Na última quinta-feira (9), a EQI Investimentos realizou o FII Summit, o maior evento sobre Fundos Imobiliários do Brasil. Um dos temas discutidos foi as tendências e a evolução do mercado dos FIIs de Tijolo, destacado no último painel.
Com a mediação de Carolina Borges, analista de FIIs da EQI Research, um dos painéis do evento contou com a participação de Alexandre Rodrigues, sócio e gerente de portfólio da Rio Bravo; Alexandre Bolsoni, senior partner e responsável pelo segmento logístico da VBI Real Estate; e Rafael Fonseca, partner e CIO da Bresco Investimentos.
A seguir, confira os principais destaques discutidos no painel:
FIIs de tijolo: evolução no setor
Apesar das incertezas no mercado de fundos imobiliários no final de 2023, o setor conseguiu se recuperar e apresentar bons resultados no primeiro trimestre de 2024. Carolina Borges, analista de FIIs da EQI Research, observou que, ao focar nos FIIs de tijolo, é ainda mais evidente que o setor está prosperando.
Alexandre Rodrigues concordou, destacando essa tendência ao mencionar a diminuição da vacância no fundo de Renda Corporativa da Rio Bravo. Essa redução reflete uma retomada no mercado corporativo após a pandemia, com empresas buscando ativamente espaços corporativos. Para ele, isso evidencia a resiliência do mercado imobiliário como um todo.
Alexandre também explicou que os FIIs de tijolo geralmente são precificados com base em duas variáveis principais. Uma delas é o fluxo de renda que o fundo pode gerar a longo prazo. Nesse sentido, é possível observar uma recuperação significativa nos anos de 2023 e 2024.
Outra variável importante é o fator juros, que tem trazido maior volatilidade aos fundos imobiliários. “Observamos os juros futuros subirem de 5,5% para 6,3% após a última decisão do Copom. Esse aumento gera volatilidade e, de certa forma, desafios na precificação de curto prazo“, pontuou.
Entretanto, o gerente de portfólio da Rio Bravo ressalta também que, ao se considerar um horizonte de longo prazo, ele mantém um otimismo sólido em relação à continuidade dos fundamentos imobiliários que têm favorecido os fundos nos últimos semestres. Ele acredita que essa tendência é provável de persistir nos próximos anos. “Ainda temos algumas incertezas a respeito dos juros, mas de fato, a renda imobiliária, o fundamento, acredito que continua muito sólida“.
FIIs de Tijolo: evolução e mercado logístico
Alexandre Bolsoni também destaca essa melhora no mercado logístico. Ele explica que, nesse setor, há uma atenção especial ao retorno proporcionado pelos imóveis, o qual se reflete nos fundos. “Na VBI, há um foco considerável no custo por metro quadrado, comparando-o com o custo de produção“.
“Após o período pós-pandemia, finalmente estamos testemunhando uma recuperação real nos valores de locação“, observou. “Hoje, percebemos uma demanda crescente dos inquilinos por espaços de qualidade e bem localizados“, concluiu.
Ao abordar a questão operacional dos fundos de logística, Rafael Fonseca destaca que existem dois fatores que influenciam no desempenho operacional. O primeiro deles é a qualidade do portfólio, que consiste em imóveis flexíveis localizados em regiões estratégicas, capazes de atender a uma variedade de operações, e que tendem a atrair bons inquilinos.
O segundo fator é a equipe de gestão, pois no segmento logístico, os inquilinos estão cada vez mais interessados em conhecer o parceiro operacional que os auxiliará no dia a dia. “A operação logística demanda um suporte constante“, explica Rafael. “Ter um parceiro imobiliário presente, junto a uma equipe sólida e experiente, capaz de agir rapidamente, está se tornando cada vez mais importante.”
Diminuição da vacância no setor
Atualmente, como resultado do período pós-pandemia e também devido à habilidade dos gestores em identificar a melhor vocação para cada imóvel, observa-se uma diminuição da vacância.
