A XP Investimentos revisou suas projeções para o setor de shopping centers e manteve recomendação de compra para Iguatemi (IGTI11), Multiplan (MULT3) e Allos (ALOS3), enquanto reiterou recomendação neutra para Log Commercial Properties (LOGG3).
A atualização incorpora os resultados mais recentes das companhias, novas premissas operacionais, mudanças nas expectativas para a Selic e para o custo de capital, além dos impactos da reforma do Imposto sobre Valor Agregado (IVA).
Na avaliação da instituição, o efeito positivo da reforma tributária supera o impacto da elevação do custo de capital. Com isso, a XP elevou o preço-alvo da Iguatemi para R$ 35, ante R$ 32, e o da Allos para R$ 38, também acima dos R$ 32 anteriores. Para a Multiplan, o preço-alvo foi mantido em R$ 37.
Pelas estimativas da corretora, as ações negociam atualmente a múltiplos de 7,5 vezes P/FFO de 2027 para Iguatemi, 8 vezes para Allos, 8,5 vezes para Multiplan e 11,1 vezes para Log.
A XP também manteve a Iguatemi como sua principal recomendação entre as empresas do segmento. Segundo o relatório, a companhia possui o portfólio de maior qualidade da cobertura, concentrado em regiões de alta renda e com a maior produtividade do setor. A receita por metro quadrado gira em torno de R$ 270 por mês, acima dos concorrentes.
A corretora ainda destaca o potencial de geração de caixa e distribuição de dividendos das empresas do setor, com destaque para a Multiplan, que atravessa um processo de desalavancagem e não possui novos investimentos relevantes em expansão anunciados.
Reforma do IVA impulsiona projeções de receita
Para incorporar os efeitos da reforma tributária, a XP remodelou suas projeções financeiras. A análise considera a extinção do PIS/Cofins até 2027, a eliminação gradual de ICMS e ISS até 2032 e a implementação progressiva do IBS e da CBS até 2033.
Segundo a instituição, a redução gradual das deduções tributárias fará com que a receita líquida converja para a receita bruta ao final do período de transição. Esse efeito, combinado à contabilização dos créditos tributários, elevou as projeções de receita e EBITDA para as companhias.
Na avaliação da XP, esse impacto ainda não está totalmente refletido nas estimativas do mercado. As projeções da casa para a receita líquida de 2027 estão cerca de 16% acima do consenso para a Iguatemi, 10% superiores para a Multiplan e 6% maiores para a Allos. A expectativa é de que o EBITDA acompanhe essa melhora.
Além da reforma, a corretora realizou ajustes específicos para cada empresa. Na Allos, foram incorporadas as sinergias da fusão e a política atual de dividendos. Para a Iguatemi, houve revisão das premissas de crescimento dos aluguéis dos ativos recém-adquiridos.
Já na Multiplan, foram consideradas as vendas de ativos anunciadas e o reconhecimento mais acelerado dos créditos de PIS/Cofins. A Log Commercial Properties, por sua vez, ainda não teve os impactos da reforma incorporados às projeções.
XP alerta para desafios na implementação da reforma
Apesar da perspectiva positiva para o setor, a XP ressalta que a implementação da reforma do IVA ainda traz riscos para as administradoras de shopping centers. Embora os contratos de locação contemplem cláusulas que permitem o repasse de novos tributos aos lojistas, a efetivação desse mecanismo pode enfrentar resistência comercial.
Segundo a corretora, dificuldades para aplicar esses reajustes podem pressionar indicadores como vacância e inadimplência. Nesse cenário, as empresas tendem a priorizar a manutenção da ocupação dos empreendimentos, já que níveis mais elevados de vacância reduzem receitas e aumentam custos operacionais.
A XP observa ainda que, embora a reforma seja teoricamente neutra para os lojistas, permanecem dúvidas sobre o volume de créditos tributários que cada empresa conseguirá recuperar ao longo da cadeia de valor. Caso esse aproveitamento seja menor do que o esperado, o repasse integral dos novos tributos poderá encontrar obstáculos durante o período de transição.
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