Comprar imóveis é um sonho compartilhado por muitos brasileiros, fruto de uma forte tradição cultural. No entanto, o alto custo envolvido torna esse objetivo muitas vezes difícil de ser alcançado para quem não dispõe de capital suficiente. Nesse cenário, os fundos imobiliários (FIIs) surgem como uma alternativa atraente. No entanto, uma dúvida comum entre os investidores iniciantes é: mas afinal, qual é o melhor fundo imobiliário do Brasil?
Responder a essa pergunta não é uma tarefa simples, pois envolve uma série de fatores a serem considerados. Embora todos os FIIs sejam negociados na bolsa de valores, eles apresentam grandes variações em termos de gestão, tipos de ativos nos quais investem e suas características específicas. Compreender essas diferenças é essencial para entender o perfil de cada fundo e como ele pode se comportar no mercado.
Por isso, antes de tentarmos responder à pergunta, é importante dar um passo atrás e entender como funciona cada tipo de fundo imobiliário.
Quais são os tipos de fundos imobiliários?
Existem diferentes tipos de fundos imobiliários, cada um com suas próprias características e estratégias de investimento.
Fundos de “tijolo”
O primeiro tipo é comumente conhecido como FII de “tijolo”, nome que recebe devido ao seu investimento direto em imóveis. O objetivo desse tipo de fundo é gerar renda por meio da locação dos ativos.
Isso significa que a receita obtida com os aluguéis é destinada ao patrimônio do fundo e, posteriormente, distribuída aos investidores na forma de dividendos. Essas distribuições geralmente ocorrem de forma mensal e variam conforme a quantidade de cotas que cada investidor possui.
Tipos de fundo de “tijolo”
Dentro dos fundos de tijolo existem outras categorias que se diferenciam pelo objetivo de cada tipo. A seguir, algumas das principais:
- Shoppings
Uma das categorias mais comuns são os fundos imobiliários voltados para shoppings, que se destacam pela proximidade com o público. As pessoas conseguem visualizar de forma mais clara como eles funcionam e, muitas vezes, acompanhar de perto o desempenho dos ativos.
Os fundos de shoppings geram rendimentos a partir dos lojistas que alugam as unidades do empreendimento. Por um lado, esses FIIs oferecem boa diversificação, pois geralmente possuem uma grande quantidade de lojas.
No entanto, dependendo da região, é comum haver alta rotatividade de inquilinos, o que torna fundamental monitorar a vacância, um indicador importante para avaliar o desempenho de fundos de tijolo.
- Galpões logísticos
Esses fundos especializados em galpões logísticos investem em grandes instalações projetadas para o recebimento, separação e armazenamento de produtos de diversas empresas. Exemplos de e-commerces que fazem uso desses espaços incluem a Amazon e o Mercado Livre.
Uma característica específica dos fundos de logística é que os imóveis costumam ser ajustados conforme as necessidades particulares dos locatários. Essas modificações, que tornam os galpões mais adequados ao uso de cada empresa, resultam em contratos de locação geralmente mais longos do que o comum.
- Lajes corporativas
As lajes corporativas são imóveis que os fundos imobiliários constroem ou compram com a finalidade de alugá-los para empresas. Também conhecidas como escritórios, elas, juntamente com os shoppings, são uma das formas mais tradicionais de fundos imobiliários do tipo “tijolo”.
Sua principal característica é a geração de receita por meio da locação, permitindo que os investidores recebam uma parte proporcional dos aluguéis.
Outros tipos de fundos de tijolo são os fundos de hospitais, de hotelaria, residenciais (menos comuns no Brasil) de agências bancárias e educação.
Fundos de “papel”
Também conhecidos como fundos de recebíveis, são constituídos por títulos e valores mobiliários relacionados ao mercado imobiliário. Ao contrário dos fundos de “tijolo”, que possuem imóveis em seu portfólio, os fundos de papel investem em ativos que representam direitos sobre créditos imobiliários, como recebíveis e empréstimos. O gestor do fundo busca rentabilidade ao adquirir esses papéis, que têm como lastro o setor imobiliário.
Tipos de fundos de “papel”
Dentro da categoria de fundos de papel, existem diferentes tipos de ativos nos quais esses fundos investem. Alguns dos principais são:
- Letras de Crédito Imobiliário (LCIs): São títulos emitidos por instituições financeiras, com o objetivo de financiar o setor imobiliário. Ao adquirir uma LCI, o investidor está basicamente emprestando recursos para a instituição financeira, que os destina a crédito imobiliário.
- Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs): São títulos emitidos por empresas para captar recursos destinados ao financiamento de projetos imobiliários. Os CRIs são garantidos por recebíveis imobiliários, como aluguéis ou financiamentos.
- Letras Hipotecárias (LHs): Assim como as LCIs, as LHs são emitidas por bancos, mas têm como garantia hipotecas de imóveis. Elas têm como objetivo financiar o setor imobiliário, mas com características que podem ser distintas em relação às LCIs.
Fundos Híbridos
Como o próprio nome diz, esse tipo de fundo imobiliário combina as características dos dois principais tipos existentes: os fundos de tijolo e os de papel.
Sua principal vantagem está na diversificação do portfólio, permitindo investimentos tanto em imóveis físicos quanto em ativos financeiros ligados ao setor imobiliário, como CRIs, LCIs e até cotas de outros fundos imobiliários (FIIs).
