Comprar terreno ou fundo imobiliário: o que é melhor?

A relação do brasileiro com a terra remonta à época das Capitanias Hereditárias no século XVI. Isso não é à toa, em um país que vivenciou uma história de insegurança com o sistema econômico, marcada por inflação altíssima, troca de moedas, confisco de poupança e quebra de bancos importantes, o investimento em terrenos e imóveis sempre foi considerado extremamente seguro. No entanto, a sofisticação do mercado financeiro no Brasil, observada nos últimos 30 anos, trouxe maior confiabilidade para os investimentos. Além disso, com a mudança geracional, nota-se uma maior aceitação de novas formas de investimento. Uma dessas novas formas é o Fundo Imobiliário (FII). Com ele, é possível participar do mercado imobiliário com recursos mais limitados e obter uma liquidez quase instantânea. Ao comparar esses dois modelos de investimentos, surge um dilema: qual é a melhor opção, terreno ou Fundo Imobiliário? Para orientar os investidores sobre os fundamentos desses investimentos, o portal EuQueroInvestir reuniu diversas informações e conversou com Carolina Borges, analista de FIIs da EQI Research, para entender qual é o melhor investimento: terreno ou Fundo Imobiliário. COMO INVESTIR EM IMÓVEL SEM DOR DE CABEÇA: DESCUBRA AQUI Terreno ou Fundo Imobiliário: o que é um terreno? Antes de apresentar as vantagens e desvantagens de se investir em um terreno, é preciso definir conceitualmente este termo. De forma resumida, um terreno é um pedaço de terra sem construções nele. Com este vazio, há uma série de possibilidades de ganhos com o terreno, uma vez que você pode definir o que será construído nele, que varia desde construção residencial, comercial, industrial ou agrícola. Deste modo, o terreno pode ser uma forma interessante de aplicar o seu dinheiro para conquistar retornos futuros. Inclusive, você provavelmente conhece alguém que comprou um pedaço de terra no passado e ganhou dinheiro com a valorização no longo prazo. Quando falamos nessa possibilidade, existem diversas opções de uso. Por exemplo, você pode comprar e vender com a valorização, construir algum empreendimento/imóvel e vender ou alugar no futuro, ou até mesmo transformá-lo em uma casa de temporada ou pousada. Além disso, o uso ainda pode ser próprio. Você pode construir uma residência ou negócio para sua família. Vantagens de investir em um terreno A principal vantagem do investimento em terreno é a sua simplicidade teórica. De forma resumida, o investidor analisa a região do terreno e sua infraestrutura, o compra e espera um tempo para a valorização dele. Outra vantagem do terreno, dessa vez, em relação a compra de um imóvel está relacionado com fatores emocionais, como a cor das paredes, a disposição dos cômodos, dentre outros. Gosto é um fator bastante subjetivo. Então, essas preferências podem complicar a venda, tornando difícil encontrar um comprador com gostos similares. Por outro lado, um terreno elimina essas variáveis. Os compradores focam em aspectos objetivos: localização e inclinação. Essa simplicidade contribui para uma maior liquidez, facilitando transações de compra e venda. A ausência de estruturas no terreno agiliza o processo de negociação. Sem a necessidade de considerar a conservação de uma edificação, as negociações se tornam mais diretas, aumentando a liquidez do ativo. O terreno também oferece a liberdade de construir conforme desejado, seja uma casa personalizada ou um projeto comercial. Isso não só é atraente para o comprador como também aumenta o potencial de valorização do investimento. Desvantagens Investir em terrenos, apesar de suas vantagens, também tem desvantagens. Entre elas, destacam-se os custos de manutenção, como cortar o mato alto e seguranças para impedir invasões. A liquidez mais baixa também é uma desvantagem a ser considerada. O processo de comprar e venda pode ser mais demorado e pode levar meses. Outra desvantagem é o valor elevado para aquisição do terreno. Mesmo sem construções, o valor de um terreno não costuma ser baixo. Em algumas regiões da cidade de São Paulo, por exemplo, um terreno na periferia pode custar mais de R$ 5 milhões. Em regiões mais nobres, a oferta é ainda mais escassa e os valores tendem a ser muito maiores do que o citado acima. Além disso, a burocracia e os custos com documentação também podem ser obstáculos para investidores que desejam comprar e vender terrenos. A compra de um terreno requer diversos documentos, cada um deles necessário em diferentes transações. Inicialmente, a escritura do imóvel deve ser o primeiro documento emitido. Para isso, é necessário ir ao Cartório de Notas da cidade e apresentar uma série de documentos, como certidão de inteiro