Em cenário de busca crescente por alternativas de renda extra, os Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs) se consolidaram como uma das opções mais acessíveis e inteligentes para quem deseja ganhar dinheiro com imóveis.
Eles permitem investir em empreendimentos de grande porte — como shoppings, galpões logísticos, hospitais e prédios corporativos — com valores baixos (as cotas rondam a faixa dos R$ 100), e garantir uma renda mensal isenta de Imposto de Renda para pessoas físicas.
Os FIIs são fundos listados na bolsa de valores que reúnem o dinheiro de diversos investidores para aplicar em ativos do setor imobiliário. Cada cotista torna-se dono de uma pequena fração do portfólio do fundo e, em troca, recebe mensalmente uma parte dos lucros obtidos com aluguéis, arrendamentos ou operações financeiras ligadas a imóveis.
Existem dois tipos principais de FIIs: os de “tijolo” e os de “papel”.
- FIIs de tijolo: investem diretamente em imóveis físicos, como edifícios comerciais, shopping centers ou centros logísticos. O lucro vem do aluguel e da valorização dos ativos.
- FIIs de papel: aplicam em títulos ligados ao mercado imobiliário, como Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) e Letras de Crédito Imobiliário (LCIs). Aqui, a renda vem dos juros pagos por esses papéis.
Os Fundos Imobiliários democratizaram o acesso ao mercado imobiliário, antes restrito a quem tinha capital elevado. Hoje, com planejamento e disciplina, é possível criar uma carteira sólida e obter uma renda extra estável sem precisar lidar com inquilinos, reformas ou escrituras.
Renda extra com imóveis: em busca da estabilidade financeira
Para quem busca estabilidade financeira e quer aproveitar os ganhos do setor imobiliário com praticidade, os Fundos de Investimento Imobiliário representam um caminho cada vez mais popular — e uma das formas mais inteligentes de fazer o dinheiro trabalhar por você.
Mas, atenção, isso não significa abandonar totalmente os investimentos em imóveis físicos, se eles fazem parte do seu portfólio. A discussão sobre a importância da diversificação voltou ao centro do mercado financeiro após o anúncio do novo imposto sobre aluguéis.
A head e analista da EQI Research, Carolina Borges, explica que concentrar todo o patrimônio em imóveis físicos ou apenas em FIIs pode tornar a carteira mais vulnerável a riscos específicos. Ela defende um equilíbrio entre as duas modalidades de investimento.
“Os investidores que já têm uma exposição relevante em imóveis podem considerar migrar parte do capital para FIIs, mas é fundamental realizar uma análise criteriosa do portfólio atual antes de tomar qualquer decisão”, afirma Borges.
Ela explica que a principal diferença entre os dois tipos de investimento está na forma como o patrimônio é avaliado. Enquanto imóveis físicos não sofrem variações de preço perceptíveis no dia a dia — já que sua valorização só é confirmada em operações de compra e venda —, os fundos imobiliários são negociados em bolsa, o que faz com que o valor das cotas oscile diariamente.
“É preciso entender como funciona a dinâmica dos FIIs e as diferenças em relação à posse direta de imóveis. A diversificação não deve ser nem 100% em imóveis nem 100% em fundos”, reforça Borges.
É nesse contexto que uma carteira recomendada ganha importância. A head da EQI Research destaca a importância de os investidores seguirem uma carteira elaborada por analista competente e contarem com orientação profissional para evitar decisões impulsivas diante das oscilações do mercado financeiro.
“O investidor precisa de segurança para não correr o risco de comprar em momentos desfavoráveis ou vender sem planejamento”, afirma.
Além disso, como todo investimento, há riscos: a vacância (falta de locatários), mudanças nas taxas de juros e desvalorização dos imóveis podem afetar o rendimento. Além disso, é importante analisar fatores como o tipo de ativo, a qualidade dos inquilinos e o histórico do gestor.
