Vale a pena vender imóvel para comprar fundos imobiliários?

Os brasileiros, impulsionados por uma tradição profundamente enraizada, têm uma forte preferência por imóveis, tanto como forma de patrimônio quanto como investimento. No entanto, para aqueles que se interessam pelo setor, mas não possuem o capital necessário para comprar um imóvel, os fundos imobiliários surgem como uma alternativa atraente.

Suponha que um investidor tenha um milhão de reais disponíveis. Diante da escolha entre adquirir um imóvel próprio ou aplicar o valor em uma carteira diversificada de fundos imobiliários, recebendo rendimentos mensais e vivendo em uma casa alugada, qual seria a opção mais vantajosa?

Primeiro fundo imobiliário

Antes de responder à pergunta, é importante olhar a história dos fundos imobiliários no Brasil para entender melhor as diferenças em relação ao cenário atual.

A Lei 8.668, que estabeleceu os FIIs como uma modalidade de investimento, foi sancionada pelo então presidente Itamar Franco em 25 de junho de 1993. Cerca de seis meses após a promulgação da lei, foi criado o primeiro fundo imobiliário no país, o Memorial Office (FMOF11).

Embora o FMOF11 tenha sido constituído em 1994, os recursos e as assinaturas dos 11 fundos de pensão que se tornariam os primeiros investidores só foram efetivamente captados em 1996.

Naquela época, a Comissão de Valores Mobiliários (CVM) levou aproximadamente dois meses para analisar e aprovar a criação do primeiro fundo imobiliário. Além da lentidão nos processos regulatórios e burocráticos, a captação de recursos e a atração de investidores também enfrentavam grandes desafios.

Inicialmente, os fundos imobiliários eram direcionados exclusivamente a investidores institucionais. O primeiro voltado para pessoas físicas só foi lançado em 1999, estruturado pela Cyrela (CYRE3) em parceria com o Itaú Unibanco (ITUB4).

Um dos exemplos mais emblemáticos dessa fase foi o Shopping Pátio Higienópolis (SHPH11), o segundo fundo imobiliário voltado para o público de varejo. O fundo enfrentou dificuldades, demorando seis meses para vender uma emissão de R$ 40 milhões, que representava 25% do shopping adquirido.

A demanda por FIIs atualmente é muito maior do que no passado. Hoje, é comum haver uma verdadeira “disputa” para adquirir novas cotas emitidas, um contraste marcante com o início da indústria, quando captar investidores era um processo demorado e desafiador.

Nos primeiros anos dos fundos imobiliários, era comum que se limitassem à compra de imóveis, refletindo o estágio inicial e o crescimento ainda incipiente da indústria. Com o amadurecimento do setor, no entanto, os fundos se tornaram cada vez mais sólidos e diversificados, o que tem atraído um número crescente de investidores.

Momento atual dos FIIs

Após um primeiro trimestre robusto e um segundo trimestre com leve queda, o cenário atual para os fundos imobiliários (FIIs) permanece positivo. Esse otimismo é impulsionado pelo aumento no número de investidores individuais no mercado de FIIs, além do crescimento dos fundos, especialmente daqueles que já possuem uma trajetória mais longa.

O setor também é influenciado pela Selic, a taxa básica de juros. Na última reunião, o Comitê de Política Monetária (Copom) do Banco Central decidiu manter a Selic em 10,5%. Com a taxa de juros elevada, muitos investidores tendem a migrar da renda variável para a renda fixa, o que pode pressionar os preços das cotas dos FIIs para baixo. Essa desvalorização, por sua vez, cria uma oportunidade para adquirir bons ativos a preços atrativos.

Além disso, a queda no preço das cotas pode resultar em um aumento do Dividend Yield (DY), já que essa métrica é calculada com base na relação entre o preço da cota e a distribuição de proventos.

Vale a pena vender imóvel para investir em fundos imobiliários?

Antes de tomar uma decisão, é importante destacar que não é necessário escolher entre possuir imóveis e investir em fundos imobiliários. É possível combinar ambos os investimentos.

No entanto, se você está considerando vender um imóvel para direcionar o dinheiro para fundos imobiliários, é fundamental avaliar não apenas a situação econômica atual e o desempenho do mercado de FIIs, mas também outros aspectos relevantes.

De acordo com a Associação Brasileira das Entidades dos Mercados Financeiro e de Capitais (Anbima), os fundos imobiliários são uma alternativa para quem deseja investir em imóveis sem lidar com burocracia, manutenção ou inquilinos.

• Leia também: Comprar terreno ou Fundo Imobiliário: o que é melhor?

Para aqueles que possuem mais de um imóvel – um para residência e outro para patrimônio e renda passiva – a decisão de vender um imóvel e investir em FIIs pode ser mais simples. Nesse caso, a mudança tem um impacto menor na rotina diária e na vida familiar.

Trocar um bem físico por uma carteira diversificada de fundos imobiliários pode ser uma estratégia financeira vantajosa. No entanto, para quem possui apenas o imóvel onde reside, a questão se torna mais complexa. Será que é possível obter ganhos significativos ao vender a residência e aplicar o valor em fundos imobiliários?

Sale & leaseback (venda e alugue de volta)

A estratégia de vender uma casa e continuar morando nela mediante pagamento de aluguel é conhecida como “sale & leaseback” (venda e alugue de volta, em tradução livre). Esta abordagem é frequentemente adotada por quem precisa de liquidez imediata e deseja direcionar o dinheiro para outros investimentos.

