Em final de ano, é muito comum a divulgação nos meios de comunicação dos famosos rankings de melhores investimentos. Mas quando o tema são Fundos Imobiliários (FIIs), tende-se a classificar como “melhores FIIs de 2023” aqueles que mais pagaram dividendos no período.
E essa conclusão é errada, como aponta Carolina Borges, analista de FIIs da EQI Research.
Os melhores Fundos Imobiliários do ano não são necessariamente os FIIs que mais pagaram dividendos e entender essa diferença é fundamental para o investidor que não quer ser iludido por uma análise fácil.
“Para falarmos em melhores FIIs do ano, é preciso analisar o retorno acumulado. Essa análise considera a valorização das cotas e os dividendos”, ensina Carol.
A pedido do portal EuQueroInvestir, a analista fez um levantamento, então, de quais seriam os melhores FIIs e o resultado você confere abaixo.
Os melhores FIIs de 2023
- HTMX11 – Fundo de hotéis Maxinvest, Hotel Invest e BTG
- KFOF11 – Fundo de Fundos da Kinea
- TEPP11 – Fundo de tijolo de lajes corporativas da Tellus Properties
- JSAF11 – Fundo de papel do Safra
- RBVA11 – Fundo de tijolo da Rio Bravo
- BCIA11 – Fundo de Fundo do Bradesco
- HGFF11 – Fundo de Fundo da Credit Suisse
- BRCO11 – Fundo de tijolo da Bresco
- HSML11 – Fundo de tijolo de shopping da HSI Malls
No gráfico, Carol aponta o retorno acumulado em um ano pelos melhores FIIs e faz ainda uma comparação com o retorno do Ifix, índice de Fundos Imobiliários da B3, e com o Certificado de Depósito Bancário (CDI), atrelado à Selic, taxa básica de juros da economia (retorno mínimo esperado por um investimento de renda fixa).
“Pelo gráfico, vemos que temos um outlier, ou seja, um fundo fora do padrão, que é o HTMX11. Isto porque ele é um fundo de hotéis e traz particularidades”, explica Carol.
Ela diz que o fundo vinha sendo negociado a um valor muito baixo, dado que os hotéis estavam com ocupação baixa e custo por quarto também baixo, desde a pandemia. Com a ocupação retornando, o valor das diárias subiu. E isso aumentou o resultado recorrente do fundo.
Além disso, o HTMX11 traz outra particularidade que é fazer a venda de unidades hoteleiras, ou seja, ele vende unidades que comprou há bastante tempo e esse lucro tem que ser distribuído.
“Aqui, vale dizer que o investidor precisa prestar atenção que, com a venda, não há mais aluguel, logo a tendência é a redução dos dividendos daqui em diante”, explica.
Outro ponto de atenção no gráfico, indica Carol, é observar que dentre os nove fundos melhores posicionados em 2023, boa parte são Fundos de Fundos (FOFs).
Isso acontece pelo fato de os FOFs serem muito correlacionados com o Ifix, índice de FIIs da bolsa. “Os FOFs oscilam mais fortemente, acompanhando o Ifix. Quanto este sobe muito, os FOFs se valorizam mais do que a média do mercado. Mas o contrário também é verdadeiro e eles caem em época de baixa do Ifix”, ensina.
Outro fundo que Carol destaca é o TEPP11, fundo de laje corporativa, que também teve particularidades ao longo do ano. O fundo possuía vários ativos na Paulista, os quais reformou e conseguiu locar a valores bastante interessantes.
Já o RBVA11 está fazendo uma migração de agências bancárias para renda urbana.
“Todos estes são fundos com teses bem específicas. Eles acabam carregando um risco maior e quando começam a dar certo, retornam mais do que a média”, aponta.
Melhores FIIs x FIIs que mais pagaram dividendos
Para ilustrar bem a razão de o Dividend Yield (DY) não ser um bom parâmetro para avaliar os melhores FIIs do ano, Carol desenvolveu outro gráfico.
As linhas verde-escuro apontam os FIIs com maior Dividend Yield nos últimos 12 meses. E as linhas verde-claro indicam o retorno acumulado no ano dos mesmos fundos.
- Saiba mais: Análise de carteira de FIIs – veja 8 exemplos
FIIs que mais pagaram dividendos nos últimos 12 meses
- BLMG11: Fundo logístico da Blue Macaw
- DEVA11: Fundo de papel da Devant
- HCTR11: Fundo de papel da Hectare
- URPR11: Fundo de papel da Urca Prime
- CACR11: Fundo de papel Cartesia
- AIEC11: Fundo de lajes corporativas da Autonomy
- RZAK11: Fundo de papel da Riza Asset
- HABT11: Fundo híbrido da Habitat
- RBRX11: Fundo híbrido da RBR
- BTRA11: Fundo de terras agrícolas do BTG
Melhores FIIs de 2023: a ilusão do DY
Como é possível observar no gráfico acima, em muitos casos, os maiores pagadores de dividendos tiveram retorno acumulado negativo.
Mas por que isso acontece?
Isso acontece porque o DY é calculado da seguinte forma:
Dividend Yield = valor pago/valor de mercado
Isso quer dizer que se o valor de mercado cai, o DY automaticamente sobe.
“Por que sempre dizemos para o investidor não olhar apenas o Dividend Yield? Porque o DY não só sobe porque o fundo está indo bem e pagando mais. Mas ele também sobe quando o valor de mercado do fundo cai. Isso pode ser uma armadilha para quem só olha DY. Quando você vai ver o motivo, não é porque ele está aumentando o seu rendimento operacional, mas sim porque o valor de mercado está despencando”, explica a analista.
Dentre os FIIs que mais pagaram dividendos nos últimos 12 meses, Carol destaca o CACR11, que teve DY de 17% e retorno de 14%. “É um fundo high yield que vem trabalhando muito bem e cuja gestão tem muito know how. Eles conseguem assumir riscos e operacionalizá-los”, avalia.
O RBRX11, ela diz, é um fundo novo, com bom DY e bom retorno, mas que precisa de mais tempo para ser analisado de maneira mais aprofundada.
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