Outra atenção deve ser dada à marcação a mercado — variações no preço das cotas — que pode gerar ganhos ou perdas no curto prazo. Por isso, o investimento em FIIs costuma ser mais indicado para quem busca renda passiva de longo prazo.
O vem por aí com o imposto do aluguel?
A partir de 1º de janeiro de 2026, entra em vigor a Lei Complementar nº 214/2025, que institui o chamado “imposto do aluguel”. A medida altera de forma significativa a tributação sobre a renda obtida com locações, ampliando o número de contribuintes atingidos e potencialmente elevando os custos do setor imobiliário.
A principal mudança é a inclusão dos tributos IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) e CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços), que substituirão o ISS, PIS e Cofins. Na prática, os aluguéis passarão a ser tributados tanto pelo Imposto de Renda (IR) quanto por esse novo IVA nacional, que reúne cobranças federais, estaduais e municipais.
As alíquotas combinadas de IBS e CBS podem chegar a 28%. No entanto, haverá redutores conforme o tipo de locação. No caso dos contratos de longo prazo, o redutor será de 70%, resultando em uma carga efetiva de 8,4%, além do IR. Já para locações por temporada — com duração de até 90 dias — o redutor será menor, de 40%, o que eleva o imposto efetivo para 16,8%, também somado ao IR.
Entre os contribuintes que serão afetados logo no início estão aqueles que recebem mais de R$ 240 mil por ano em aluguéis e possuem mais de três imóveis, além de quem ultrapassa R$ 288 mil anuais em rendimentos de locação, mesmo com número menor de propriedades. Também entram na nova regra os que vendem mais de três imóveis por ano ou revendem unidades construídas ou reformadas nos últimos cinco anos.
Os impactos financeiros podem ser expressivos. Projeções indicam que a carga tributária sobre proprietários pode aumentar até 29,8%, o que representa um acréscimo de cerca de R$ 25 mil por ano em impostos. Investidores com quatro imóveis, por exemplo, podem pagar aproximadamente R$ 22 mil a mais em tributos anuais.
Especialistas alertam que o repasse desses custos aos inquilinos é provável, mas pode resultar em maior vacância ou queda no valor dos imóveis. Diante do novo cenário, recomenda-se que os proprietários considerem estratégias de planejamento, como a criação de holdings patrimoniais, a diversificação em FIIs e a revisão das carteiras de ativos.
Simulador de renda como aliado
Para ajudar o investidor a não ficar perdido diante desse novo contexto, a EQI Research anunciou o lançamento da ferramenta “Vivendo de Renda com FIIs”, uma planilha desenvolvida por Carol Borges. O recurso tem como objetivo facilitar o planejamento de investidores que buscam independência financeira por meio da renda passiva gerada por fundos imobiliários.
De acordo com Borges, a proposta é simples e prática. O investidor precisa apenas informar o valor que deseja receber mensalmente em proventos de FIIs. A planilha, então, calcula automaticamente o montante total necessário para atingir esse objetivo, além de indicar a alocação ideal entre os ativos que compõem a Carteira do Investidor Imobiliário da EQI Research.
O modelo parte de uma seleção diversificada de fundos, que equilibra risco e retorno e ajusta os valores com base no rendimento médio (dividend yield) de cada ativo.
“É uma ferramenta bem simples, mas que dá ao investidor um norte muito claro. O único dado que ele precisa inserir é a renda mensal desejada. A partir disso, a planilha mostra quanto precisa ser investido no total e em cada FII da carteira”, explica Borges.
Em uma simulação, para atingir uma renda mensal de R$ 15 mil isenta de Imposto de Renda, seria necessário investir cerca de R$ 1,6 milhão, considerando o rendimento médio atual da carteira, estimado em 11,7% ao ano.
A composição sugerida pela EQI inclui 13 fundos imobiliários de diferentes segmentos — entre eles papel, logística, shoppings, escritórios, híbridos e multiestratégia — com pesos definidos para maximizar a diversificação e oferecer maior estabilidade de retornos ao investidor.