Se a expansão do capital gerado pela venda resultar em ganhos superiores ao valor investido em aluguéis ao longo do tempo, a operação pode ser considerada vantajosa. No contexto atual, com a taxa Selic elevada e os FIIs apresentando preços acessíveis, a aplicação nos fundos pode ser uma opção atraente.

Os fundos imobiliários oferecem dividendos mensais, o que pode ser vantajoso para quem busca renda passiva. A expectativa para quem vende o imóvel onde reside e investe em na classe é que os dividendos recebidos sejam suficientes para cobrir o aluguel e ainda permitir o reinvestimento de uma parte do valor.

Se o rendimento dos FIIs ultrapassar as necessidades básicas, especialistas sugerem que é possível aumentar o patrimônio ao longo dos anos, investindo em imóveis e, eventualmente, garantir uma aposentadoria confortável. No entanto, é importante notar que essa estratégia pode envolver riscos adicionais.

Vender imóvel e diversificar

Para aqueles que possuem múltiplos imóveis e utilizam alguns deles para gerar renda enquanto mantêm um para residência, a venda de propriedades para investir em fundos imobiliários pode ser uma opção mais simplificada. Ao adotar essa estratégia, os investidores passam a contar com ativos mais líquidos, rentáveis e com menor burocracia em comparação aos imóveis físicos.

A venda de um imóvel de alto valor e o investimento em FIIs pode resultar em uma boa renda passiva. Diferentemente da renda ativa, que requer a realização de atividades específicas, a renda passiva gerada por FIIs é constante e não depende das ações diárias do investidor.

Vantagens dos fundos imobiliários

Para aqueles que têm a possibilidade de realizar essa transação, investir em fundos imobiliários oferece várias vantagens sobre a manutenção de imóveis físicos. A seguir, alguns deles:

Liberdade geográfica

Enquanto a venda de uma residência própria está diretamente ligada à cidade onde o imóvel está situado, a negociação muitas vezes depende da presença de um comprador interessado na região específica. Esse processo pode ser demorado e complexo.

Por outro lado, os FIIs oferecem maior flexibilidade geográfica. Investidores podem aplicar em fundos que possuem imóveis em diferentes partes do país ou em fundos que investem em títulos relacionados ao mercado imobiliário, conhecidos como fundos de papel. Essa característica permite uma diversificação mais ampla e uma menor dependência de uma localização específica.

Isenção de Imposto de Renda

Investir em imóveis físicos para obter renda extra pode acarretar uma alta carga tributária. Os rendimentos obtidos com o aluguel de imóveis estão sujeitos à tabela progressiva do imposto de renda, que pode alcançar até 27,5%.

Em contraste, uma das principais vantagens dos fundos imobiliários é a isenção de imposto de renda sobre os rendimentos distribuídos a pessoas físicas. Esta isenção aplica-se quando o fundo possui mais de 50 cotistas e suas cotas são negociadas na bolsa de valores. Assim, ao optar por fundos imobiliários, você pode obter rendimentos sem se preocupar com a tributação, aproveitando assim um benefício significativo em relação aos imóveis físicos.

Rendimentos mensais

Os fundos imobiliários oferecem uma vantagem significativa em termos de renda regular. Ao contrário de outros investimentos, esses fundos são obrigados por lei a distribuir a maior parte de seus ganhos aos cotistas. Isso permite que os investidores recebam pagamentos mensais provenientes dos aluguéis dos imóveis que compõem a carteira do fundo.

Essa característica torna os FIIs uma excelente opção para a geração de renda passiva ao longo do tempo. Além disso, os rendimentos distribuídos por esses fundos são geralmente isentos de imposto de renda para pessoas físicas, oferecendo um benefício adicional aos investidores.

Liquidez no mercado imobiliário

Quando alguém decide vender um imóvel, geralmente enfrenta um processo que pode levar tempo, devido às etapas e burocracias envolvidas, como documentação, formas de pagamento e prazos.

Por outro lado, os FIIs oferecem maior liquidez. Isso significa que é possível vender as cotas dos fundos rapidamente, se necessário. A venda pode ser realizada tanto para reinvestir em outros ativos quanto para adquirir passivos, proporcionando flexibilidade financeira ao investidor.

Acesso a empreendimentos de qualidade

Por último, uma das principais vantagens é a possibilidade de investir em empreendimentos de alta qualidade. Esses fundos reúnem um grande número de investidores, permitindo a aquisição de imóveis de grande porte com excelentes perspectivas de retorno.

Por meio dos fundos imobiliários, é possível investir em ativos como shoppings, hospitais, universidades, galpões logísticos e prédios comerciais de renome. Esses imóveis geralmente têm um custo elevado e são inacessíveis para a maioria dos investidores individuais.

No entanto, ao se tornar cotista de um fundo imobiliário, você pode participar desses empreendimentos de qualidade e aproveitar os benefícios associados a esses ativos valiosos.

E agora, o que fazer?

Agora que você avaliou seu perfil e objetivos, é hora de tomar uma decisão sobre seu investimento.

Lembre-se de que, mesmo com as vantagens dos Fundos Imobiliários, você pode aproveitar todos os benefícios desta classe de ativos sem precisar vender nenhum imóvel que já possua. Os FIIs são negociados na Bolsa de Valores a preços acessíveis e você pode adquirir cotas gradualmente ao longo do tempo.

Ter imóveis e investir em FIIs são estratégias complementares e não precisam se excluir. A escolha é sua.

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