Já aconteceu de você ir a um restaurante com um cardápio tão extenso que ficou difícil escolher? E aí, no final, entre tantas opções, de acabar perguntando ao garçom: “Qual é o prato mais pedido?”, partindo da recomendação dele para escolher seu próprio prato?
O mercado de Fundos Imobiliários passa por situação semelhante. São tantos fundos, muitos com carteiras e estratégias parecidas, que o investidor médio acaba escolhendo os “mais pedidos”: os fundos mais líquidos e os mais comentados – não necessariamente os melhores.
Para você ter uma ideia, nos Estados Unidos, os REITs (“primos” dos nossos FIIs) somam cerca de US$ 1,4 trilhão em valor de mercado. São pouco mais de 225 fundos listados, com alguns gigantes ultrapassando a marca de US$ 100 bilhões sozinhos.
Aqui no Brasil, a realidade é inversa: temos mais de 400 FIIs para um mercado de cerca de R$ 188 bilhões (aproximadamente US$ 35 bilhões).
O mercado é fragmentado, com boas teses de investimento podendo se diluir e o investidor tendendo a ficar confuso.
A nova era dos FIIs: por que temos tantos fundos?
Isso acontece porque estamos falando de uma indústria muito mais jovem, em um mercado imobiliário com características próprias e com produtos que, apesar de semelhantes, têm diferenças importantes.
Enquanto os REITs são estruturas empresariais consolidadas, os FIIs brasileiros são fundos de investimento, o que acaba por limitar um pouco o ganho de escala e o ritmo de crescimento.
Mas quem acompanha esse mercado há mais tempo já viu a primeira grande mudança: a quase extinção dos FIIs passivos, com mandato único e pouca margem de manobra.
Vieram os fundos ativos, multiestratégia, em alguns casos utilizando a alavancagem de modo inteligente e com times realizando transações complexas e operações estruturadas.
Mas o avanço não parou por aí.
A nova fase: consolidação
Estamos presenciando o que chamo de segunda fase de amadurecimento da indústria, onde vemos a consolidação de FIIs de menor patrimônio em fundos maiores, mais líquidos, diversificados e com força para se tornarem protagonistas em grandes transações do mercado imobiliário brasileiro.
Já vimos vários fundos deixarem de existir no passado, mas seus imóveis continuam sendo negociados, como os ativos $VLOL11, $BCFF11, $MCHY11, $VVPR11, $RBED11 e $BLCP11, que ainda circulam pela Bolsa de Valores, mas em outros FIIs.
Atualmente, outras consolidações estão em curso ou prestes a acontecer:
· O $RBRL11 poderá ter seus imóveis incorporados ao $XPLG11;
· O multiestratégia $RVBI11 está propondo fusões relevantes;
· O Pátria tem alguns FIIs logísticos em prateleira, como $PATL11, $HGLG11, $LVBI11 e $GLOG11 – e já vimos movimentos de aglutinação no passado recente da gestora;
· Os FIIs de papel $PLCR11 e $BARI11 poderão ser absorvidos pelo $CVBI11.
Só com esses exemplos dos últimos dias, o mercado tem a chance de transformar 14 FIIs em 3.
Mas será que é bom para você, cotista?
Na maior parte dos casos, sim.
Os fatores positivos são muitos e evidentes. Com uma estrutura mais robusta, há maior poder de barganha em negociações com inquilinos, incorporadoras e credores.
Os “novos” FIIs oferecem maior liquidez, o que reduz o descolamento entre valor de mercado em Bolsa e valor justo dos ativos no mercado real, além de tender a um nível de governança mais robusto.
Há, no entanto, um ponto de atenção: o preço pago por esses ativos.
Com o mercado ainda travado para novas ofertas, gestores estão emitindo cotas a valor patrimonial para viabilizar essas aquisições. Na prática, usam um “preço cheio” para comprar ativos que estão sendo negociados com desconto em Bolsa.
Isso pode fazer sentido em operações bem estruturadas, com ativos complementares e boa diligência. Mas exige cuidado, especialmente nos fundos de tijolo ou em fundos de papel com problemas de crédito.
Seria, realmente, o valor patrimonial representativo em todos os casos?
Eu considerei as aquisições recentes positivas, comentando os casos mais emblemáticos no Investidor Imobiliário. Se você investe em FIIs, precisa acompanhar de perto essa nova fase da indústria. Conte comigo para te ajudar com isso.
Não basta olhar apenas a renda mensal ou o desconto. Mesmo com a indústria crescendo, o número de FIIs deverá cair nos próximos anos.
Se você tem interesse em identificar na prática as vantagens e desvantagens da nova era da indústria de FIIs, eu aproveito para indicar uma ferramenta exclusiva: o Simulador Imóveis x FIIs. Ela é usada pelo próprio time de Research da EQI no dia a dia e permite saber qual alternativa vale mais a pena. Você pode baixá-la sem custo neste link.