Fundos de Fundos (FOF)
Os fundos de fundos (FOFs) são um tipo de fundo imobiliário que direciona seus recursos para cotas de outros fundos. Essa estratégia proporciona uma ampla diversificação, sendo ideal para investidores que preferem uma gestão profissional e ativa na seleção dos melhores fundos disponíveis.
Dessa forma, ao investir em um FOF, você adquire uma parte das cotas de vários fundos, que, por sua vez, aplicam recursos em diferentes ativos.
Fundo de Desenvolvimento
Os fundos de desenvolvimento têm como objetivo principal a construção e o desenvolvimento de novos empreendimentos imobiliários. São indicados para investidores que buscam retornos elevados e estão dispostos a assumir um maior nível de risco.
Isso ocorre porque os rendimentos desses fundos estão diretamente ligados ao sucesso dos projetos de construção e à comercialização dos imóveis desenvolvidos.
Qual é o melhor fundo imobiliário do Brasil?
Considerando que agora é possível entender a dificuldade de eleger apenas um fundo imobiliário como o melhor do Brasil, com base na carteira de FIIs da EQI Research, é possível destacar os melhores em novembro de 2024.
Melhores fundos de “tijolo”
A EQI Research observou uma melhora no desempenho operacional dos fundos imobiliários de tijolo em novembro. No entanto, esse crescimento não foi suficiente para sustentar ou até elevar o valor de mercado das cotas, devido ao aumento das taxas de juros.
Ainda assim, foram registrados avanços importantes nos indicadores de ocupação, receita de locação e em boas oportunidades de reciclagem do portfólio, o que contribuiu para o aumento do lucro líquido dos FIIs recomendados na carteira.
Com isso, os fundos imobiliários de shopping mais destacados, segundo a EQI Research, são o HGBS11, com risco médio e um Dividend Yield (DY) nos últimos 12 meses (UM) de 10,77%, e o XPML11, também com risco médio, apresentando um DY (U12M) de 10,51%.
Nos fundos de galpões, as melhores recomendações são o BTLG11, com risco baixo e um DY (U12M) de 9,61%, e o LVBI11, com risco médio e DY (U12M) de 10,53%.
Por fim, no setor de lajes corporativas, o melhor fundo de novembro é o KORE11, com risco médio e DY (U12M) de 7,80%.
Melhores fundos de “papel”
No último relatório da EQI Research, a recomendação foi de manter uma alocação majoritária em fundos de papel na carteira, devido à trajetória ascendente dos juros futuros e ao cenário fiscal desafiador.
Essa estratégia tem como objetivo proporcionar um carrego mais robusto, enquanto preserva o portfólio das oscilações que afetam de forma mais intensa os FIIs de tijolo.
No segmento de fundos de papel, a EQI Research destaca quatro opções. A primeira é o BTCI11, um fundo de risco médio, com um Dividend Yield (DY) de 12,30% nos últimos 12 meses. A segunda é o RBRY11, que apresenta um risco elevado e um DY de 12,86% no mesmo período.
Na terceira posição, está o KNSC11, com risco médio e DY de 11,30% nos últimos 12 meses. Por fim, o VCJR11, também de risco médio, com um DY de 13,19% no período analisado.
Melhor fundo híbrido
Agora nos fundos híbridos, o destaque da EQI Research é apenas um. A recomendação é o ALZR11, fundo imobiliário bastante conhecido no mercado e com um DY (U12M) 9,09%.
Fundos de Fundos (FOF)
E para aqueles que gostam ou estão iniciando e precisam de uma maior diversificação que os FOFs proporcionam, a recomendação da EQI Research é o BCIA11, com um DY (U12M) de 11,42%.
Como escolher os melhores fundos?
Agora que você conhece os fundos imobiliários mais recomendados pela EQI Research, saiba que existem diversas outras opções no mercado. Mas, como identificar se essas alternativas são realmente vantajosas?
Pensando nisso, o portal EuQueroInvestir preparou um Checklist de Análise de FIIs, uma ferramenta prática e acessível para investidores de todos os níveis. Com ela, você consegue identificar tanto as oportunidades quanto os riscos de cada fundo, facilitando sua tomada de decisão.
“Nossa proposta é que o Checklist indique para o investidor onde há sinal verde para um bom fundo, onde há sinal vermelho de alerta e onde há um sinal amarelo de que é preciso buscar mais embasamento antes de adquirir o fundo”, explica Carolina Borges, analista de FIIs da EQI Research, responsável pela elaboração da planilha.
Como usar o Checklist de FIIs?
Para usar a planilha, o investidor deve, primeiro, clicar aqui.
Depois, é preciso fazer uma cópia do arquivo, escolhendo o local do drive onde se deseja salvá-la.
Feito isto, haverá duas abas na planilha: FIIs de tijolo e FIIs de papel. Selecione a que for de interesse.
A partir daí, será preciso preencher alguns campos e selecionar dentre as opções disponíveis em outros.
- Em Código, insira o ticker do fundo.
- Se FII de tijolo, selecione o tipo de FII: se lajes de escritórios, logística, shoppings ou outros. Para FIIs de papel, você não precisará preencher esta etapa.
- Em seguida, você precisará do relatório gerencial mais recente do fundo, que pode ser facilmente encontrado na internet, na página oficial do próprio fundo. Depois, basta seguir as instruções.
Não perca mais tempo e descubra em segundos se o fundo imobiliário que você está analisando é realmente rentável.
