Depois de três anos amargando baixo desempenho, os Fundos Imobiliários (FIIs) têm perspectivas diferentes para 2023 e 2024.
O mercado vem acompanhando com ansiedade as sinalizações sobre o desempenho econômico do governo Lula III e o início da queda na taxa Selic.
Independentemente dos resultados de ambos, a verdade é que os FIIs estão baratos nesse momento. Mas, chegou de comprar? Por que investir em Fundos Imobiliários agora?
Para esclarecer as dúvidas sobre as tendências setoriais e as principais oportunidades desse mercado, Denys Wiese, estrategista da EQI Investimentos, recebeu Luís Moran, head da EQI Research, no EQI Talks “É a hora dos FIIs?”.
Assista se você quiser saber sobre:
- Cenário para FIIs;
- Setores mais promissores para 2023;
- Qual setor deverá ter dificuldades;
- Estratégia e carteira de FIIs;
- Lançamento do novo serviço da EQI, focado em FIIs
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Por que investir em Fundos Imobiliários? Brasileiros gostam de imóveis
Que os Fundos Imobiliários (FIIs) são ótimas opções para quem quer renda mensal extra, livre de Imposto de renda, disso, grande parte dos investidores já sabe.
E embora tenha andado meio devagar nos últimos três anos em razões decorrentes da pandemia e da elevação da taxa Selic, o mercado de FIIs está em franca expansão.
Dados da B3 apontam que a quantidade de CPFs por investidor em FIIs vem se apresentando em curva ascendente. O número ultrapassou os 2 milhões em janeiro de 2023.
Para Luís Moran, head da EQI Research, o motivo para tamanha popularidade é o fato do investidor brasileiro culturalmente gostar de investir em imóveis, mas com a vantagem de não precisar lidar com as grandes burocracias de ser o dono do imóvel.
O especialista explica o investimento como sendo um bom exemplo do que ele chama como “investimento híbrido”, que pode ser compreendido entre a renda fixa e a renda variável.
Em sua definição, os Fundos Imobiliários de Recebíveis – fundos em que se compra dívidas com lastro em ativos imobiliários (CRIs) – são bem parecidos com Fundos de Renda Fixa. Já os Fundos Imobiliários de Tijolo se assemelham a uma ação.
“No geral, os FIIs são uma forma de se expor à renda variável, sem a necessidade de aumentar muito o risco e com uma rentabilidade melhor”, define.
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FIIs caíram mais que as ações após a pandemia
Na comparação entre IFIX, IMOB (Índice Imobiliário da B3) e Ibovespa entre os anos de 2015 e 2023, o Ibovespa e o IFIX ficaram muito próximos em rentabilidade, já o IMOB oscilou mais e não foi muito bem.
Na comparação entre CDI, IBOV e IFIX, vemos que o CDI tem uma volatilidade baixa. O IFIX tem uma variação maior em virtude da composição híbrida entre Fundos de Tijolo – mais parecidos com a renda variável – e os Fundos de Recebíveis – mais semelhantes à renda fixa.
Já o IMOB apresenta grandes variações, uma vez que no índice estão reunidas as ações do setor imobiliário, tendo uma composição bastante concentrada em incorporadoras e empresas de shopping, o que segundo Moran, explica o fraco desempenho nos últimos três anos.
“Com relação aos Fundos de Tijolo, durante a pandemia, tivemos uma situação bastante complicada com o distanciamento social, forçando o fechamento temporário de shoppings e de escritórios (lajes corporativas). Os juros foram drasticamente reduzidos no período para estimular a economia e isso acabou afetando a capacidade de geração de dividendos dos Fundos de Recebíveis. Ambas as situações afetaram o comportamento dos índices”, comenta.
Já no pós-pandemia, Moran relata como percalço para o segmento o cenário de inflação, no qual a taxa de juros saindo do patamar de 2% para 13,75%, em um curto espaço de tempo. “Considerando tudo isso, é perfeitamente natural que os Fundos Imobiliários tenham um desempenho menor”. aponta o head da EQI Research.