teor com matrícula do imóvel atualizada, certidão de ônus e ações, cartela do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) ou Certidão de Valor Venal, entre outros. No Cartório de Notas, será preciso entender qual é o tipo de escritura que será emitida, que pode ser de compra e venda com pacto adjeto de hipoteca, permuta, promessa de compra e venda, cessão de direitos aquisitivos, quitação, entre outros. Para o Registro do Imóvel, é preciso apresentar o pagamento do imposto devido e da escritura. O Registro é a última etapa para oficializar a compra do terreno. Além disso, o custo para adquirir o terreno é outra desvantagem. Além dos custos já conhecidos do financiamento, como juros e correção monetária, existem as cobranças feitas pelo cartório para documentação, registros, escritura e o famoso ITBI. Esses custos podem variar de acordo com o tipo de financiamento imobiliário, a instituição financeira e as condições impostas no contrato de solicitação de crédito. Portanto, é preciso ficar atento a essas cobranças para se planejar financeiramente. Por exemplo, para um imóvel financiado de R$ 500 mil no Rio de Janeiro, as estimativas de valores extras são as seguintes: Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI): R$ 15.000,00 Registros em cartório: R$ 1.858,00 Avaliação bancária: R$ 3.420,00 Total: R$ 20.278,00 (4,06% do valor do imóvel) Claro que os custos e a documentação variam de cidade para cidade, mas essa etapa é necessária para fazer a negociação do terreno e não ter uma dor de cabeça no futuro. Para quem é indicado investir em terreno? Investir em terrenos é indicado para quem tem pouco tempo ou baixo conhecimento, pois mesmo precisando de análise e acompanhamento, o terreno é mais simples e intuitivo de lidar. Ele também é indicado para quem é mais conservador e quer estabilidade, pois é bem menos volátil em comparação com outros ativos. Além disso, é uma boa opção para quem sonha em ter o próprio imóvel/empreendimento, pois permite construir qualquer estrutura que a sua imaginação permitir — do seu jeito. E, por fim, é indicado para quem pensa no longo prazo, pois a maior valorização ocorre no decorrer de anos (ou meses, caso queira comprar para vender). Terreno ou Fundo Imobiliário: por que investir em FIIs? Os Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs) têm se tornado uma opção cada vez mais popular para os investidores que buscam diversificar suas carteiras. Mas o que são exatamente esses fundos e como eles funcionam? Um FII é um tipo de fundo que aplica o dinheiro dos investidores em diferentes ativos relacionados ao mercado imobiliário. Uma empresa gestora, especializada em investimentos imobiliários, cria um fundo de investimentos para captar recursos e investir em ativos imobiliários. Esses ativos podem ser móveis comerciais, residenciais, lajes corporativas, certificados de crédito imobiliário, entre outros. Como investidor, você compra cotas conforme a sua disponibilidade e recebe os ganhos da aplicação. É como se fosse um “aluguel”. Vantagens dos FIIs A primeira delas é a diversificação, pois permite que você invista em diferentes ativos financeiros com o mesmo dinheiro. Além disso, os fundos costumam pagar rendimentos mensais para seus investidores, proporcionando um rendimento regular. Outra vantagem é a liquidez, pois é possível comprar e vender cotas a qualquer momento na Bolsa de Valores. Os FIIs também oferecem a vantagem da gestão profissional, ou seja, você não precisa gerir seu próprio investimento. Os lucros dos fundos são recebidos diretamente na sua conta-corrente da corretora. Ademais, há isenção de IR na distribuição de lucros e alta agilidade para comprar e vender as cotas dos fundos. A burocracia é mínima: basta abrir sua conta gratuita na corretora pela internet, como a conta da EQI Investimentos, e adquirir as cotas pelo home broker ou outra plataforma de investimentos. Há também a perspectiva de crescimento do mercado imobiliário e a possibilidade de investir com pouco dinheiro. Sem contar que você pode ser sócio de grandes empreendimentos como shoppings, lajes corporativas, hospitais, faculdades e etc. E o melhor de tudo, não há corretagem para comprar e vender cotas. Desvantagens No entanto, também existem algumas desvantagens que devem ser consideradas. A primeira delas é a oscilação, pois se trata de Renda Variável, ou seja, o seu dinheiro pode subir ou baixar, dependendo das condições do mercado e também da administração do fundo. Outra desvantagem é a necessidade de acompanhamento, pois você precisa ter um bom entendimento do mercado financeiro e imobiliário para fazer boas escolhas, além de acompanhar relatórios e posições do fundo. As gestoras