A Carteira 200 de FIIs, criada pela EQI Research como sugestão para quem quer começar a investir em Fundos Imobiliários com um valor relativamente pequeno, acumulou um crescimento de 3,34% no período de 3 a 31 de julho, acumulando R$ 6,60 de proventos recebidos durante o mês.

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“O valor representa uma rentabilidade de proventos de 1,00% em relação ao preço dos FIIs na data de anúncio de pagamento”, afirma Carol Borges, analista de FIIs da EQI Research e responsável pela montagem e pelas escolhas da carteira.

Como o nome diz, a ideia da Carteira 200 é acumular patrimônio a partir da compra de cotas de fundos imobiliários no valor aproximado de R$ 200 e aumentar o investimento a cada mês, com aportes mensais similares ao inicial e reinvestimento dos dividendos distribuídos pelos fundos.

A Carteira 200 é composta por quatro FIIs, balanceando a exposição setorial com a inclusão de fundos de recebíveis imobiliários (também chamados de “fundos de papel”) com boa qualidade de crédito, dois fundos “de tijolo” (investem diretamente em imóveis, como galpões logísticos, por exemplo), e um fundo de fundos (que investem em outros FIIs).

“O valor nominal recebido parece pequeno e ainda não é suficiente para adquirir novas cotas isoladamente, mas a rentabilidade relativa de proventos, considerando o valor da carteira na data-base para recebimento dos dividendos, é superior à média do IFIX, de 0,90%”, explica Carol.

Os destaques em pagamento de dividendos ficaram com os fundos de papel. O EQIR11, apresentou uma rentabilidade de proventos de 1,23%, seguido pelo BTCI11, com DY de 1,05%. Espera-se que os FIIs de papel sejam os maiores pagadores de dividendos e que mantenham o valor de mercado relativamente constante.

O destaque de rentabilidade ficou com o BPFF11, com uma alta de 5,58% no período. O $GALG, representante dos fundos logísticos na carteira, apresentou uma queda de -0,20% no mês.

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Carteira 200: decisões para o mês de agosto

O novo caixa disponível para aporte é de R$ 209,84, valor que inclui o aporte de R$200, os proventos recebidos de R$ 6,60 e o caixa remanescente do mês anterior, de R$3,24. Como o BPFF11 apresentou valorização de 22% desde a entrada na carteira, ele não será adquirido. O aporte será feito da seguinte forma:

• 06 cotas de BTCI11
• 07 cotas de EQIR11
• 10 cotas de GALG11

Sobrou ainda um caixa remanescente de R$0,86, que será utilizado no próximo mês.. O objetivo é fazer com que a proporção de BPFF na carteira não fique muito elevada e aumentar a participação do segmento de galpões logísticos, que se mostra promissor diante do cenário de queda da Selic, previsto para o segundo semestre.

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Carteira 200 de FIIs: análise dos fundos escolhidos

Brasil Plural Absoluto Fundo de Fundos (BPFF11)

A respeito do FOF presente na Carteira 200, Carolina Borges afirma que o BPFF11 segue atuando com o objetivo de trazer uma diversificação imediata, dividido entre papel (47% do patrimônio líquido) e tijolo (53% do patrimônio líquido), com uma carteira

focada em ativos de qualidade. 

Mas ela alerta que os FOFs são mais sujeitos à volatilidade do mercado de Fundos Imobiliários. “É um ativo que irá apresentar correlação com o IFIX, geralmente com variações mais fortes, tanto positivas quanto negativas”, aponta..

BTG Pactual Fundo de CRI (BTCI11)

No caso do BTCI11, o fundo hoje apresenta 76% da carteira formada por CRIs indexada ao IPCA (76% do PL) e CDI (20% do PL), com predominância dos segmentos residencial, logístico e shopping. “É uma boa diversificação entre indexadores e segmentos, sem assumir um risco de crédito elevado e uma aquisição com cerca de 11% de desconto em relação ao valor patrimonial que poderá potencializar o retorno no médio prazo”, explica a analista da EQI Research.

Como ponto de alerta, ela explica que o fundo tem cerca de R$ 90 milhões em ativos de liquidez, montante que deve ser alocado de forma mais eficiente nos próximos meses. “Mesmo que o carrego não esteja oneroso para o FII no momento, busca-se um retorno superior em ativos de risco”, explica Carol.

EQI Recebíveis Imobiliários (EQIR11)

O fundo tem 88% de exposição ao IPCA, com um cupom médio de 8,8% ao ano, em linha com o nível de risco assumido. Possui boa diversificação setorial, com predominância do segmento de varejo e devedores como Oba, Quero-Quero e Pague Menos. “O atual nível de desconto do FII (cerca de 13% frente ao valor patrimonial) também potencializa o retorno no médio prazo”, explica.

Como ponto negativo, o fundo tem baixa média de liquidez diária, o que torna menos atrativa a negociação para quem busca lucro rápido. “No entanto, para o propósito apresentado aqui, a liquidez atenderia a maioria dos investidores. O segmento de loteamentos é um ponto de alerta para exposição, que carrega um maior risco operacional”, diz Carol.

Guardian Logística (GALG11)

O fundo hoje tem 100% de contratos atípicos, com prazo médio remanescente de cerca de 9 anos, todos reajustados pelo IPCA. “Esta característica é positiva porque traz previsibilidade para o fluxo de caixa”, avalia Carol, citando entre os inquilinos BRF, Air Liquide e Souza Cruz.

O GALG11, contudo, tem 38% de alavancagem (dívida sobre o total do patrimônio líquido), mas sob controle. “Os prazos de liquidação das dívidas coincidem com o vencimento dos contratos, com o mesmo indexador de correção (IPCA), ou seja, também com certa previsibilidade, mas é valor elevado que deve ser monitorado”, conclui a analista da EQI Research.

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