A Carteira Recomendada de FIIs (Fundos de Investimento Imobiliários) da EQI Research permaneceu inalterada para este mês.
“Para fevereiro, manteremos nossa exposição inalterada, confiantes na estratégia adotada e rebalanceamento realizado, não visualizando novas oportunidades no momento”, aponta Carolina Borges, analista de FIIs da EQI Research e responsável pela montagem e acompanhamento da carteira.
No período desde a última revisão, de 3 a 29 de janeiro, a carteira apresentou um retorno acumulado de 0,68% frente a uma leve alta de 0,15% do Ifix.
Os destaques positivos do período ficaram com os fundos $VCJR11 e $BCIA11. O $VCJR11 apresentava um desconto razoável em relação ao patrimonial (0,94x), o que potencializou o retorno acumulado do FII.
“A carteira de crédito possui boa relação entre risco e retorno e, mesmo com a recente valorização, ainda vemos o $VCJR11 como boa oportunidade de alocação”, explica a analista.
Já o $BCIA11 possui um portfólio de FIIs de excelente qualidade, com forte exposição a tijolo. “Com o bom desempenho do Ifix, em especial o segmento de tijolo, o $BCIA11 também tem apresentado bons resultados”, completou.
Os detratores do desempenho no mês foram $BTLG11 e $XPML11. O $XPML11 está encerrando a 10ª emissão de cotas e o $BTLG11 anunciou a 13ª emissão, fatos que tendem a gerar maior volatilidade no valor de mercado.
Sobre as operações de crédito dos fundos de recebíveis, também chamados “fundos de papel”, recomendados, a analista pontua que continuam saudáveis e sob acompanhamento.
“Reiteramos que os fundos recomendados, especialmente quando adquiridos abaixo do valor patrimonial, possuem objetivo de proteção de capital e rentabilidade em linha com o risco assumido”, conclui Carolina Borges.
Carteira Recomendada de FIIs: mais sobre os fundos
Acompanhe abaixo as principais notícias e análises de Carolina Borges a respeito dos fundos que compõem a Carteira Recomendada da EQI Research.
Recebíveis Imobiliários
Vectis Juros Real (VCJR11)
“Ao longo do mês, o $VCJR11 apresentou bom retorno acumulado, puxado especialmente pela diminuição do desconto frente ao valor patrimonial, com P/VP atual de 0,98x frente a 0,94x no início do mês, acumulando um retorno de 3,48%. Nossa tese de exposição ao FII permanece inalterada: boa carteira de crédito, majoritariamente em IPCA com prêmio de risco adequado.”
BTG Pactual Fundo de CRI (BTCI11)
“O $BTCI11 manteve a relação P/VP basicamente estável, mas com desempenho acumulado de 1,25%, em linha com o esperado, dada a carteira de crédito de risco moderado do FII.”
Capitania Securities II (CPTS11)
“O $CPTS11 começou o mês de janeiro com bom desempenho, apresentando variação positiva no resultado frente ao mês anterior de +6,8%. A carteira de crédito representa 68% do patrimônio do Fundo, e as cinco maiores posições de FIIs somam 10,4% do total do ativo: TRXF11, CPSH11, CPOF11, HBRH11 e VXXV11. No entanto, o CPTS11 ainda negocia com deságio relevante frente ao VP. Consideramos que o momento é favorável para compra do FII, que deverá apresentar melhora no resultado ao longo de 2024.”
Shopping Center
Hedge Brasil Shopping (HGBS11)
“Os ativos que o $HGBS11 possui participação direta foram reavaliados a valor justo em dezembro de 2023, com os resultados detalhados na tabela ao lado. O Shopping Goiabeiras continua sendo o maior desafio do portfólio, porém com contribuição global pequena para o Fundo (1% da carteira). As maiores participações, como Penha e o West Plaza, apresentaram reavaliações positivas, dentro do esperado.
A Hedge comunicou, via relatório gerencial, que espera entregar R$1,75 por cota ao longo do primeiro semestre deste ano. Vale ressaltar que a renda corrente, de R$2,00 por cota, considerava a distribuição de resultados extraordinários, com as vendas do Parque Dom Pedro e Novo Hamburgo. O novo patamar de distribuição engloba o resultado operacional e as vendas já anunciadas, porém ainda não transitadas pelo caixa do HGBS11. Assim, o Fundo passará a entregar um resultado de cerca de 0,80% ao mês, adequado ao nível de risco e qualidade do portfólio.”
XP Malls (XPML11)
“O $XPML11 está finalizando a 10ª emissão de cotas, e analisaremos os resultados da Oferta e eventuais aquisições conforme forem anunciadas. Mantemos nossa recomendação de compra para ambos os FIIs.”
Galpões Logísticos
Bresco Logística (BRCO11)
“O $BRCO11 segue mantendo cerca de R$170 milhões em LCIs, que vêm entregando um bom resultado financeiro (cerca de R$0,09 por cota, após pagamento das obrigações). O Fundo possui vacâncias anunciadas no portfólio, mas segue com renda de multas e aviso prévio até junho de 2024. Ressaltamos o excelente portfólio do BRCO11, com ativos resilientes e bem localizados.”
