Comprar Imóvel: com aplicação ou financiamento?|EuQueroInvestir

Olá, Investidor Inteligente! Volta e meia me indagam com uma pergunta do tipo: “Denys, estou pensando em comprar um imóvel. O que vale mais à pena, comprar imóvel com o dinheiro das aplicações ou fazer financiamento?” Sempre fico feliz em esclarecer, porque essa dúvida não é nova, é recorrente e aflige até os mais experientes. A resposta inicialmente reside na “simples” comparação entre o custo de um financiamento e a rentabilidade de uma carteira de investimentos. Eu coloquei o “simples” entre aspas, porque essa comparação pode não ser tão fácil. São vários os detalhes a serem considerados que veremos logo abaixo. Mas, a comparação não encerra totalmente a análise. Existem algumas informações a mais que você deve saber e avaliar, antes de tomar uma decisão. Vamos lá! IMÓVEL X FUNDO IMOBILIÁRIO: QUAL A MELHOR OPÇÃO? Quanto custa um financiamento bancário? O investidor pagará uma taxa de juros para o banco que o financia. O funding (recurso) para os financiamentos imobiliários no Brasil advém principalmente da caderneta de poupança. Como você já deve saber, o rendimento da poupança é um dos menores do sistema financeiro e isso possibilita a cobrança de juros menores do que a própria taxa Selic, em alguns períodos. A rentabilidade da poupança é determinada da seguinte forma: Se a Selic estiver acima de 8,5% ao ano, o rendimento da poupança será de 0,5% ao mês mais a variação da TR; Se a Selic estiver igual a ou abaixo de 8,5% ao ano, o rendimento da poupança será equivalente a 70% da Selic mais a variação da TR. Hoje, estamos com a Selic em 13,25% a.a. – vale a primeira regra citada. Então, a rentabilidade será de 0,5% ao mês, ou cerca de 6,16% ao ano, mais a TR (Taxa Referencial). A TR nos últimos 12 meses (de ago/22 a jul/23) deu 2,11%. Então, a poupança rendeu nesse período aproximadamente 8,4%. Esse é o primeiro custo do financiamento; é como se fosse o piso. A partir dali o banco aplica seus spreads para obter lucro de intermediação. Comprar imóvel com o dinheiro das aplicações ou fazer financiamento: primeiro aprendizado O custo final do financiamento pode ser menor do que a SELIC, porque o recurso vem da caderneta de poupança – que invariavelmente renderá menos do que essa taxa de referência. Os ciclos de alta ou de queda da Selic influenciam no custo de financiamento? Sim, pois a Selic influencia no rendimento da caderneta de poupança. Mas, a relação não é direta e proporcional: (1) primeiro, porque quando a Selic ultrapassa 8,5% a.a. o rendimento da poupança fica limitado ao 0,5% ao mês + TR; (2) segundo, porque outros fatores influenciam no custo dos financiamentos bancários, como por exemplo, o sistema ao qual você está enquadrado (existe o SFH – Sistema Financeiro da Habitação – e o SFI – Sistema Financeiro Imobiliário). Veja abaixo, a variação da Selic, e das taxas de financiamento imobiliário. Lembrando que existem várias modalidades de crédito, que variam de acordo com as características do tipo de imóvel comprado, valor, perfil do comprador etc. Fonte: Banco Central do Brasil Para nós, investidores, a modalidade mais utilizada é o SFH, portanto, vamos considerar somente ela nos cálculos. Observe que existem momentos que o custo do crédito se encontra abaixo e acima da Selic. Hoje, a Selic está mais alta do que o custo do crédito imobiliário (exceto para home equity). Comprar imóvel com o dinheiro das aplicações ou fazer financiamento: segundo aprendizado Os momentos da Selic e das taxas de financiamento criam oportunidades para o investidor mais atento. Devemos nos atentar que as taxas acima são dos juros nominais (funding + spread); além desse custo (que é o principal deles) há a correção monetária – na maioria dos contratos é a TR – e outros custos extras, como por exemplo: Taxas de análise de crédito: cobrança feita para cobrir os custos da avaliação do perfil de crédito do interessado no crédito imobiliário; Abertura de cadastro: apesar de não ser obrigatória, a Taxa de Abertura de Cadastro (TAC) é cobrada por muitas instituições; Taxas administrativas: tarifas que variam de banco para banco e são cobradas para questões como manutenção de cadastro, por