O ambiente de juros elevados no Brasil, somado às expectativas de uma inflexão na política monetária, tem reacendido o interesse por fundos imobiliários (FIIs). Apesar de um desempenho positivo em 2025, muitos desses ativos ainda não acompanharam totalmente o movimento da curva de juros, levantando a questão: os FIIs ficaram para trás?

Segundo os analistas da EQI Research Carolina Borges e Felipe Paletta, esse descompasso representa uma oportunidade clara para os investidores que buscam renda e valorização no médio e longo prazo. Embora o IFIX acumule uma alta próxima de 10% no ano, ainda há espaço para ganho adicional caso os juros comecem a cair de forma mais firme.

“A gente não viu um fechamento tão expressivo na taxa longa que justificasse a alta recente. Isso mostra que os FIIs ainda têm espaço para andar”, avalia Carolina.

Ela destaca que a precificação atual está atraente, especialmente entre os chamados fundos de tijolo. “Temos fundos pagando 10,5% de yield isento de imposto de renda. É um patamar muito elevado se comparado à média histórica e ao risco envolvido”, afirma.

Rebalanceamento e aumento da exposição aos FIIs

Com esse cenário em vista, os analistas explicam que vêm realizando rebalanceamentos estratégicos ao longo do ano na carteira Vivendo de Renda. A valorização das ações no primeiro trimestre levou à redução da exposição em Bolsa e ao aumento de posição nos fundos imobiliários.

“Começamos o ano mais agressivos em ações, mas com a Bolsa subindo e os FIIs ficando para trás, vimos uma boa oportunidade para aumentar essa alocação”, comenta Paletta.

Hoje, a carteira está mais concentrada em fundos de tijolo, com destaque para ativos como RBVA11 e HGRE11. Carolina Borges chama atenção para o RBVA11, que passou por uma profunda reestruturação após a fusão com outros veículos do setor bancário.

“É um fundo que muitos viam apenas como aluguel de agências, mas ele tem imóveis em localizações privilegiadas e vem mostrando capacidade de se reinventar”, explica.

Queda dos juros no radar

A expectativa de uma redução da taxa Selic em 2026 é vista pelos estrategistas como um importante catalisador para o setor. “Os efeitos dos juros altos já aparecem na economia real, e esse costuma ser o primeiro sinal de uma virada na política monetária. Quando os juros caem, o valor presente dos imóveis aumenta, o que tende a impulsionar o preço das cotas dos FIIs”, analisa Paletta.

Além disso, Borges destaca um erro comum entre investidores: comparar o rendimento futuro da renda fixa com o yield passado dos fundos imobiliários. “Nos FIIs, o rendimento tende a crescer com o tempo, por conta dos reajustes contratuais. É uma dinâmica completamente diferente da renda fixa tradicional”, alerta.

Renda passiva exige acompanhamento ativo

Os analistas reforçam que viver de renda não significa adotar uma postura passiva. “Não dá para montar uma carteira com 10 FIIs e simplesmente esquecer. O mercado muda, os ativos mudam, e o investidor precisa estar atento às oportunidades”, diz Paletta. Ele lembra que até Warren Buffett, símbolo do buy and hold, mantinha posições por cerca de seis meses, em média, na Berkshire Hathaway.

A carteira analisada pelos especialistas acumula valorização de aproximadamente 10% em 2025 e mantém um dividend yield estimado em 10,5%. Para Carolina, os fundamentos continuam sólidos. “Estamos diante de uma janela rara para quem quer investir em fundos imobiliários com foco em geração de renda e valorização. Mas é preciso olhar com atenção e estratégia”, conclui.

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