BTG Pactual Logística (BTLG11)
“O $BTLG11 anunciou a 13ª emissão de cotas, com o objetivo de captar R$1,2 bilhão. O Fundo divulgou a intenção de adquirir mais ativos na região mais próxima da capital paulista, onde a demanda segue aquecida. Com isso, o Fundo se consolidaria como um dos maiores do setor e com 60% da ABL no raio de até 30km de São Paulo, região com o valor de aluguel por m² mais elevado do Brasil.”
Lajes Corporativas
CSHG Prime Offices (HGPO11)
“Manteremos nossa exposição mais conservadora, com 10% da carteira. O $HGPO11, fundo com dois imóveis no Itaim, alta taxa de ocupação e gestão passiva, será mantido com 5% de exposição. Vimos um movimento de consolidação de fundos menores em outros FIIs e, com a venda da atividade de gestão imobiliária do Credit Suisse para o Pátria no final de 2023, não ficaremos surpresos com ofertas para aquisição do HGPO ao longo de 2024.
Como o Fundo vem negociando abaixo do valor patrimonial, pode haver gatilhos para uma eventual valorização acima da média. Vale ressaltar que o FII apresentou um avanço acima de IPCA+10% ao ano nos aluguéis praticados, refletindo também na valorização do ativo.”
Kinea Oportunidades Real Estate (KORE11)
“O $KORE11, mais novo FII de laje da carteira, apresentou um bom desempenho ao longo de janeiro, na expectativa de entregar um retorno em proventos superior à mediado mercado. O Fundo é proprietário de quatro empreendimentos corporativos (um no Rio de Janeiro e três em São Paulo) em uma estrutura de financiamento pelo vendedor (seller financing), com pagamento de parte do valor total de venda e o restante parcelado (o valor remanescente poderá ser pago com cotas de emissão do KORE11).
Essa estrutura possibilitará uma distribuição de proventos de R$1,25 por cota nos dois primeiros anos, equivalente a um DY de 13,5% no preço atual. O fundo possui 8% de vacância, mais de 50 inquilinos e contará com renda mínima garantida, se necessário, para os dois primeiros anos.”
Fundos de Fundos (FOF) e Multiestratégia
Bradesco Carteira Imobiliária Ativa (BCIA11)
“O $BCIA11 aumentou as posições em shopping e FOFs, diminuindo a exposição a galpões e CRIs. Na nossa opinião, o BCIA é uma excelente opção de compra abaixo do valor patrimonial, valor este que vem apresentando aumentos sucessivos com a boa alocação da carteira e potencializando o retorno acumulado para o cotista. O Fundo possui boa exposição ao segmento de lajes corporativas, como PVBI, RCRB, HGRE e JSRE.”
RBR Alpha Fundo de Fundos (RBRF11)
“O $RBRF11 aprovou o desdobramento na razão de 1:10 a ser realizado no fechamento do mercado do dia 30 de janeiro de 2024.
Para cota detida no dia 30/01 serão atribuídas mais nove cotas, totalizando dez. As cotas passarão a ser negociadas já desdobradas a partir do dia 31/01, sendo que as Cotas decorrentes do desdobramento serão creditadas aos respectivos titulares até o dia 02 de fevereiro de 2024.
O desdobramento não altera o patrimônio do Fundo, mas visa fomentar a liquidez e o aumento da base de cotistas, facilitando a negociação das cotas. Assim, os investidores verão o valor de mercado por cota do RBRF diminuir na mesma proporção do desdobramento, mas sem influenciar no patrimônio.
No período, o Fundo gerou um resultado superior à distribuição, acumulando o excedente nas reservas de lucro.”
Híbridos e Renda Urbana
Alianza Trust Renda (ALZR11)
“O $ALZR11 tem a característica de aquisição de imóveis estratégicos para a operação dos inquilinos, com contratos longos e multas rescisórias elevadas. Pode ser considerado o mais diversificado setorialmente dentre os FIIs híbridos. Realizou emissões em momentos oportunísticos de mercado e está bem posicionado tanto para um cenário de inflação mais elevada quanto para situações mais adversas economicamente.”
CSHG Renda Urbana (HGRU11)
“O $HGRU11 possui uma gestão bastante ativa que adicionou uma estratégia bem sucedida de ganho de capital aos rendimentos recorrentes. O HGRU tem intenção de realizar uma emissão de cotas em breve para incorporação dos FIIs MINT (educacional) e SPVJ (varejo alimentício). Com a finalização da venda da atividade de gestão imobiliária do CSHG, poderemos ver essa questão se desenvolver em 2024. Com vacância praticamente zerada e prazos residuais longos, estimamos um retorno de proventos de 8,5%, considerando a aquisição no preço atual.”
Carteira Recomendada de FIIs: desempenho histórico da carteira
- No período de 03/01/2024 a 29/01/2024, a carteira recomendada apresentou um desempenho de +0,68% frente a +0,15% do IFIX.
- O dividend yield da carteira no período foi de 0,83%.
- No histórico (desde 26/09/2022), a carteira apresenta um desempenho acumulado de +15,99% frente a +11,56% do IFIX.
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