, tem servido nas últimas semanas para impulsionar o desempenho do IFIX, o índice de negociação dos Fundos Imobiliários na B3.
Teixeira apresentou um pouco desse pensamento no último relatório mensal divulgado pelo fundo. “O debate acerca do início de ciclo de corte de juros se intensificou com as últimas leituras de inflação abaixo das projeções de mercado e as melhores perspectivas com o alívio do câmbio e dos preços das commodities”, escreveu o gestor.
Ele projeta que a queda da Selic deve começar ainda este ano. “Ainda que hoje as expectativas de inflação de longo prazo, estacionadas em 4%, como mostra o Focus, impeçam o BC de iniciar a queda de juros, acreditamos que ao longo do segundo semestre o Copom vai conseguir encontrar respaldo nos dados para iniciar o ciclo de corte de juros”, diz o texto.
Para Rafael Teixeira, o Banco Central deve iniciar o ciclo de cortes, assim como iniciou o movimento de alta, em 2021, e a pausa, no ano passado. “O início do ciclo de corte deve gerar alívio na Bolsa, que se encontra atualmente muito barata em termos de valuation. Ainda, se compararmos aos fundamentos da economia e com a baixa alocação nessa classe de ativo comparado a média histórica, a expectativa é de que mercado está esperando um gatilho para a correção dos preços, que deve vir do político e/ou da política monetária”, aponta o gestor em sua análise,
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