Após a elevação da taxa Selic, que voltou a patamares mais altos nos últimos meses, os Fundos Imobiliários (FIIs) novamente se tornaram uma preocupação para os investidores. Com o aumento dos juros, muitos questionam quais FIIs ainda oferecem uma boa relação entre risco e retorno, especialmente no que diz respeito à geração de renda passiva e preservação de capital. Mas afinal, qual é o melhor FII para investir hoje, diante desse cenário?
Mas antes de saber qual é o melhor FII para investir no momento, é importante olhar para o cenário atual do mercado econômico.
Como está a economia para investir no melhor FII?
Na última quinta-feira (24), foi divulgado o IPCA-15 de outubro, considerado a prévia oficial da inflação, que apresentou uma aceleração de 0,54%, superando as expectativas do mercado. Esse resultado reforçou o receio de um risco inflacionário mais persistente, o que vem sendo alimentado por vários fatores conjunturais e estruturais na economia brasileira.
Entre os principais motivos que pressionam a inflação, destacam-se três fatores importantes: a agenda fiscal do governo, eventos climáticos adversos e a nova bandeira tarifária de energia. A política fiscal mais expansionista adotada pelo governo, com aumentos nos gastos públicos, tem gerado preocupações quanto à sustentabilidade das contas públicas, o que impacta diretamente as expectativas de inflação no médio e longo prazo. Esse ambiente de incerteza fiscal acaba dificultando o controle inflacionário, especialmente quando combinado com outros fatores externos e internos.
Eventos climáticos recentes, como secas prolongadas e tempestades fora de época, têm prejudicado a produção agrícola, o que, por sua vez, aumenta o preço dos alimentos, uma das categorias de maior peso no cálculo do IPCA. A previsão é de que esses efeitos climáticos continuem afetando a oferta de alimentos, pressionando ainda mais a inflação no curto prazo.
Além disso, a nova bandeira tarifária de energia elétrica, adotada para ajustar os custos de produção e distribuição de energia, também tem impactado diretamente os preços ao consumidor, elevando os custos de energia e contribuindo para a alta nos preços de bens e serviços.
Esse cenário de pressões inflacionárias tem mantido os juros futuros em patamares elevados, refletindo a percepção de que o Banco Central precisará manter uma política monetária mais restritiva por mais tempo para conter a inflação. As NTN-Bs (Notas do Tesouro Nacional Série B), títulos atrelados à inflação, continuam sendo negociadas próximas a 7%, o que demonstra o prêmio de risco exigido pelos investidores em um ambiente de maior incerteza.
Com os juros altos, os ativos de risco, como ações e Fundos Imobiliários, têm sofrido desvalorização, já que o custo de oportunidade aumenta para os investidores, que tendem a migrar para opções de renda fixa com retornos mais atrativos e seguros em comparação ao mercado de ações. Isso tem pressionado o valor de mercado desses ativos, que continuam sob pressão enquanto o cenário inflacionário e fiscal não se estabiliza.
Confira qual o melhor FII para investir!
Agora que você sabe o contexto atual para o mercado de Fundos Imobiliários, saiba quais são os FIIs mais indicados para investir no momento. Considerando as recomendações de quatro grandes instituições financeiras: EQI Research, BTG Pactual, Santander e Empiricus, dois fundos se destacam entre as indicações: BTG Pactual Logística (BTLG11) e XP Malls (XPML11). Ambos aparecem como boas opções para quem deseja aproveitar o potencial de valorização e a geração de renda desses ativos. Conheça esses fundos:
BTG Pactual Logística (BTLG11)
O BTLG11 é um fundo focado em galpões logísticos, um setor que vem se expandindo nos últimos anos com o crescimento do e-commerce e a crescente demanda por infraestrutura logística moderna. Com 19 ativos distribuídos estrategicamente pelo Brasil, a maioria localizada em São Paulo, o fundo busca diversificar sua fonte de receita através de contratos de locação de longo prazo.
O diferencial do BTLG11 está no foco na aquisição de empreendimentos logísticos de alta qualidade, proporcionando tanto geração de renda constante quanto ganho de capital no longo prazo, especialmente com a valorização dos imóveis.
Os ativos logísticos tendem a ser menos impactados por crises econômicas, uma vez que o setor de logística continua crescendo devido à maior necessidade de distribuição de mercadorias. Essa resiliência, somada ao potencial de rentabilidade com a recuperação econômica, coloca o BTLG11 como uma escolha interessante para os próximos meses.
Além disso, o BTLG11 apresentou números sólidos recentemente. O fundo registrou um rendimento de aproximadamente 9,60% nos últimos 12 meses, com o valor da cota em R$ 95,50. Outros destaques incluem (valores aproximados, levantados na quinta-feira, 24):
- Liquidez Média Diária: R$ 10 milhões
- Último Rendimento: R$ 0,78 por cota
- Dividend Yield: 9,61% nos últimos 12 meses
- Patrimônio Líquido: R$ 4,5 bilhões
- Valor Patrimonial por Cota: R$ 104,37
- Rentabilidade no Mês: -1,28%
- P/VP (Preço sobre Valor Patrimonial): 0,92
Esses indicadores reforçam o desempenho consistente do fundo, mesmo em um cenário de juros elevados.
XP Malls (XPML11)
O XPML11 é um fundo que se posiciona no setor de shoppings, um dos mais impactados pela pandemia, mas que tem demonstrado uma recuperação significativa com o retorno do consumo presencial. O fundo possui 23 shopping centers localizados em diversas regiões do Brasil, com maior concentração no Sudeste, a área mais populosa e economicamente ativa do país.
O XPML11 oferece aos investidores a oportunidade de participar do crescimento do setor de varejo, com uma carteira diversificada de shoppings localizados em áreas prime. O fundo também se beneficia de contratos de locação atrelados à inflação, garantindo uma proteção adicional contra a alta dos preços e o aumento da Selic. Com a retomada do consumo e a maior ocupação dos espaços comerciais, o potencial de distribuição de rendimentos mensais aumenta, o que torna o XPML11 uma opção atraente.
Nos últimos 12 meses, o XPML11 registrou um rendimento de cerca de 10,50%, com o valor da cota em aproximadamente R$ 103,00. Além disso, os principais indicadores do fundo incluem (valores aproximados, levantados na quinta-feira, 24):
- Liquidez Média Diária: R$ 17 milhões
- Último Rendimento: R$ 0,92 por cota
- Dividend Yield: 10,51% nos últimos 12 meses
- Patrimônio Líquido: R$ 6,6 bilhões
- Valor Patrimonial por Cota: R$ 119,16
- Rentabilidade no Mês: -2,94%
- P/VP (Preço sobre Valor Patrimonial): 0,87
Esses números indicam um bom desempenho e uma retomada sólida no setor de shoppings, beneficiando o fundo e seus cotistas.
Os melhores FIIs: BTLG11 e XPML11
Diante do cenário atual de juros elevados, tanto o BTLG11 quanto o XPML11 apresentam características que os tornam boas opções de investimento. O BTLG11 é ideal para investidores que buscam exposição ao setor logístico, beneficiando-se da crescente demanda por infraestrutura de distribuição e com um foco em ativos de alta qualidade.
Já o XPML11 aposta na recuperação do varejo e no fortalecimento dos shopping centers, com ativos bem localizados em regiões de forte atividade econômica.
A escolha entre os dois dependerá do perfil de risco do investidor, suas expectativas quanto à recuperação econômica e suas preferências por setores imobiliários específicos. Ambos os fundos oferecem potenciais interessantes de geração de renda e valorização de capital, mesmo em um ambiente de juros mais altos.
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