As decisões de política monetária nos Estados Unidos e no Brasil vieram dentro das expectativas do mercado, mas não devem provocar mudanças relevantes no comportamento dos fundos imobiliários (FIIs) no curto prazo. A avaliação é de Carolina Borges, analista responsável pela cobertura do setor na EQI Research.
Nos Estados Unidos, o Federal Reserve manteve os juros inalterados, enquanto as projeções dos dirigentes da autoridade monetária indicaram expectativa de manutenção de taxas elevadas por mais tempo. Já no Brasil, o Comitê de Política Monetária (Copom) reduziu a Selic em 0,25 ponto percentual, levando a taxa para 14,25%.
Segundo Borges, o movimento já era amplamente esperado e, por isso, tem impacto limitado sobre a precificação dos fundos imobiliários.
“O que realmente mexe com os fundos imobiliários não é a Selic de curto prazo, mas os juros reais de longo prazo. É essa curva que determina a precificação dos ativos e ela continua em níveis bastante elevados”, afirma Carolina Borges.
Juros futuros continuam pressionando o setor
A especialista destaca que a recente alta dos juros longos foi impulsionada por fatores como a deterioração das expectativas fiscais, a inflação acima da meta e as incertezas geopolíticas internacionais.
Esse ambiente reduz o espaço para cortes mais agressivos da Selic e mantém pressão sobre os ativos de renda variável, incluindo os FIIs.
“A queda da Selic ajuda na margem porque confirma as expectativas do mercado, mas a precificação dos fundos continua muito mais dependente do comportamento dos juros futuros”, explica a analista.
Fundos de tijolo oferecem renda elevada
No segmento dos fundos de tijolo, que investem diretamente em imóveis, o cenário de juros altos tem mantido as cotas negociadas com desconto em relação ao valor patrimonial.
Apesar disso, os fundamentos operacionais seguem resilientes em diversos setores, como logística, varejo e renda urbana. Baixos índices de vacância, inadimplência controlada e contratos corrigidos pela inflação sustentam a geração de caixa dos empreendimentos.
“O operacional da maior parte dos fundos segue saudável. Isso faz com que muitos ativos apresentem dividend yields acima de 10%, um patamar historicamente bastante atrativo”, diz Borges.
A expectativa, segundo ela, não é de forte valorização das cotas enquanto os juros permanecerem elevados. Porém, investidores com horizonte de médio e longo prazo podem se beneficiar tanto do fluxo de dividendos quanto de uma eventual reprecificação dos ativos em um cenário de queda dos juros.
Fundos de papel seguem como alternativa defensiva
Já os fundos de papel, que investem principalmente em títulos de crédito imobiliário, continuam favorecidos pelo ambiente de juros elevados, especialmente aqueles com carteiras indexadas ao CDI.
De acordo com Borges, esses fundos tendem a apresentar menor volatilidade e distribuição de rendimentos mais previsível, funcionando como uma espécie de proteção dentro das carteiras.
Por outro lado, a analista alerta para o risco de adquirir fundos negociados com prêmio excessivo sobre o valor patrimonial.
“Quando um fundo de papel negocia a 105% ou 106% do valor patrimonial, muitas vezes o investidor acaba recebendo um retorno muito próximo ao CDI, sem um prêmio adequado para o risco de crédito que está assumindo”, ressalta.
Estratégia depende do perfil do investidor
Para investidores que priorizam previsibilidade de renda, os fundos de papel continuam sendo uma alternativa atraente em 2026. Já aqueles que buscam potencial de valorização no longo prazo podem encontrar oportunidades em fundos de tijolo negociados com desconto.
“A combinação de rendimentos elevados e ativos descontados continua criando oportunidades interessantes para quem investe com visão de longo prazo”, conclui Carolina Borges.
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