Iniciando uma carteira de fundos imobiliários? Então, você precisar conhecer as três dicas para investidores iniciantes de FIIs.
Começar a montagem de uma carteira de fundos imobiliários não é uma tarefa fácil. São muitas opções, diversas opiniões e um mar de informações que, às vezes, deixam a tarefa mais complexa do que deveria.
Nestes casos, o mais importante para iniciar um bom portfólio de FIIs é não cometer erros graves. Aqui, vou te mostrar três princípios básicos que, se você segui-los, aumentará as chances de iniciar da melhor maneira.
- Prefira os FIIs multi-multi-multi
Fundos imobiliários multi-multi-multi são aqueles que possuem vários imóveis, locados para vários inquilinos e em diversas regiões do país.
Ou seja, mesmo que o FII pertença a um segmento específico, ele já está diversificado em relação ao risco de vacância, inadimplência e crises regionais. Por exemplo, um FII que possui vários imóveis pode, em algum momento, precisar fazer uma reforma em algum deles. Neste caso, os demais podem continuar ocupados, gerando receita para o fundo, e o impacto da renda mensal para o investidor será menor.
O mesmo ocorre em casos de rescisão de contratos ou inadimplência de determinados inquilinos. Quando o FII não possui essa diversificação, uma rescisão ou inadimplência pode zerar a receita do fundo, afetando diretamente a distribuição ao cotista.
- Não olhe apenas o DY
Este é um dos erros mais comuns do investidor iniciante: filtrar a lista de escolha pelos FIIs que estão distribuindo maior renda. O DY (dividend yield) é calculado dividindo o valor distribuído pelo valor de mercado do FII.
Perceba que são duas variáveis que afetam o DY: valor distribuído e preço. A ideia direta é que, se o DY é alto é porque o valor distribuído é alto. Mas, na verdade, DY é alto se o valor distribuído for alto em relação ao preço.
Ou seja, FIIs que estejam apresentando sucessivas quedas no seu valor de mercado irão apresentar sucessivas altas do DY. Isto pode sinalizar algum problema com a operação do fundo: vacância iminente, renda mínima garantida prestes a finalizar, deterioração dos imóveis…
Além disso, um DY alto por si só pode estar sinalizando que o investimento possui um risco maior que os demais. Outra possibilidade é o pagamento de algum valor não-recorrente (uma multa por rescisão antecipada, por exemplo). O FII recebe e distribui este valor mas, em breve, poderá apresentar um aumento de vacância.
Não significa que fundos que pagam altos proventos são ruins. Mas, em uma montagem inicial de carteira, é importante acender um alerta quando o valor for muito discrepante com o restante do mercado.
- Reinvista os proventos
Por fim, reinvista todos os proventos! Sim, eu sei que isto não é uma estratégia de escolha de FIIs e, teoricamente, não ajudaria na montagem de um portfólio. Mas, na verdade, ajuda (e muito).
Ao reinvestir mensalmente os proventos recebidos, o investidor irá naturalmente estudar e avaliar as possibilidades disponíveis. Esta rotina aumentará o conhecimento e trará mais confiança durante a caminhada.
E, por fim, se quiser contar com a ajuda de profissionais para iniciar seu investimento, baixe agora a Carteira Recomendada de FIIs da EQI Research.
Por Carolina Borges, analista de FIIs da EQI Research.
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