Com a alta dos juros futuros e a expectativa de mais aumentos da Selic daqui em diante, além da aceleração da inflação, surge a incerteza sobre a atratividade dos investimentos em renda variável. Especificamente, investidores de fundos imobiliários (FIIs), que buscam renda passiva, questionam se esse cenário pode significar o fim dos FIIs. Vamos explicar por que isso não é o caso.
Antes disso, é importante analisar com mais detalhes o cenário econômico atual para entender como ele impacta os fundos imobiliários.
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Cenário econômico atual do Brasil
Após o início de um novo ciclo de aumento da taxa Selic, os juros futuros seguiram a tendência de alta observada nos últimos meses, atingindo as maiores marcas do ano e refletindo o elevado estresse do mercado.
Além dessa movimentação, os indicadores mais recentes de inflação começaram a mostrar uma aceleração, apontando para um possível fechamento do ano próximo ao limite superior da meta definida pelo Conselho Monetário Nacional (CMN).
Por outro lado, os dados sobre a atividade econômica indicam que o crescimento está mais robusto do que se antecipava, o que intensifica as pressões que levaram o Comitê de Política Monetária (Copom) a iniciar o ciclo de aumento.
No campo fiscal, as informações continuam a frustrar as expectativas do mercado. O ministro da Fazenda, Fernando Haddad, anunciou na última quarta-feira (27) detalhes do pacote de corte de gastos e de novas medidas que compõem a reforma tributária da renda, com isenção do Imposto de Renda (IR) para quem ganha até R$ 5 mil mensais.
A curva de juros futuros, que já previa o novo ciclo de alta da Selic, agora antecipa um ciclo ainda mais acentuado. As projeções implícitas nos juros futuros indicam um aumento de cerca de 1 ponto percentual até o final de 2024 e mais 1,5 ponto percentual em 2025, levando a taxa a 13,25% no fim desse ciclo. Esse cenário é bem diferente das previsões do Relatório Focus, que indicam uma redução das taxas a partir de 2025 e 2026.
A Head da EQI Research, Carolina Borges, pontua que, embora seja possível reconhecer que o cenário doméstico piorou em relação ao mês passado, mantém a previsão central. “Continuamos acreditando que o ciclo de alta da Selic levará a taxa para 11,75% ao final de 2024, com mais um aumento de 50 pontos-base na próxima reunião, e novas elevações em 2025, atingindo 13%.”
Ela ainda ressalta que considera esse nível de juros suficientemente elevado para ancorar as expectativas de inflação e abrir espaço para um possível ciclo de redução de taxas no final de 2025 ou início de 2026. Portanto, o balanço de riscos segue o mesmo, com os principais fatores de atenção sendo:
- (i) o nível da atividade econômica, que deveria passar por um desaquecimento;
- (ii) as pressões inflacionárias não previstas pelos analistas;
- (iii) a evolução da situação fiscal, que pode afetar o câmbio e as expectativas de inflação futura, caso haja um agravamento adicional.
Oportunidades em meio à volatilidade
No evento promovido pela EQI Investimentos, intitulado “Onde Investir em 2025“, realizado em novembro em São Paulo, especialistas dos setores imobiliário e financeiro discutiram as perspectivas para os Fundos Imobiliários (FIIs) no próximo ano, apresentando uma visão ampla das oportunidades e desafios que se apresentam.
Ao abordar o panorama macroeconômico, Daniel Pegorini, CEO da Valora, ressaltou que, apesar das dificuldades ainda presentes, este é um momento oportuno para aproveitar a queda nos preços e investir, uma vez que não existem fundamentos sólidos que justifiquem os movimentos excessivos observados recentemente no mercado.
Augusto Martins complementou essa análise ao destacar a discrepância entre o mercado imobiliário real e o cenário macroeconômico. Ele explicou que, enquanto indicadores como vacância, locação e inadimplência estão estáveis e saudáveis, o mercado financeiro parece ser mais impactado pela volatilidade econômica, com a alta nas taxas de juros e as incertezas fiscais.
Martins observou também que os tomadores de decisões no setor imobiliário estão mais otimistas com o médio prazo, em contraste com o pessimismo prevalente no cenário macroeconômico. No entanto, alertou para o risco de que a falta de confiança no cenário macro possa afetar negativamente a economia real, impactando a percepção do mercado sobre os FIIs.
Carolina Borges, por sua vez, citou os recentes recordes de locação na Avenida Faria Lima, a principal área corporativa do Brasil, e destacou que, apesar do crescimento no mercado de lajes corporativas, o IFIX – índice de referência dos FIIs – não tem refletido essas perspectivas positivas.
Para ela, a confiança do mercado está em declínio, e muitos investidores têm se afastado dos ativos imobiliários por receio e insegurança, o que tem gerado a desvalorização das cotas. Ela acredita que esse cenário pode sinalizar um período de correção, oferecendo boas oportunidades de compra em fundos imobiliários com rendimentos atrativos e potencial de valorização.
Não é o fim dos FIIs, muito pelo contrário!
Portanto, é fundamental que o investidor tenha em mente que o mercado é cíclico e, apesar do cenário macroeconômico atual, este pode ser o momento perfeito para investir em ativos de renda variável com preços atrativos, especialmente em fundos imobiliários, que oferecem diversas oportunidades para 2025.
Apesar do cenário atual desfavorável para o IFIX, especialistas acreditam que as perspectivas para os FIIs são positivas no ano que vem, especialmente para os investidores que pensam no longo prazo e preferem selecionar os melhores ativos.
A chave para os investidores será ter paciência e diversificação, evitando o pânico e a busca por retornos rápidos e arriscados. Com cautela e foco no longo prazo, o próximo ano pode trazer boas oportunidades para quem souber aproveitá-las.
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