A discussão sobre a tributação dos fundos imobiliários voltou a preocupar os investidores. Segundo informações do Valor Econômico, o governo está avaliando a inclusão dos fundos imobiliários (FIIs) e dos fundos de investimento em cadeias agroindustriais (Fiagros) em um projeto de lei complementar (PLC 68/2024) de regulamentação da reforma tributária, a ser apresentado nesta quarta-feira (03).
O projeto propõe uma tributação não sobre os rendimentos distribuídos aos investidores de fundos imobiliários, mas sim sobre a receita desses fundos. Em outras palavras, ao contrário de propostas anteriores que geraram repercussão no mercado, a taxação incidiria sobre a receita dos fundos por meio do Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e da Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS). Dessa forma, os dividendos pagos a investidores pessoa física continuariam isentos de imposto.
Na prática, o governo planeja criar o Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e a Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS) para substituir os impostos sobre bens e serviços existentes, como PIS/Cofins, IPI, ICMS e ISS. Importante ressaltar que atualmente nenhum desses impostos incide sobre os fundos imobiliários e os Fiagros.
“O que entra nessa questão é que, por exemplo, os FIIs são isentos dos impostos já existentes. Ao introduzir essa nova tributação, estaríamos substituindo algo que hoje não incide sobre os fundos imobiliários, o que teria um impacto direto na receita“, explica Carolina Borges, analista de fundos imobiliários da EQI Research.
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Impacto da tributação na indústria de FIIs e Fiagros
Atualmente, a indústria de fundos imobiliários possui quase 2,7 milhões de investidores, e os Fiagros ultrapassam os 500 mil. Os pequenos investidores pessoa física predominam em ambas as classes de ativos e são fundamentais para o fomento da economia atualmente.
Diante disso, a analista enfatiza que considera o projeto prejudicial para a indústria de fundos imobiliários como um todo. No entanto, ela não acredita que deva avançar, dada a importância dos FIIs e Fiagros, que são produtos destinados a pequenos investidores, poupadores, e a maioria dos quase 2,7 milhões de investidores em fundos imobiliários não possui grandes fortunas investidas.
“Existem outros aspectos importantes a serem considerados, como veículos voltados para poupadores e aqueles que buscam complementar a renda, além de preparar-se para a aposentadoria, entre outros objetivos. Portanto, acredito que a proposta é prejudicial para os fundos imobiliários de maneira geral, mas não deve ganhar muito impulso. Os FIIs e Fiagros constituem um universo particular que merece uma análise mais aprofundada“, destaca a analista.
Complexidade tributária
Carolina ressalta que a tributação é mais complexa do que parece. No caso dos fundos de tijolo, por exemplo, a receita de shoppings centers, galpões logísticos e lajes corporativas provém da exploração imobiliária, com contratos variados de prazos curtos e longos.
Já nos FIIs de papel, a receita não é gerada pela exploração imobiliária, mas sim por veículos de renda fixa. Os Fundos de Fundos (FOFs), que investem em cotas de outros FIIs, também podem possuir imóveis dentro do fundo. Portanto, a tributação envolveria uma complexidade maior do que a apresentada no projeto de lei em circulação.
FIIs e Fiagros como prestadores de serviço?
A proposta do governo visa tributar os fundos imobiliários e Fiagros como se fossem empresas. No entanto, é importante observar que ambos não são constituídos como pessoa jurídica e estão sujeitos a diferentes regulamentações. Ao contrário das empresas, esses fundos são obrigados a distribuir 95% do lucro semestral, o que limita seu potencial de reinvestimento e crescimento.
Uma vez que não são empresas, a analista da EQI Research relembra que os fundos imobiliários possuem diversos prestadores de serviço. Esses prestadores são remunerados pelo fundo imobiliário e pagam seus impostos correspondentes. Portanto, os FIIs têm despesas com esses prestadores, aspectos que precisam ser melhor alinhados e decididos, além de esclarecidos. O texto em circulação ainda passará por alterações, e a analista espera por melhorias.
“É fundamental que prevaleça o bom senso para que os FIIs e Fiagros continuem voltados ao pequeno investidor e contribuindo para a economia do Brasil“, conclui a analista.
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