exemplo; Seguros: muitas instituições financeiras exigem a inclusão de seguros que garantam o pagamento das prestações do financiamento, no caso de morte ou perda de emprego por parte da pessoa que tomou o crédito; Imposto sobre Operação Financeira (IOF): tributação obrigatória, que incide em diversas operações financeiras e que precisa ser incluída no valor total do crédito imobiliário. O Banco Central tem uma resolução que obriga a instituição financeira a expor, de forma clara no contrato de empréstimo, todas as informações e valores do Custo Efetivo Total. Dessa forma, quem faz a solicitação de um financiamento imobiliário pode ter uma noção exata de quanto gastará com a tomada de crédito. Vamos fazer uma comparação do passado; e uma estimativa para o futuro. Em resumo, o custo do financiamento de 2014 a 2022 foi de: Taxa de juros nominal (que depende da linha de crédito) + TR (na maior parte dos casos) + Custos extras Analisando os dados do Banco Central, podemos constatar que: Média de 2014 a 2022 do SFH: 9,85% a.a. Quanto à TR, de 2014 para cá ela variou entre 0 e 2% no ano. Na média, foi de 0,90%. E quanto aos custos extras, sendo que um dos principais é o seguro habitacional, podemos considerar mais 1% a.a. Sendo assim, o custo final médio para se tomar um financiamento imobiliário entre 2014 e 2022 (grosso modo) foi de: 9,85 + 0,90 + 1 = 11,75% ao ano. Agora, vamos fazer uma projeção para o futuro. Se alguém contratar um financiamento HOJE, terá o seguinte custo: Taxa de juros nominal (que depende da linha de crédito) + TR (na maior parte dos casos) + Custos extras A última atualização que consta no site do Banco Central, traz as seguintes taxas de juros nominais: SFH: 11% a.a. Quanto à TR, podemos utilizar a média citada anteriormente, de 0,90% ao ano. E quanto aos custos extras, podemos considerar os mesmos 1% a.a. Sendo assim, HOJE o custo final e total para se tomar um financiamento imobiliário pode ser estimado (grosso modo) em: 11 + 0,90 + 1 = 12,90% ao ano. Então, esse é o alvo a ser obtido (no mínimo) com a carteira de investimentos, para que seja vantajosa a opção descrita até aqui. Quanto rende uma carteira de investimentos? Podemos separar essa pergunta em: quanto rendeu, e quanto renderá uma carteira de investimentos. Quanto rendeu? Para responder essa questão, vamos analisar 3 carteiras genéricas de investimento: Fonte: EQI Investimentos OBS: Carteira Conservadora composta por 50% de CDI, 25% de IMA-B5 e 25% de IFR-M. Carteira Moderada composta por 20% de CDI, 20% de IMA-B5, 20% de IFR-M, 15% de IHFA, 5% de IBOV, 5% de IFIX, 5% de SMLL, 5% de S&P 500 (em reais) e 5% de ouro (em reais). Carteira Sofisticada composta por 15% de CDI, 20% de IMA-B5, 15% de IFR-M, 10% de IHFA, 8,3% de IBOV, 8,3% de IFIX, 8,3% de SMLL, 7,5% de S&P 500 (em reais) e 7,5% de ouro (em reais). De 2014 a 2022, o retorno anual do CDI foi de 8,81%, do IBOVESPA foi de 8,77%, da Carteira Conservadora foi de 9,47%; na Carteira Moderada foi de 10,56%; e na carteira Sofisticada foi de 11%. Podemos notar que os rendimentos das carteiras foram acima do CDI, mas abaixo do custo do financiamento imobiliário (entre 2014 e 2022), que foi de 11,75% a.a. Mas, estamos em um pico da taxa de juros; os ativos estão mais baratos. Montar uma carteira agora, possivelmente trará retornos maiores do que as médias do passado. Além disso, estaríamos contratando um financiamento em um momento que o custo de funding se encontra abaixo da Selic. Vamos calcular a projeção de rentabilidade futura? Estimar o rendimento da renda variável (IBOV, IFIX, SMLL, S&P 500 e ouro) é praticamente um “tiro no escuro”. Não vou me arriscar. Por isso, vamos nos ater somente à renda fixa. Uma carteira conservadora, por exemplo, tem 50% de pós-fixado, 25% de ipca+ e 25% de prefixados. Ela pode ser montada com os papéis de altíssima segurança, como os ativos bancários (CDBs, LCIs, LCAs, etc). Observe o quadro abaixo com as melhores taxas da EQI hoje: Fonte: EQI Investimentos Quais ativos escolher na comparação? O foco é longo prazo, certo? Então, peguemos os ativos longos e rentáveis. Podemos pegar um CDB do banco Neon de 123% do CDI (6 anos); um CDB do banco Master de 12,94% a.a. (6 anos) e um CDB