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Por que investir em Fundos Imobiliários: valor de mercado abaixo do valor patrimonial
Quem comprar hoje Fundos Imobiliários estará levando, na média, por um valor descontado de 25% a 30% do valor venal (patrimônio líquido), aponta o estrategista da EQI Investimentos, Denys Wiese.
Essa constatação é vista no gráfico abaixo, que compara a relação entre o patrimônio líquido e o valor de mercado no último ano.
Comparação patrimônio líquido x valor de mercado
No entanto, para ter ganhos reais, o foco do investidor deve ser com perspectiva no longo prazo.
“A questão é o tamanho da paciência do investidor para esperar que esse desconto se converta em apreciação das cotas. A perspectiva daqui para frente é positiva, contudo, pode não acontecer rapidamente. De qualquer forma, comprar agora é uma boa oportunidade para quem pensa no investimento em um prazo maior”, reforça Moran.
Ainda de acordo com ele, a atratividade atual da renda fixa – que hoje vem rivalizando com a renda variável em razão da manutenção dos juros altos – provavelmente, já atingiu o seu auge. Já o valor dos imóveis estão na parte baixa da curva, com tendência de apreciação no decorrer do tempo.
“É um bom momento para considerar o rebalanceamento da carteira”, complementa.
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FIIs de recebíveis são boa opção no momento
Luís Moran explica que o cenário atual de juros altos e pressão inflacionária deve persistir ao longo de 2023 – ainda que os juros comecem a cair, a velocidade da redução não deve ser expressiva.
Assim, o cenário deve permanecer positivo para a rentabilidade mensal dos fundos de recebíveis.
“É importante atentar-se ao risco de crédito de operações com baixas garantias e qualidade creditícia. Assim, mantemos nossa exposição equilibrada entre IPCA e CDI, priorizando ativos de baixo e médio riscos e com bom nível de garantias”, explica.
Os Fundos de Recebíveis também se destacam pelo bom pagamento de proventos.
“Com um volume grande de ofertas já em andamento e/ou análise, os CRIs têm sido eficientes em ponderar o risco de crédito e o retorno esperado, com operações mais líquidas e garantias reais”, afirma.
Moran reforça o cuidado que o investidor deve ter no momento. “É preciso atentar-se ao risco de inadimplência dos devedores, ponderando pelo retorno exigido”, diz.
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Galpões logísticos: escolha de ativos deve ser estratégica
O setor de galpões logísticos vem apresentando absorção líquida positiva nos últimos três trimestres, o que contribuiu para um aumento no valor de locação por área e na redução da vacância.
“Tendo em vista o estoque projetado, não descartamos um aumento da oferta, podendo estabilizar os preços nos galpões em regiões secundárias”, diz o head.
Com isso, a tese de investimento no segmento mais aderente no momento é a busca de ativos próximos a São Paulo e também participações em galpões modulares de alta qualidade em todo o país.
Lajes Corporativas perspectivas seguem menos favoráveis
A evolução do segmento na bolsa seguirá difícil no curto prazo, ainda que com pequenas melhoras nos indicadores operacionais como preço pedido e vacância.
“Acreditamos que as lajes bem localizadas, em regiões que possuem alta demanda, estão a preços atrativos quando comparadas às transações imobiliárias e ao custo de reposição”, explica Luís Moran.
“Com isso, surgem oportunidades de ganho real no valor de locação em imóveis com alta de ocupação e absorção de vacância.”
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Vale a pena investir em FOFs agora?
Quanto aos FOFs (Fundos de Fundos), Luís Moran aponta que eles refletem o valor de mercado dos fundos em que eles investem. Por isso, a queda é bastante expressiva quando observados os últimos meses.
“Isso porque os Fundos de fundos têm uma correlação bastante forte com o IFIX – o índice dos Fundos Imobiliários. Quando o IFIX cai, eles caem mais que o índice, mas quando o mercado reage, eles se valorizam ainda mais”, reitera.
Vale a pena investir agora? A resposta é positiva para o longo prazo. “O investidor tem que ter em mente que nos FOFs esse retorno não virá amanhã ou no curtíssimo prazo”, complementa.
Se você perdeu a live, mas se interessou pelo baixo preço dos FIIs ou gostaria de descobrir como potencializar sua renda passiva em 2023, pode assistir aqui:
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