Resiliência dos FIIs revela bom momento para investir

Olá, Investidor Inteligente! 

Não sei se você notou, mas aconteceu algo curioso no mercado de Fundos Imobiliários no último mês: enquanto os juros reais de longo prazo subiram cerca de 30 pontos-base (ou 0,3 ponto percentual), passando de 5,30% para 5,60% ao ano, o Ifix subiu 0,67%. 

Por que isso é estranho?  

Porque, como você já deve saber, os Fundos Imobiliários (assim como as Ações) têm uma relação inversa com a taxa de juros: quando uma sobe, a outra cai, e vice-versa. 

Observe o gráfico abaixo: 

Dessa vez foi diferente! E esse fato demonstra a resiliência do setor no atual momento do mercado.

O que acontece com os FIIs?

Questionada sobre os possíveis motivos do ocorrido, Carol Borges de Carvalho, analista de FIIs da EQI Research, afirmou que podem ter sido dois pontos que ajudaram a segurar o IFIX agora em janeiro:

Dados operacionais positivos

Foram divulgados os dados de fechamento do ano para o mercado de lajes, logística e shoppings. 

1. O mercado de lajes apresentou aumento da demanda em todas as regiões de São Paulo (exceto Alphaville);  
2. O setor de logística bateu novo recorde de preço pedido;  
3. Os shoppings, apesar do desempenho de vendas aquém do esperado no Natal, tiveram um excelente 2023. As emissões, inclusive (que não foram poucas), acabam ancorando um determinado preço também. 

Fluxo de investidores

Por mais que tenhamos esse movimento de correlação negativa com juros longos, as grandes massas pulverizadas de investidores PF (pessoa física) fazem a migração – da renda fixa para os FIIs – de modo mais gradual.  

Então, a Selic precisa efetivamente cair para o investidor ficar “incomodado” e partir para alternativas mais sofisticadas. 

Em 2023, o aumento no número de investidores foi de cerca de 25%.

Além de resilientes, os fundos imobiliários estão baratos, se levarmos em consideração seus valores patrimoniais. Observe o gráfico abaixo: 

Pelo menos uma vez por ano, os gestores de FIIs precisam contratar uma empresa para realizar a avaliação do preço justo da carteira de ativos do fundo.  A soma dos preços de avaliação resultará no que chamamos de valor patrimonial. 

Conforme o gráfico acima, podemos observar que em todos os segmentos, o valor de mercado ainda se encontra ABAIXO do valor patrimonial.  

Isso significa que, se você investir hoje em Fundos Imobiliários, possivelmente comprará com desconto em relação ao seu preço justo. 

Destacamos o setor de lajes corporativas, que hoje está sendo negociado a 67% do seu valor patrimonial. 

Esse setor especificamente está assim descontado devido aos efeitos da pandemia sobre os imóveis de escritório – os lockdowns e o home office prejudicaram diretamente o segmento. 

Um adendo importante: segundo a Carol Borges de Carvalho, nem sempre um ativo com P/VP menor do que 1 significa uma boa oportunidade.

Em alguns casos o fundo:

1. pode ter dívidas (às vezes com carência, que aumenta o passivo mês a mês), ou a avaliação patrimonial pode ter sido realizada em um momento que as premissas estavam mais negativas;
2. na questão de FIIs com dívidas, o risco aumenta; então, o prêmio que o mercado exige também aumenta, que pode levar os preços mais para baixo. É importante analisar caso a caso para encontrar as reais boas oportunidades! 

Mas, no geral, caro Investidor Inteligente, podemos estar diante de um excelente momento para investir em FIIs:  

1. Os juros já estão em queda 
2. Os investidores possivelmente começaram a migrar parte de seus recursos da renda fixa para a renda variável 
3. Os fundos imobiliários ainda se encontram descontados em relação ao seu valor patrimonial 

“Legal, Denys! E qual é a melhor forma de se investir em FIIs?” 

Bom, a meu ver, existem duas maneiras de investir em fundos imobiliários, e é preciso fazer uma clara distinção entre elas, pois a relação de timing e de risco x retorno é diferente. 

Investir em FIIS via ofertas públicas

Com o reaquecimento do mercado, muitos fundos já existentes estão emitindo novas cotas com o intuito de aumentar o patrimônio sob gestão. 

Para o cotista, o aumento de PL pode ser benéfico, pois amplia a diversificação do portfólio de ativos, a liquidez do fundo e o acesso a novas oportunidades imobiliárias.  

Para o gestor, por sua vez, é positivo, pois ele vai gerir um patrimônio maior e ganhar mais com taxa de administração. 

No atual momento, as emissões estão ocorrendo com preços ABAIXO do preço de tela (mercado) e, muitas vezes, abaixo do valor patrimonial.  

Por exemplo: no dia 28/07/2023, encerrou-se uma emissão do fundo XMPL11 (fundo de shoppings da XP Gestão).  

Na ocasião, o VP do fundo era de R$ 112,32; o preço de mercado era de R$ 103,53; e a cota de emissão foi de R$ 102,02. Hoje, encontra-se acima de R$ 115. 

