A inflação e os fundos imobiliários (FIIs) têm uma relação direta e, muitas vezes, mal compreendida pelos investidores. Em um momento em que o aumento dos preços volta a preocupar o mercado, entender como esse indicador afeta os diferentes tipos de fundos é essencial para quem busca previsibilidade e proteção do poder de compra.
Segundo Carolina Borges, head e analista de Fundos Imobiliários da EQI Research, o tema vai muito além dos fundos de papel e alcança também os fundos de tijolo, ainda que de forma mais lenta.
“Uma das perguntas que eu mais recebo é: como a inflação afeta os fundos imobiliários? Apenas os fundos de papel são realmente impactados?”, comenta Borges.
Ela explica que, embora a ligação com a inflação seja mais clara nos fundos de papel, todos os tipos de fundos sofrem, em maior ou menor grau, os efeitos da variação de preços.
Qual é a relação entre inflação e fundos imobiliários?
Nos chamados fundos de papel, aqueles que investem em títulos de crédito imobiliário, a influência da inflação é mais imediata.
“O fundo de papel te remunera IPCA mais um prêmio, ou CDI mais um prêmio, dependendo do caso. Quando a inflação acelera ou desacelera, os dividendos acompanham essa variação, com uma defasagem de dois a três meses”, explica a analista.
Contudo, Borges alerta que o aumento dos dividendos nesses fundos não representa necessariamente um ganho real. “Esse dividendo mais elevado não vem de uma remuneração real. Ele apenas está corrigindo o poder de compra do dinheiro, de acordo com a variação da inflação”, ressalta.
Fundos de papel: repasse rápido e sensível à inflação
Os fundos de papel IPCA+ tendem a ser mais sensíveis à movimentação dos preços, refletindo rapidamente as mudanças do índice nos rendimentos mensais. Esse tipo de fundo pode ser atrativo em períodos de inflação alta, especialmente para quem tem despesas mais indexadas ao IPCA.
“Ele é interessante se as suas despesas estão correlacionadas com o IPCA. Mas nem todo mundo sente a inflação da mesma forma, o índice é uma média, e o consumo de cada pessoa pode variar bastante”, afirma Borges.
Apesar do retorno aparente mais elevado, o investidor deve ter clareza de que a remuneração, nesses casos, é uma correção monetária, e não necessariamente um ganho adicional.
Fundos de tijolo: impacto da inflação vem com atraso
Nos fundos de tijolo, que investem em imóveis físicos e possuem contratos de locação indexados à inflação, o efeito do IPCA aparece de forma mais lenta.
“Nos fundos de papel, o repasse ocorre em dois a três meses. Nos fundos de tijolo, a defasagem é maior, porque as revisões de contrato são anuais”, explica Borges.
Esse intervalo entre a variação do índice e o reajuste dos contratos faz com que os fundos de tijolo tenham um comportamento mais estável no curto prazo, mas ainda assim expostos à inflação no longo prazo. A recomendação é observar o cronograma de reajustes e a estrutura contratual do portfólio para entender o ritmo de repasse de cada fundo.
Como a inflação pode influenciar sua renda imobiliária
Tanto os fundos de papel quanto os fundos de tijolo são impactados pela inflação, a diferença está na velocidade e na forma com que isso acontece. Enquanto os primeiros reagem rapidamente às mudanças do IPCA, os segundos repassam os efeitos com maior defasagem.
Para Carolina Borges, o ponto central é compreender o comportamento de cada categoria dentro do portfólio. “Mais do que olhar o índice, o investidor precisa entender como e quando essa correção chega ao seu bolso”, conclui.