cobram taxas de administração e, em alguns casos, taxa de performance, o que pode reduzir o seu lucro. Além disso, há riscos associados ao imóvel: os seus FIIs investem em imóveis que estão suscetíveis a enchentes e outros desastres naturais, risco de vacância, que diminui os dividendos distribuídos, risco de sazonalidade, risco de especificidade, riscos de execução da obra e risco de crédito. Para quem é indicado o Fundo de Investimento Imobiliário? Os FIIs são indicados para quem tem disponibilidade de estudo/acompanhamento, tolerância a risco e busca liquidez. Você precisa se dispor a ler relatórios gerenciais, analisar periodicamente os indicadores, entre outras “obrigações”. Além disso, o mercado de Renda Variável costuma oscilar várias vezes até mesmo na mesma hora. Dependendo do momento, é possível estar com 10% positivo em um dia e 20% negativo no outro, então, é importante saber se consegue lidar com a variação. Se a intenção é comprar e vender em poucos dias ou meses, os FIIs são mais indicados por terem mais liquidez. Tá, mas é melhor investir em terreno ou Fundo Imobiliário? Para responder a essa pergunta, o portal EuQueroInvestir conversou com Carolina Borges, analista de FIIs da EQI Research. Portal EuQueroInvestir – Quais são as diferenças entre investir em um terreno e em um FII? Carolina Borges – O primeiro ponto que eu destacaria é que a aquisição de um terreno e a de um Fundo Imobiliário são para objetivos diferentes. O terreno não gera renda por si só. Quando um investidor busca um terreno, ele geralmente procura lugares que estão vislumbrando uma valorização, uma expansão da cidade e das vias urbanas. Ou seja, em áreas que ainda estão em desenvolvimento. Portanto, o primeiro objetivo é ganhar com a valorização ao longo do tempo. Você compra um terreno em uma área que ainda está em desenvolvimento. Quando esse desenvolvimento ocorre, você consegue vender no futuro por um valor bem mais expressivo, mais alto do que o que você pagou. Ou você compra o terreno para incorporação imobiliária, seja residencial ou comercial, e depois vende. Portanto, o investimento em terrenos não é, necessariamente, para a renda. Em um Fundo Imobiliário, a situação é diferente. A aquisição de um Fundo Imobiliário já é de ativos prontos que já estão sendo explorados comercialmente. A compra de um Fundo Imobiliário para quem está buscando renda é a opção mais óbvia neste caso. Essa seria a principal diferença. EQI – Por ser uma Renda Variável, além da questão dos dividendos mensais, o investidor também pode aproveitar a questão da valorização da cota do FII? CB – No Fundo Imobiliário, você também pode ter um ganho de capital no valor que investiu. Seu patrimônio vai se valorizando conforme o mercado imobiliário evolui como um todo, seja no mercado de galpões logísticos, mercado de lajes corporativas, de shopping center, enfim, depende de como você monta o seu portfólio de Fundo Imobiliário. EQI – A compra de um terreno pode ser associada como um investimento sem risco ou com risco baixíssimo. Dito isso, quais são os riscos de se investir em um terreno? CB – Sobre a questão do risco, quando você está comprando um imóvel pronto, que já está sendo alugado, tem inquilinos usufruindo desse imóvel, há uma geração de renda, contratos, etc. Isso carrega um risco menor. Mas ao comprar um terreno, é preciso que haja o desenvolvimento da região para que a valorização ocorra. Logo, que o investidor tenha esse ganho de capital. Os riscos associados acabam sendo bem distintos. Eu acredito que o risco na compra de um terreno é maior e entra naquela ancoragem. Como não é um investimento líquido, em que você não vê o preço sendo marcado o tempo todo ali, você não tem noção de quanto ele está variando. Então, você compra e, literalmente, espera. Você não fica fazendo especulação imobiliária o tempo todo para ver esse terreno se valorizando e desvalorizando. Quando você encontra uma oportunidade daqui a alguns anos, você realiza a venda. EQI – Em relação ao FII, como funciona essa questão da valorização e liquidez de um FII? CB – No FII, você não precisa esperar pela especulação imobiliária e do longo prazo para ganhar dinheiro. O FII é um investimento líquido. Você tem o tempo todo uma marcação de valor ali de quanto as pessoas estão pagando por aquele ativo que você comprou. Assim, você entra na especulação. Você fica olhando: ‘Ah! Hoje caiu ou esse mês caiu, o mês que vem subiu’. Você fica olhando uma tendência de curto prazo, sendo que é um investimento imobiliário e, na minha opinião, deveria ter uma visão de mais longo prazo. 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Victor Meira

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