A compra de imóveis é um desejo comum entre os brasileiros, mas nem todos dispõem do capital necessário para realizar esse sonho. Nesse cenário, os fundos imobiliários (FIIs) têm se tornado uma opção atraente de investimento, destacando-se tanto pelo apelo histórico do brasileiro ao mercado imobiliário quanto pela distribuição regular de dividendos.
No entanto, focar apenas nos rendimentos mensais pode distorcer a percepção sobre os dividendos dos fundos imobiliários. Embora os dez fundos que mais pagaram proventos neste ano tenham registrado um retorno médio de 17,3% apenas com os dividendos (também conhecidos como “dividend yield“), o cenário muda ao considerar o retorno total, que inclui não só os dividendos, mas também a valorização ou desvalorização das cotas do fundo na bolsa.
Ao considerar esse ponto, os ganhos podem cair drasticamente. Quando esse fator é levado em conta, o retorno real para o investidor diminui para apenas 0,3%. Esse percentual reflete, de fato, o que chega ao bolso do investidor, destacando a importância de avaliar o retorno total ao investir em fundos imobiliários.
Por exemplo, o fundo imobiliário com o maior retorno em dividendos do ano, de 52%, apresenta um retorno total (considerando tanto a variação das cotas quanto os dividendos pagos) de 18,75%. Embora ainda positivo, esse retorno está bem abaixo dos 50% iniciais.
Em contraste, o fundo que ocupa a última posição na lista dos dez maiores pagadores de dividendos, com 12,6%, apresenta uma diferença ainda mais expressiva. Esse fundo registrou perdas totais de 5,41%, o que significa que, ao incluir tanto os dividendos quanto a desvalorização das cotas, o investidor teve um prejuízo de 5,41% em relação ao valor investido, sem nenhuma valorização.
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Os FIIs que mais pagaram dividendos em 2024
O Valor Investe, em parceria com a Empiricus Research e a Quantum Axis, elaborou um ranking dos 10 fundos imobiliários que mais distribuíram rendimentos ao longo do ano. Vale destacar que, embora alguns desses fundos tenham apresentado dividendos elevados, também houve registros de perdas totais (proventos + preço da cota).
| Ticker | Nome do fundo imobiliário | Dividend Yield entre janeiro e novembro | Retorno total no período |
| HGPO11 | PÁTRIA PRIME OFFICES RESP LIMITADA FII | 52,03% | 18,75% |
| AIEC11 | AUTONOMY EDIFÍCIOS CORPORATIVOS FII | 14,93% | -7,03% |
| CACR11 | CARTESIA RECEBÍVEIS IMOBILIÁRIOS FII | 14,67% | 8,61% |
| MFII11 | MÉRITO DESENVOLVIMENTO IMOBILIÁRIO I FII | 13,96% | 13,91% |
| SNEL11 | SUNO ENERGIAS LIMPAS FII | 13,39% | 23,98% |
| DEVA11 | DEVANT RECEBÍVEIS IMOBILIÁRIOS FII | 13,04% | -18,58% |
| RZAK11 | RIZA AKIN FII | 13,01% | 1,92% |
| KORE11 | KINEA OPORTUNIDADES REAL ESTATE RESP LIMITADA FII | 12,94% | -12,83% |
| URPR11 | URCA PRIME RENDA FII | 12,92% | -20,27% |
| HABT11 | HABITAT RECEBÍVEIS PULVERIZADOS FII | 12,64% | -5,41% |
Diferença entre as remunerações
A disparidade entre os rendimentos dos fundos imobiliários se torna mais clara ao analisar os 114 fundos que compõem a carteira teórica do Ifix, o principal índice do setor. Desses, 82 apresentaram uma perda média de 10,4% no valor das cotas até novembro deste ano, apesar de oferecerem um retorno médio de 9,4% em dividendos. Em outras palavras, os investidores, ao final, registraram perdas financeiras.
Por outro lado, os 32 fundos restantes do índice tiveram um desempenho positivo, com um retorno médio total de 5,5%, embora bem inferior aos dividendos pagos, que foram de 12,4%.
É importante destacar que a perda total de um fundo não resulta necessariamente em prejuízo para o investidor, caso ele não venda suas cotas no mercado. Para aqueles que adotam uma estratégia de longo prazo, o pagamento contínuo de dividendos será mantido, mesmo que o preço da cota caia no curto prazo. Além disso, assim como ocorre com as ações, as cotas dos fundos imobiliários podem se valorizar novamente após uma queda temporária.
No entanto, essas discrepâncias merecem atenção especial dos investidores. Embora os dividendos de um fundo imobiliário possam ser altos, eles nem sempre indicam um retorno total mais expressivo, que considera tanto os dividendos quanto a valorização do preço das cotas. Isso ocorre porque o indicador de dividendos reflete apenas os proventos pagos nos últimos 12 meses, e o desempenho passado não é garantia de rentabilidade futura.
De onde vem o dividendo?
Em alguns casos, o pagamento de dividendos pode ser impulsionado por fatores extraordinários, como a venda de um imóvel, o que resulta em um aumento nos proventos, mas limitado a um período específico. Por isso, compreender a origem dos dividendos é essencial para avaliar se o pagamento elevado pode ser sustentado ao longo do tempo.
Cada tipo de fundo possui características próprias, o que significa que a origem dos rendimentos depende da estrutura de seu portfólio. Por exemplo, os fundos imobiliários de “tijolo”, que investem diretamente em imóveis, têm no aluguel a principal fonte de receita, distribuindo esses valores aos investidores na forma de dividendos.
Já os fundos de “papel” se concentram em títulos de renda fixa ligados ao setor imobiliário, como Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) e Letras de Crédito Imobiliário (LCIs). Esses títulos, indexados ao CDI ou ao IPCA, geram pagamentos mensais de juros, que são repassados aos cotistas do fundo.
“O investidor deve avaliar se a capacidade de pagamento de proventos ora apresentada pelo fundo tem condições de ser mantida, seja pelo pagamento de aluguéis, referente aos fundos imobiliários de tijolo, ou pelo fluxo de pagamento dos títulos da carteira de crédito, no caso dos fundos de papel”, afirma Carolina Borges, Head da EQI Research.
De maneira geral, tanto para fundos de “tijolo” quanto para fundos de “papel”, um dividendo elevado está associado a um risco mais alto, o que exige uma gestão rigorosa e profissional para garantir que a distribuição de proventos seja sustentável ao longo do tempo.
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