O retorno de lá para cá foi de 16,71%, em apenas 7 meses. 

Oportunidades como essa não durarão para sempre. À medida que a demanda por FIIs aumentar, as cotas serão vendidas cada vez mais caras e acima de seus VPs.  

No dia 1 de fevereiro, iniciaram-se as reservas para a Oferta Pública do fundo BTLG11. Trata-se de um dos maiores e mais conhecidos fundos de logística do mercado, gerido pelo BTG Pactual. 

Hoje o BTLG11 conta com mais de 95% do seu portfólio em ativos de rating AAA, sendo 100% dos ativos acima de Rating A+, diversificados em 66 inquilinos e 23 imóveis. 

Possui um retorno histórico superior ao IFIX, sendo de 20% contra 18% do índice, um DY acima do mercado logístico de 9,3%, e, além disso, é o fundo TOP 2 de liquidez entre os FIIs de Tijolo. 

Se você tiver interesse em saber mais, fale com seu assessor de investimentos. 

Carteira de FIIs de longo prazo

Nesta estratégia, o investidor compra 10, 12 FIIs e os mantém em carteira, independentemente das oscilações. Aqui, o intuito é obter renda e focar no longo prazo. 

Essa estratégia é destinada a investidores que gostam do estilo “buy and hold” e não se preocupam em acompanhar assiduamente o mercado. 

Particularmente, eu gosto bastante desse estilo. No entanto, existe um problema sério com ele!  

Se o investidor não tem tempo para acompanhar seus FIIs e/ou conhecimento, há grande chance de alguns dos FIIs em carteira perderem a atratividade ao longo do tempo (seja pela má gestão, seja por mudanças na preferência dos inquilinos e consumidores, mudanças nas leis, etc). 

Observe as duas situações abaixo: 

Acima, podemos ver a desvalorização de -67,37% do fundo VSLH11 e de -80,34% do fundo XPPR11.

O que podemos concluir a partir disso?  

1. Que os FIIs também podem se desvalorizar, assim como uma ação.
2. Existem fundos bons e ruins, e é preciso separar “o joio do trigo”.  

Como? 

Observe que os fundos acima não caíram de uma hora para outra. Eles foram se deteriorando com o passar do tempo.  

 As razões para isso podem residir nos comentários da Carol Borges de Carvalho:  

“Sobre o VSLH11, o erro inclui a alocação do seu portfólio em uma carteira de crédito com forte exposição a poucos devedores de risco elevado, em que alguns deles tiveram problemas para honrar seus compromissos.  E sobre o XPPR11, o erro foi a alta alavancagem para aquisição de uma laje corporativa que representa grande parte da receita do Fundo. Com o mercado de lajes em baixa, a alavancagem foi detratora do patrimônio, que não era suficiente para a geração de receita condizente com o risco que a operação exigia”. 

Carol lembra que na época em que esses investimentos ocorreram o cenário era favorável para investimentos do tipo que os fundos citados fizeram.  

Porém, destacou que a alta concentração em estratégias de risco elevado acabou prejudicando sobremaneira os fundos e os cotistas. 

Investidores e gestores atentos não manteriam seu capital investido nesses dois fundos. Sim, mesmo profissionais podem perder dinheiro, mas dificilmente tanto e por tanto tempo.  

Se você não tem tempo ou conhecimento para escolher seus fundos imobiliários, uma das melhores alternativas é seguir uma carteira recomendada de uma casa de análise que você confie. 

A Carteira da EQI Research tem o objetivo de gerar renda e preservação do patrimônio no longo prazo.

Os fundos escolhidos não são os de maior yield (que provavelmente seriam os de maior risco); são os que apresentam maior solidez e que estão a favor da conjuntura econômica. 

Se algum fundo vem a perder as boas características acima, ele será trocado por outro de maior potencial. Veja a carteira do mês de fevereiro: 

Em 2023, a carteira entregou 122% do IFIX: 18,95% frente a 15,5% do referido índice (novamente, rentabilidade passada não é garantia de rentabilidade futura). 

A grande dificuldade de acompanhar uma carteira recomendada é fazer as trocas de fundos. Pela minha experiência, vejo que o investidor pessoa física tem muita dificuldade em trocar um fundo pelo outro quando necessário. 

E existem alguns motivos para isso: 

1. dificuldade em acompanhar o mercado;
2. “apego” por determinados fundos; 
3. não querer mexer em “time que está ganhando”; 
4. possibilidade de existência de imposto de renda na venda das cotas. 

Para facilitar essa conhecida dificuldade do investidor, a EQI criou a Carteira Automatizada de FIIs.

Trata-se de um novo serviço em que a carteira do investidor segue a carteira recomendada da EQI Research. 

Ao contratar o serviço, todas as trocas de papéis e todo o operacional são executados pela EQI de forma automatizada (robô). 

Não há cobrança de taxa de administração, somente a corretagem das trocas.

Por Denys Wiese, estrategista da EQI Investimentos

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