Um exemplo desse ponto é o Rio Bravo Renda Varejo, mencionado por Alexandre Rodrigues. O fundo possui uma agência bancária alugada para o Santander, localizada próxima à Praça da Liberdade. Por ser uma agência de grande porte para os padrões atuais, ocupando cerca de 4 mil metros quadrados, o Santander já expressou sua intenção de não renovar o contrato de locação. No entanto, a equipe conseguiu encontrar um novo inquilino para ocupar o espaço antes mesmo da saída do Santander, fechando um contrato de locação com um supermercado.
Alexandre Bolsoni reforça essa capacidade de transformação ao destacar o que tem sido observado dentro da VBI. Segundo ele, na gestora, são aplicados dois pontos que ele considera importantes. O primeiro é sempre buscar uma solução imobiliária para o inquilino e realizar a reposição do mesmo o mais rápido possível após sua saída. “Faz parte do jogo a saída de inquilinos, mas sempre que perdemos um em um ativo, é importante que consigamos encontrar outro de forma ágil, de modo a minimizar o impacto nos dividendos para o cotista“.
O CIO da Bresco Investimentos observou também que as grandes empresas estão passando por mudanças em relação à malha logística, com o setor apresentando uma pulverização dos pontos de armazenagem. “Atualmente, as empresas estão optando por estabelecer alguns hubs logísticos que recebem as mercadorias inicialmente, seguidos por galpões menores próximos aos grandes centros de consumo e, por vezes, até mesmo alguns pontos de recebimento de mercadorias dentro das cidades.“
Empreendimento Triple A
No mercado imobiliário, o termo Triple A (ou AAA) destaca-se como a referência máxima em empreendimentos , representando o mais alto padrão de qualidade, construção e tecnologia em sistemas imobiliários disponíveis atualmente.
Para obter certificação nesta categoria, empreendimento deve apresentar um projeto inovador, incorporar tecnologia de ponta, manter um padrão construtivo excepcional e demonstrar preocupação com a qualidade do ambiente de trabalho. Além disso, é fundamental oferecer controle total ao usuário sobre seu ambiente, atender aos requisitos de imagem externa da edificação e ocupar uma localização de destaque dentro da malha urbana, sendo este último critério aplicável apenas na classificação regional.
Por que um inquilino busca um galpão Triple A?
Ao optar por um galpão triple A, por geralmente estarem mais perto dos centros urbanos (dentro de um raio de até 30 km de São Paulo, por exemplo), o inquilino estará disposto a pagar um valor mais elevado. Mas tirando esse fator, o que faz um inquilino buscar um imóvel nesse perfil?
Rodrigues explica que galpões mais tecnológicos geralmente possuem pé-direito mais alto e, em sua opinião, essa categoria tende a ter a melhor valorização, dada a escassez de estoque de qualidade. “Galpões desse tipo conseguem capturar preços mais altos, principalmente os melhor localizados. Existe uma falta de estoque de qualidade e, na nossa visão, esses tendem a ser os imóveis que irão capturar melhor valorização”, pontuou.
Ele ainda ressalta que nos últimos anos tem havido uma mudança nas operações próximas dos centros urbanos. O gerente explica que em muitas operações atualmente, o produto permanece no galpão por pouco tempo ou nem chega a utilizar o espaço. “Como consequência desse movimento, é possível verificar a existência de galpões flexíveis no mercado para atender a todas as demandas, mas muitos deles acabam não sendo necessários“.
Rafael conclui o raciocínio destacando a mudança gradual que está ocorrendo no Brasil. Para obter maior eficiência, os galpões estão começando a considerar construções mais adequadas a esse tipo de operação. Um exemplo disso é a fase final de aprovação em que se encontra o primeiro galpão de dois andares em São Paulo. “Deve ser lançado no segundo semestre e fará parte de um fundo de desenvolvimento que estamos lançando“, concluiu.
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