do banco Agibank de 7,28% + IPCA (4 anos). Projetando: Dados de 20/07/2023 DI1F29: 10,69% a.a. 123% do CDI => 123% de 10,69% = 13,15% a.a. Inflação Implícita 2029: 5,17% a.a. 7,28% + IPCA = 1,0728 x 1,0517 => 1,1282 = 12,82% a.a. E, o prefixado já sabemos que renderá 12,94% a.a. Essa, seria uma carteira com rendimento estimado em: (13,50 x 0,50) + (12,82 x 0,25) + (12,94 x 0,25) = 13,19% a.a. Abaixo do custo do financiamento, que hoje seria de 13,55% a.a. Isso que não estamos contando o imposto de renda, que a carteira de investimentos teria que pagar, nesse caso. Bom, mas há alternativa de tornar a carteira de investimentos viável frente ao investimento? Há sim; mas necessariamente teremos que comprar ativos mais sofisticados (e de maior risco). A carteira de renda fixa poderia ser montada, nas mesmas proporções de classe que a carteira anterior; mas com ativos estruturados, com rendimentos maiores. Por exemplo: CRI de CDI + 4% a.a. CRA de IPCA+ 10% a.a. Fundo cetipado (isento) de 13,5% a.a. Nesse caso, todos são isentos de IR para pessoa física. A projeção de retorno seria: CDI + 4% => 1,1069 x 1,04 = 1,1511 => 15,11% a.a. CRA de IPCA + 10% a.a. => 1,0517 x 1,10 = 1,1568 = 15,68% a.a. E o prefixado já sabemos que vai render 13,5% a.a. Essa carteira, então, teria o rendimento projetado de: (0,50 x 15,11) + (0,25 x 15,68) + (0,25 x 13,50) = 14,85% a.a. (isento de IR). Nesse caso, o custo do financiamento seria MENOR do que o rendimento da carteira. 14,85% dos investimentos contra 13,55% do custo do crédito. Então, valeria a pena manter os investimentos na corretora, e fazer o financiamento. Mas, tem alguns detalhes que devem ser mencionados: 1º detalhe importante: Desde 2002 existe a possibilidade de portabilidade do financiamento bancário entre bancos. Então, quando os juros dos financiamentos baixarem para 8% a.a., por exemplo, teremos a oportunidade de travar a taxa de juros nominal em um patamar bem mais baixo. 2º detalhe importante: Em contrapartida, temos que ter em mente que os investimentos possuem vencimento e que ao vencerem precisarão ser renovados. E, as taxas de rentabilidade da renovação estarão sujeitas à rentabilidade da época. Por isso, é interessante comprar títulos longos e, ao longo do tempo, aproveitar as boas oportunidades de realocação, sempre no sentido de alongar o prazo, com taxas altas de rentabilidade (acima do custo do financiamento). 3º detalhe importante: Ao montar uma carteira com renda variável é possível que os rendimentos sejam mais altos (com maiores oscilações). O resultado pode ser expressivamente maior do que com a renda fixa, mas com maior risco. 4º detalhe importante: No geral, me parece que a diferença entre o custo do financiamento e o retorno de uma carteira de investimentos não é alto. Olhando o quesito RENTABILIDADE, não há grande vantagem para nenhum dos dois lados. Mas, pensando-se em LIQUIDEZ, aí a balança pende para o lado de se fazer o financiamento. Ao manter uma carteira de investimentos, você terá bem mais liquidez do que ter um imóvel quitado. Conclusão: comprar imóvel com o dinheiro das aplicações ou fazer financiamento? Na compra de um imóvel, o que vale mais à pena: usar o dinheiro das aplicações ou financiar o imóvel no banco? De 2014 a 2022Projeção futuroCusto médio total do financiamento11,75% a.a.12,90% a.a.Rentabilidade carteira conservadora9,47%*13,19%*Rentabilidade carteira mais arrojada11%*14,85%** *rentabilidade bruta de IR **rentabilidade isenta de IR, porque os papéis utilizados são isentos. Respost à pergunta se o melhor é comprar imóvel com o dinheiro das aplicações ou fazer financiamento: Se você possui um perfil de investidor mais arrojado, vale a pena manter o dinheiro das aplicações e financiar o imóvel no banco. Você terá um retorno maior (com papéis mais sofisticados em carteira) e manterá maior liquidez. Se você possui um perfil de investidor mais conservador, vale a pena usar o dinheiro das aplicações e comprar o imóvel, sem financiamento. Você terá um custo menor e maior tranquilidade. Até a próxima! Por Denys Wiese, estrategista da EQI Investimentos AGENDA DE DIVIDENDOS: TENHA UM ANO INTEIRO DE RENDA PASSIVA

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